Civil – Contratos. Compraventa. Arras. Distinción entre los distintos tipos de arras.

Sentencia de la Audiencia Provincialde Alicante (s. 9ª), con sede en Elche, de 3 de julio de 2013 (D. JOSE ANTONIO PEREZ NEVOT).

CUARTO.- Interpretación del contrato.

La segunda cuestión que hay que analizar se refiere a la interpretación de la cláusula quinta del contrato, de la que la demandante extrae su petición de condena de los demandados al pago de 60.000.- €.

La estipulación en cuestión señala lo siguiente: "si transcurrido el plazo indicado, para el pago total de la compraventa sin que se hubiera otorgado la correspondiente escritura de compraventa por causa imputable al comprador, cualquiera que ésta fuera, se entenderá que ha optado por desistir del derecho que se ha sido concedido, que quedará caducado, y perderá la señal entregada a cuenta en concepto de indemnización de daños y perjuicios, sin tener derecho a reclamación alguna previo requerimiento Notarial que a tal efecto se hará. A partir de dicho momento sin que se obtenga respuesta afirmativa el propietario podrá disponer libremente de esta finca. Si la parte Vendedora se volviese atrás en el contrato tendría que indemnizar con 60.000 € (sesenta mil euros) a la parte compradora".

Las partes del proceso discrepan sobre la naturaleza de esta cláusula. La demandante considera que nos encontramos ante unas arras penales (f. 153), mientras que los demandados entienden que se trata de unas arras penitenciales. La sentencia de primera instancia las califica en este último sentido y absuelve a los demandados del pago de los 30.000.- € reclamados (únicamente condena a restituir los 30.000.- € entregados a cuenta y a resarcir otros daños y perjuicios probados) por considerar que la cláusula en cuestión está prevista para los supuestos de desistimiento y en este caso nos encontramos ante un caso de resolución contractual.

Sobre la distinción entre los distintos tipos de arras que contempla nuestro ordenamiento jurídico resulta de interés citar la STSde 25 de febrero de 2013 (rec. nº 487/2010; Pte. Excmo. Sr. Xiol Ríos), que en su fundamento de derecho cuarto hace las siguientes consideraciones: "la doctrina distingue entre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras, con el fin de reforzar la existencia del contrato, constituyen una señal de su celebración. Las segundas, tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento y las últimas, llamadas penitenciales o liberatorias, constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Esta Sala al interpretar el artículo 1454 CC, ha declarado, como defiende la parte recurrente, que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las partes aparezca clara y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras (SSTS de 11 de noviembre de 2010 [RC n.º 1485/2006 ], 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005). El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, puede ser entendida como anticipo del precio y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato (SSTS 16 de marzo de 2009, RC n.º 506/200420 de febrero de 1996, RC n.º 2597/1992)".

Del tenor literal de la cláusula controvertida se desprende que en la misma se pactó lo que se conoce como unas "arras penitenciales", ya que contempla expresamente la posibilidad de desistir del contrato. Y ello, tanto respecto de la parte compradora ("se entenderá que ha optado por desistir del derecho que le ha sido concedido") como respecto de la vendedora ("si la parte Vendedora se volviese atrás"). La expresión "volverse atrás", aunque de escaso rigor técnico, evoca más la idea de desistir que la de incumplir el contrato.

Volverse atrás es no querer seguir adelante (en la consumación del contrato, se entiende), lo que equivale tanto a deshacer el vínculo previo pago de la suma pactada para esta eventualidad. En todo caso, conviene destacar que ha quedado probado que fue la propia demandante quien redactó los términos del contrato. Así se desprende de la declaración del Sr. Valeriano, que resulta creíble en este punto porque los pactos del mismo se plasmaron en un papel encabezado con la razón comercial y logotipo de la actora. Siendo así, opera la cláusula contra proferentem prevista en el art. 1288 CC: "la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad".

En este caso la interpretación postulada por la promotora demandante no resulta en modo alguno clara a la vista de los términos en que se pronuncia la estipulación litigiosa, en que se entremezclan los conceptos de desistimiento (lo que favorece la tesis de que se trata de unas arras penitenciales) e indemnización de daños y perjuicios (lo que podría sugerir que nos encontramos ante unas arras penales). La hipótesis más razonable es la ya explicada de que ambas partes se reservaron la posibilidad de desistir del contrato pagando las arras en él consignadas, razón por la cual procede confirmar la sentencia recurrida en este punto. El hecho de que en el apartado 2 del suplico de la demanda se solicitara la condena al pago de 60.000.- € por aplicación de la cláusula 5ª del contrato en relación con el art. 1454 CC no altera lo dicho, ya que el supuesto de hecho contemplado en dicha estipulación (el desistimiento unilateral de los demandados) no se da en el caso enjuiciado, en que éstos incumplieron el plazo de entrega. Al no haber quedado probado que las partes desearan pactar una cláusula penal, no cabe aplicar la misma como una consecuencia inherente al incumplimiento, ya que la finalidad de la estipulación quinta no es liquidar anticipadamente los daños y perjuicios, sino retribuir el ejercicio de la facultad de desistimiento convenida. A ello no obsta que en la misma se hiciera alusión a los "daños y perjuicios", pues los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son (así lo tiene señalado una reiterada jurisprudencia, cuya manifestación más reciente viene dada por la STS de 8 de marzo de 2013, rec. nº 1827/2010; Pte. Excmo. Sr. O'Callaghan Muñoz).

Procede, en definitiva, desestimar el recurso de apelación en este punto.