Penal – P. Especial. Estafa impropia.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2012 (D. DIEGO ANTONIO RAMOS GANCEDO).

TERCERO.- La motivación jurídica de la sentencia impugnada excluye el delito de estafa porque entiende que no ha concurrido engaño determinante a la firma del documento privado de compraventa de 28-03-2002. Y ello es así por cuanto en aquella fecha no estaba constituida la hipoteca que gravaba la finca matriz y además el propósito de constituirla ya se anticipaba en aquel documento privado suscrito por ambas partes, querellante y querellado cuando expresamente se recoge la posibilidad de pagar parte del precio "mediante la subrogación del préstamo hipotecario que Inmobiliaria Noster Betanzos S.L., concertará con la entidad bancaria correspondiente".

Y añade que no hubo ocultación del propósito de hipotecar ni el mismo puede deducirse de la no cancelación posterior de la hipoteca, invocando la STS 1280/99 de 17 de septiembre, que ha señalado que no se aprecia estafa cuando en los contratos privados de compraventa de las viviendas se autorizaba a hipotecarlas con la obligación de liberarlas antes de entregarlas a los compradores, cosa que luego no hizo por problemas financieros sobrevenidos, pero no señala cuáles fueron esos problemas, ni las pruebas de su existencia y entidad.

Ciertamente, la cláusula segunda del contrato privado celebrado el 28 de marzo de 2.002 pone claramente de manifiesto que en el momento de su firma la parte compradora abonó 20.915,22 euros al vendedor, pero también que el resto sería satisfecho mediante cheque bancario "o bien mediante subrogación del préstamo hipotecario que Inmobiliaria Noster Betanzos, S.L. concertará con la entidad bancaria correspondiente". Lo que demuestra que la compradora conocía y consentía la eventual constitución de la hipoteca que iba a trabar la finca matriz donde se ubicaría el local objeto del negocio jurídico.

Pero también es cierto que un año más tarde, el 28 de marzo de 2.003, la compradora abonó otra parte del resto pendiente, concretamente, 30.000 euros. Y que posteriormente se satisfizo lo que faltaba mediante una operación de compensación de deuda el día 2 de marzo de 2004, con lo que en esa fecha la compradora ya había cumplido su obligación de pago total del inmueble en cuestión.

La acusación particular recurrente reconoce que no era posible desvincular al local bajo en el momento de la constitución de la hipoteca sobre la finca matriz, pero que sí hubiera sido posible en el momento de distribuir el gravamen entre las distintas fincas el 9 de marzo de 2004, al haber surgido, al mundo jurídico, con ocasión del otorgamiento de la escritura de división horizontal, ocho nuevas fincas. Sobre esta cuestión debemos señalar las disposiciones de la Ley Hipotecaria que regulan esta materia. Así, el art. 123 establece que si una finca hipotecaria se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.

Y, de seguido, el art. 124 dispone que dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquél a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.

Para concluir el art. 125 que cuando sea una la finca hipotecada, o cuando siendo varias no se haya señalado la responsabilidad de cada una, por ocurrir el caso previsto en el art. 123, no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el deudor haya satisfecho.

Aplicando esta normativa al caso presente, no cabe sino concluir que habiendo sido totalmente pagado el precio del local, el vendedor podía y debía excluir los 84.000 euros que se cargaban sobre el local como parte de la hipoteca global, o alternativamente, levantar esa carga hipotecaria con el dinero recibido por el comprador.

Y, desde luego, no resulta de aplicación el art. 125 L.H. transcrito, porque la imposibilidad legal de exigir la liberación de alguno de los bienes hipotecados única y exclusivamente lo será cuando siendo varios los bienes hipotecados, no se haya señalado o distribuido cuota hipotecaria de cada uno de ellos; circunstancia esta de la distribución de la hipoteca que aquí si se produjo.

Es esta segunda secuencia de la actuación del acusado la que integra el delito de estafa impropia, cuando después de haber recibido el vendedor la totalidad del precio estipulado del local, otorgó el acusado escritura pública de distribución de hipoteca por la que se gravaba dicho local con 84.700 euros de principal en favor de la entidad bancaria que concedió el préstamo, en claro perjuicio del adquirente, que se consolidó más tarde cuando el banco interpuso demanda de ejecución hipotecaria sobre los bienes hipotecados, siendo uno de ellos el local objeto del litigio, sobre el que se trabó embargo y siendo adjudicado a la entidad bancaria ejecutante por el 50% de su valor de tasación, vulnerando el acusado de este modo los deberes que constituyen al vendedor en garante frente al comprador, ya que ni siquiera consta que éste fuera informado de la mencionada distribución de hipoteca, permaneciendo, pues, ignorante de que el inmueble adquirido como libre de cargas y gravámenes estaba afectado por la hipoteca en cuestión.

Como con toda corrección y acierto señala el Ministerio Fiscal al apoyar el motivo casacional el delito de estafa impropia tipificado en el art. 251.2º C.P. es un precepto autónomo, al que no le son aplicables todos los elementos de la estafa común. El delito no requiere que el perjuicio del primer adquirente resulte de una maniobra engañosa que haya determinado su acto de disposición, sino que resulta de una conducta posterior realizada con un tercero, en la que no es imprescindible que ése resulte engañado ni que resulte perjudicado, ya que el precepto admite como elemento típico alternativo el perjuicio de uno u otro. Ni siquiera es necesario que la voluntad o el propósito de realizar el gravamen o enajenación preceda en el tiempo a la ejecución de la primera transmisión. El tipo solo exige que, habiendo sido efectuada la venta, antes de la definitiva transmisión, se venda nuevamente a otro o se grave la cosa (STS 16-09-2010).

Tampoco es necesario que el sujeto pasivo haya sido privado de sus derechos, sino que solo se requiere que el autor haya obrado infringiendo los deberes asumidos respecto del adquirente, aprovechando la diferencia entre el contrato existente entre las partes y la situación registral del inmueble y poniendo en peligro, mediante una segunda venta o gravamen, la adquisición de los derechos que acordó. Por lo tanto, una vez producida la segunda venta o gravamen, el delito ya ha quedado consumado, pues el perjuicio consiste en la situación litigiosa en la que quedan los derechos del perjudicado (SSTS 28-06-2004; 8-01-2008). Y es claro que la actuación constitutiva del delito por parte del acusado viene determinada por el hecho de haber ido recibiendo el importe del local cuando ya estaba constituida la hipoteca sobre la finca matriz, sin comunicarlo al comprador, y habiendo ya cobrado el total importe, acordar la concreción de la responsabilidad hipotecaria del local en la suma mencionada.

Según el criterio jurisprudencial, el tipo de estafa impropia por el que se ha formulado acusación, no requería la concurrencia de un ánimo de engañar en el momento en el que se firmó el contrato privado de compraventa. Es suficiente que antes de la definitiva transmisión del local se trabara una hipoteca, que fue anunciada pero no comunicado su efectivo otorgamiento a la parte compradora, y posteriormente, estando ya abonado el local, que se incluyera en la distribución de cuotas de responsabilidades hipotecarias.

CUARTO.- Es menester recordar que en el contrato de compraventa el vendedor es garante de que no surja una falsa representación en el comprador relativa a la ausencia de gravámenes sobre el bien objeto del contrato (véanse SS.T.S. de 29 de enero de 1997 y 13 de octubre de 1.998). En el caso presente, el acusado había recibido la totalidad del precio pactado por el local y había entregado las llaves del mismo al comprador, pero no le informó de que días más tarde, pactaba con el Banco prestamista la distribución de la hipoteca inicial entre los distintos pisos y locales que constituían el inmueble, y en el que aplicaba al local vendido y completamente pagado una carga hipotecaria de 84.700 # de principal, 11.434,50 de intereses ordinarios, 55,902 de intereses de demora y 19.266,90 por costas y gastos; total: 171.263,40 euros.

De este modo, al ocultar el acusado al comprador este acuerdo con el Banco (tampoco consta que se le informase de la hipoteca que trataba la finca matriz y que se constituyó el 2 de mayo de 2.002), infringió sus obligaciones de garante hacia aquél, irrogándole un claro perjuicio, porque al desconocer el mismo, no tuvo el denunciante oportunidad de impugnar ese contrato tan oneroso, máxime teniendo en cuenta la abultada carga económica que recaía sobre el local, muy superior a los 77.957 euros (incluido el IVA) que era el precio acordado del local, según el contrato de compraventa; siendo así, por otra parte, que también la conducta típica comprende no solo los supuestos de constitución de hipoteca, sino también el exceso en la misma, ya que, como decíamos en la STS de 7 de abril de 2005 en ambos casos concurre la misma antijuridicidad en la acción, impulsado por el mismo dolo fraudulento y ejecutado con la misma actuación de ocultamiento, todo ello en el marco de una conducta maliciosa dominada por el engaño a través del abuso de confianza en la relación contractual y con el resultado perjudicial para los compradores, que ven disminuido el contenido patrimonial del bien adquirido equivalente a la carga a la que han de hacer frente. El delito quedará consumado en el momento en el que, de espaldas a los compradores, el vendedor grava de nuevo el bien enajenado o lo grava por un importe superior al convenido contractualmente, resultando irrelevante a estos efectos que los perjudicados conocieran la situación de la carga real que pesaba sobre el inmueble en el momento de la definitiva transmisión por escritura pública, pues, dada la estructura del crédito hipotecario, la vivienda objeto del contrato se constituyó desde el primer momento en garantía real del contrato suscrito entre el vendedor del inmueble y la entidad MAPFRE como acreedor hipotecario.

Porque, además, el vendedor, perfecto conocedor de que el inmueble había sido pagado en su integridad, no debió asumir el acuerdo con el banco en clamoroso perjuicio del comprador haciendo recaer sobre el bien vendido y pagado una carga hipotecaria como la citada, y nada consta en la sentencia que impida considerar que el acusado hubiera podido repartir ese gravamen hipotecario sobre el resto de los inmuebles del edificio, ni que el Banco prestamista se opusiera a esa operación, o bien mediante cualquier otro sistema que, garantizando los derechos del Banco prestamista, excluyera al comprador del local de la carga hipotecaria que se impuso sorpresivamente sobre el bien adquirido -y pagado, ha de repetirse, en su totalidad- irrogándole un perjuicio tal que, ante el impago del prestatario, el local en cuestión pasó a propiedad del Banco tras el oportuno procedimiento de ejecución hipotecaria.

Podría argumentarse que el desmesurado gravamen acordado por el acusado y el Banco sobre el tan repetido local no se constituyó "antes de la definitiva transmisión al adquirente", que requiere el tipo penal al haber entregado las llaves al comprador anteriormente y ocupado éste el local el 1 de marzo de 2004.

Pero frente a esta objeción ha de señalarse que ya las sentencias de este Tribunal Supremo de 28 de junio y 19 de noviembre de 2002, quedó claro que la correcta interpretación del art. 251.2º C.P. era la que consideraba que era posible la comisión delictiva con "traditio" o sin ella, explicando que ya la reforma de la Ley Orgánica 8/1983 se dictó en este punto para evitar la desprotección en que quedaban numerosas víctimas de fraudes inmobiliarios (véase STS de 5 de marzo de 2004). Quiere decirse, pues, que aún en el caso de que se haya efectuado la "traditio" del bien objeto del contrato de compraventa, el gravamen con que se carga posteriormente dicho bien, es constitutivo de delito, por lo que en estos casos no cabe excusarse con que al momento de la constitución de ese gravamen no se había producido la transmisión definitiva. Y ello es así precisamente para evitar que en el período que media entre la entrega del bien y la escritura pública de compraventa (y su inscripción en el Registro de la Propiedad) puedan producirse impunemente conductas gravemente antijurídicas y lesivas de los derechos del contratante de buena fé.

Por lo expuesto, el motivo debe ser estimado, casándose y anulándose la sentencia de instancia, debiendo dictarse otra por esta misma Sala en la que se califiquen los Hechos Probados como constitutivos de un delito de estafa previsto y penado en el art. 251.2 C.P. del que es responsable el acusado en concepto de autor, imponiéndose la pena de un año y un mes de prisión y responsabilidad civil directa por el importe de la hipoteca constituida y no abonada sobre el local objeto de la compraventa, además de los gastos de cancelación, con aplicación de lo dispuesto en los arts. 1.108 C. Civil y 576 L.E.Cr.