Civil – Contratos. Resolución de un contrato de compraventa de vivienda de futura construcción por no haber cumplido el promotor-vendedor su obligación de constituir las garantías previstas en la Ley 57/1968.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2013 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

SEGUNDO.- La cuestión jurídica que plantea el recurso ha sido resuelta por la jurisprudencia, con carácter general, de forma contraria a la accesoriedad de la garantía afirmada por la sentencia de primera instancia y que también parece aceptar la sentencia recurrida en casación.

Así, la reciente sentencia de esta Sala de 11 de abril de 2013 (rec. 1657/10), profundizando en la línea marcada por las sentencias de 25 de octubre de 2011 (rec. 588/08) y 10 de diciembre de 2012 (rec. 1044/10), ha declarado lo siguiente: «...en la actual doctrina jurisprudencial ya no puede sustentarse la configuración de esta prestación de garantía como una obligación meramente accesoria del contrato cuyo incumplimiento queda reducido al ámbito de una infracción administrativa y, por tanto, ajeno al cauce del incumplimiento resolutorio del mismo.

Por el contrario, la doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha esforzado recientemente en orden a configurar el fundamento contractual de esta figura y su correspondiente imbricación en el contrato celebrado, al igual que ha hecho con la licencia de primera ocupación.

» Este desarrollo jurisprudencial se ha llevado a cabo de una forma progresiva. Así, en lo que podemos denominar como primera fase, STS 25 octubre 2011 (núm. 706, 2011) esta Sala ya resaltó, como principio general, que la omisión del aval o de la garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los futuros adquirentes de las viviendas, artículo uno de la citada Ley 57/68, implicaba una vulneración de lo pactado que podía ser calificada de grave o esencial. Posteriormente, en una segunda fase, en la ya citada STS 10 diciembre 2012 (núm. 731, 2012), se profundizó en la configuración contractual de la figura declarándola, por una parte, como obligación esencial del vendedor, y por la otra, determinando su régimen de aplicación conforme al contexto de las obligaciones recíprocas, como son las derivadas del contrato de compraventa, de forma que la resolución del contrato a instancia del comprador por incumplimiento de dicha garantía dependerá de que, en verdad, subsista dicha reciprocidad o, dicho de otro modo, siga teniendo sentido la constitución o continuidad de la garantía.

» Sentadas estas bases, la configuración contractual de la figura puede responder a los siguientes criterios. En el plano de su caracterización nos encontramos ante una obligación legal, de carácter esencial, que atañe o compete al vendedor de la vivienda en proyecto o en construcción. Su tipicidad, conforme a la naturaleza del contrato de compraventa, se imbrica en el funcionamiento de la reciprocidad obligacional tendente a garantizar el cumplimiento del contrato; construcción de la vivienda y pago de la misma. En el plano de su régimen de aplicación, por mor de la tipicidad expuesta, cabe diferenciar dos supuestos. En la fase de pendencia de la obra proyectada, o en su construcción, el aval opera como una propia obligación bilateral, de forma que el futuro adquirente puede tanto oponer una excepción a la entrega de la cantidad anticipada, si éste no se otorga, como proceder a la resolución del contrato si entregada o dispuesta dicha cantidad el vendedor se niega a otorgar el preceptivo aval. En este sentido, el aval viene a constituir la causa de la obligación de entregar de la cantidad y viceversa (artículo 1274 del Código Civil). Todo ello, conforme al principio de buena fe contractual y su proyección con la doctrina de los actos propios. En la fase de realización de la prestación, construcción terminada de la vivienda, si la obligación del aval no ha resultado exigida por el adquirente su constitución carece de sentido pues con la entrega o puesta a disposición de la vivienda su función se reconduce al ámbito propio del cumplimiento o incumplimiento contractual. Su configuración contractual, por otra parte, hace innecesario que para su aplicación el adquirente deba tener, además, la condición de consumidor.»

En definitiva, el hecho de que el art. 3 de la Ley57/68 solo prevea la "rescisión" del contrato en caso de expiración del plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubieren tenido lugar, o la circunstancia de que la D. Adicional 1ª LOE se refiera a la multa por incumplimiento de la garantía y no a la resolución del contrato, no menoscaban el carácter esencial de la obligación en relación con la del comprador de hacer los pagos a cuenta en las fechas contractualmente estipuladas, pues de otro modo se frustraría la finalidad de la norma y no se entendería el carácter irrenunciable de los derechos del comprador, muy explícitamente establecido en el art. 7 de la Ley 57/68.

Sin embargo, en el presente caso la aplicación de la jurisprudencia no debe traducirse en la estimación del recurso, pues por más que no pueda compartirse la consideración de la garantía como una obligación meramente accesoria, lo cierto es que los hechos probados no revelan un incumplimiento esencial de la parte vendedora, que se mostró dispuesta a cumplir de forma eficaz y satisfactoria en cuanto fue requerida para ello, sino el aprovechamiento por la parte compradora del retraso de aquella para desvincularse del contrato de una forma claramente oportunista, imponiéndole en un momento dado unas exigencias que, según el desarrollo de las relaciones entre los contratantes hasta entonces, merecen calificarse de contrarias a la buena fe contractual según la jurisprudencia reseñada.

En consecuencia, procede desestimar el único motivo del recurso.