Civil – Contratos. Acción de resolución de contrato de compraventa, por incumplimiento del vendedor, basándose en la doctrina de aliud pro alio por inhabilidad de la cosa entregada. No se da, cuando el comprador conoce y asume los problemas jurídicos que pesan sobre la finca vendida.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2012 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

PRIMERO.- La acción ejercitada en la demanda que inicia el presente proceso, hoy en casación, es por parte del comprador de resolución de contrato de compraventa, por incumplimiento del vendedor, basándose en los artículos 1101 y 1124 del Código civil y, esencialmente, en la doctrina de aliud pro alio por inhabilidad de la cosa entregada. (...)

TERCERO.- (...)

Código civil (incluido, con poco adecuada técnica legislativa, entre las obligaciones condicionales), implica un incumplimiento esencial del contrato, como dice la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 abril 1980 y ratificada por España en 1991, artículo 49.1, como recuerda la sentencia de 3 diciembre 2008; es preciso, como también recuerda la sentencia de 10 junio 2010, que se produzca frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria. Y la de 30 de octubre de 2009 precisa:...hecho objetivo del incumplimiento, no justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución.

Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000, existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil. Y precisa la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010:... defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina. La de 25 febrero 2010 añade:... la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato.

Partiendo de los conceptos anteriores, distinto es el caso, no ya contra la doctrina del aliud pro alio, sino que elimina la consecuencia de ésta en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor, en este caso). Es la asunción por una parte de unas posibles consecuencias que hagan inhábil el objeto. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) había conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual evita que sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio y por tanto, permita aplicar los artículos 1124 y 1101.

CUARTO.- (...) El cuarto (el tercero no ha sido admitido) de los motivos de este recurso de casación denuncia la infracción de los artículos 1124 y 1101 y 1445 del Código civil poniéndolos en relación con la doctrina aliud pro alio. En el motivo se plantea el fondo del asunto, el tema verdadero de todo el proceso. La resolución por incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral, como es el de compraventa: es el artículo 1124, no tanto el 1101 y, desde luego, no el 1445, precepto genérico que no cabe como motivo de casación (así, sentencia de 25 noviembre 2011). En el desarrollo del motivo se habla de la valoración de la prueba y ello ya se ha dicho que no cabe en casación. En el caso presente no hubo aliud pro alio, porque el comprador compró un terreno con una serie de dificultades y problemas, los cuales llegaron al extremo de no poder construir; pero esta contingencia la había asumido. La interpretación correcta del anexo aclaratorio, tal como ha hecho la Audiencia Provincial y hace esta Sala, lleva a la conclusión de que el comprador sabía lo que compraba y al precio que lo hacía, además de ser un profesional en esta función, y no puede alegar que le dieron una cosa por otra (aliud pro alio) cuando acepta y asume expresamente unos problemas que terminaron con sendas sentencias que le fueron adversas. El motivo, al igual que la demanda y luego la apelación, se desestima.