Civil – Contratos. Compraventa de bienes inmuebles. Resolución por falta de pago del precio. Requerimiento resolutorio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de enero de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

SEGUNDO.- Motivo primero. Inaplicación del art. 1124 del C. Civil y la doctrina jurisprudencial que lo interpreta en cuanto no puede pedir la resolución quien incumple sus obligaciones.

Se desestima el motivo.

Alegó el recurrente que no puede pedir la resolución, quien previamente incumplió sus obligaciones.

Esta Sala ha declarado que: La resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código Civil como si de una condición se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare.

Así lo ha dicho reiteradamente esta Sala en sentencias de 12 de marzo en 1990, 15 de febrero de 1993, 28 de junio de 2002 y 1 de octubre de 2009.

STS, Civil sección 1 del 19 de Julio del 2010. Recurso: 981/2006.

... si bien, para el supuesto de venta de bienes inmuebles, el art. 1504 del CC establece que aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente, efectuado el cual, el juez ya no podrá concederle nuevo terminal", requerimiento que entiende cumplimentado, concurriendo de esa forma "los requisitos legalmente exigidos para acceder a la resolución...

STS, Civil sección 1 del 10 de Mayo del 2007. Recurso: 2386/2000.

En todo caso, la singularidad del artículo 1504 CC conlleva que no pueda otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido; dado que el comprador se encuentra facultado para pagar incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago, judicialmente o por acta notarial.

STS, Civil sección 1 del 14 de Junio del 2011. Recurso: 369/2008.

De la referida doctrina se deduce que instada la resolución por parte de la parte vendedora, al amparo el art. 1504 del C. Civil, no puede la parte compradora intentar rehabilitar el contrato mediante el pago. Igualmente, instada la resolución del contrato como manifestación de voluntad por parte de la vendedora, no puede accederse a su cumplimiento, y si la compradora se opone a la resolución, esta deberá ser decretada judicialmente.

En el requerimiento transcrito tras la cita en Notaría para el otorgamiento de la escritura y pago del precio se expresa que "con este requerimiento se da cumplimiento a lo dispuesto en el art. 1504 del Código Civil ".

En la sentencia del Juzgado y en la de la Audiencia Provincial se declara que el requerimiento tenía como efecto subsidiario la resolución del contrato, dada la expresa mención al art. 1504 del CC, cuyos efectos quedan claramente establecidos en dicho precepto.

Por todo ello, no se produce inaplicación del art. 1124 del CC, pues no estamos ante una resolución pedida por el incumplidor, sino ante una resolución instada extrajudicialmente por la vendedora, quien con un acto jurídicamente eficaz se vinculó al resolver el contrato de compraventa (art. 7 del CC.), y al no acudir a la Notaría la parte compradora para el pago y otorgamiento de escritura, dejó bien claro que no se aquietaba con el cumplimiento, por lo que al plantear la resolución contractual en la reconvención, no introduce nada nuevo ni diferente de lo que extrajudicialmente le planteó la parte vendedora, la que no puede en este procedimiento variar la postura jurídica que expuso en el requerimiento notarial. Es más, no consta que extrajudicialmente y tras el requerimiento se le ofreciera a la parte compradora una prórroga del plazo para pago, ni se atendieran pagos parciales.