Civil - Contratos. Arrendamientos urbanos. Retracto. Renuncia anticipada al derecho de retracto arrendaticio de local de negocio del TRLA 1964. Interés casacional.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2011.

QUINTO.- Existencia de interés casacional. Renuncia anticipada a retracto arrendaticio de local de negocio de TRLA 1964.

A) La cuestión de fondo, relativa a la posibilidad de renuncia a los beneficios concedidos por la LAU 1964 regulada en el artículo 6.3 LAU 1964 y si esta puede realizarse anticipadamente, en concreto con el derecho de retracto arrendaticio por los arrendatarios de locales de negocio ha sido resuelta por esta Sala en la STS de 11 de octubre de 2001, en la que se dice que « [...] al actuar la renuncia como dejación del derecho sobre el que se proyecta, resulta necesario que el derecho se hubiera incorporado al patrimonio del renunciante, en este caso el arrendatario, respecto al cual el retracto actúa como un derecho expectante, ya que su realización está supeditado a que se den las condiciones legales que posibilitan su ejercicio, es decir la transmisión del objeto del arriendo a un tercero-cambio de titularidad dominical y persona arrendadora- y es entonces cuando la renuncia sí resulta efectiva, al haber nacido el derecho, que queda así a la disponibilidad del arrendatario y de este modo no puede renunciar anticipadamente a un beneficio no surgido al tiempo de celebrarse el contrato ».

B) El artículo 6.3 de la LAU de 1964 establece que «Serán asimismo renunciables los beneficios que la Ley confiere al arrendador, lo sea de vivienda o de local de negocio, y a los arrendatarios y subarrendatarios de estos últimos, salvo el de prórroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser renunciado por el arrendatario ».

de 1964 se enmarca dentro de la línea proteccionista de los intereses del arrendatario iniciada por Real Decreto de 1920 «relativo a contratos de arrendamientos de fincas urbanas y alquileres de las mismas», a la que siguieron las leyes de 31 de diciembre de 1946 en la que se introduce la irrenunciabilidad de derechos en el ámbito de los arrendamientos y el Texto refundido plasmado en el Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre. La irrenunciabilidad de derechos introducida por la LAU de 31 de diciembre de 1946 para los arrendamientos de vivienda confería carácter renunciable los beneficios concedidos por la ley al arrendador «lo sea de local de negocio o de vivienda, y a los arrendatarios y subarrendatarios de locales de negocio, salvo el de prórroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser renunciado por el arrendatario». Esta misma redacción se mantuvo en el artículo 6 de la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo por el Decreto de 13 de abril de 1956 por el que se aprobó el texto articulado de la LAU. El Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 mantuvo la prohibición expresa de renuncia, salvo para los casos antes citados.

La Ley

El régimen legal arrendaticio de esta ley comportaba una clara protección del arrendatario de vivienda, del que se distingue el arrendatario de local de negocio, al que se le otorga la posibilidad de renuncia a los beneficios otorgados por la ley, con una única excepción, la prórroga forzosa. Y esto es lógico porque determinados beneficios o derechos concedidos por la ley pueden constituir un freno para los propietarios a la hora de arrendar. La posición de las partes en los arrendamientos de locales de negocio es diferente a la de las viviendas, pues el desequilibrio que podría aparecer en estas últimas no existe en los locales de negocio. La renuncia que se regula tempranamente en la normativa de los beneficios de este tipo de arrendamientos abre el camino para que los contratantes acomoden el régimen legal a sus propias necesidades, en un marco de libertad de pactos, que es el que rige la normativa posterior (LAU 1994).

La libertad de pactos prevista en la LAU 1964 para este supuesto constituye en realidad una exclusión de la ley aplicable a los contratos de arrendamiento, lo que está relacionado con el carácter imperativo o no de la norma: no es posible excluir previamente el régimen jurídico establecido en una ley imperativa, mientras que sí lo es en relación a lo establecido en una ley dispositiva. En los casos previstos en la LAU no se produce, por tanto, un desplazamiento de derechos, sino el cambio del régimen aplicable a la relación contractual arrendaticia. Por tanto, el término más correcto técnicamente es la exclusión de la ley aplicable, no la renuncia, aunque esta haya sido la más usada tanto en la legislación, en los contratos y en la propia jurisprudencia.

C) Los derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario del local de negocio, en la terminología de la LAU 1964, se regulan en su Capítulo VI. Se trata de uno de los beneficios que la ley otorga a los arrendatarios, tanto de local de negocio como de vivienda. La cuestión se centra en determinar si este derecho es renunciable de forma anticipada o hay que esperar a conocer las condiciones del tanteo o retracto para que el beneficio surja, tal y como declara la STS de 11 de octubre de 2001.

La Sala considera necesario revisar el criterio seguido en esta sentencia, por entender que no es adecuada plenamente al tenor literal de la norma, sus antecedentes legislativos, ni tampoco con la finalidad antes expuesta. La interpretación por la que la renuncia del derecho de tanteo o retracto solo puede realizarse una vez surjan las condiciones para su ejercicio dejaría vacío de contenido este artículo (6.3 LAU 1964) pues carece de sentido establecer el derecho a una renuncia a un derecho de carácter potestativo, como es el retracto, limitando sus efectos a los inherentes al no-ejercicio del derecho, cuya posibilidad es inherente a su naturaleza. Los derechos de tanteo y retracto se convertirían así en derechos irrenunciables, pues los derechos irrenunciables no conllevan la obligación de ejercitarlos, sino la facultad de ejercitarlos, siendo susceptibles de renuncia posterior. Este argumento se corrobora en la STS de 2 de abril de 1996, citada por la parte recurrente en relación al derecho de prórroga forzosa se dice que « La prohibición que contiene el párrafo tercero del art. 6 de la anterior L. A. U ha sido amplia y retiradamente interpretado por la jurisprudencia, aclarando, que lo que no cabe, por prohibirlo la Ley, es la renuncia previa del derecho de prórroga forzosa que establece el art. 57 de la Ley; esto es la renuncia efectuada al tiempo de celebrarse el contrato, pero sí en cambio esta permitida la subsiguiente, o sea la que tiene lugar después de adquirido el derecho mediante incorporación al patrimonio del arrendatario (Sentencias entre otras de 8-2-1.964; 14-5-1.963; 8-6-1968, etc)». El artículo 6.3 sí atribuye el carácter de irrenunciable a la prórroga forzosa, pues es el único supuesto sobre el que el arrendatario de local negocio no puede ejercitar la renuncia con carácter anticipado. La consecuencia es que esta renuncia anticipada sí puede realizarse en el resto de los beneficios concedidos por la ley. Considerar que no cabe la renuncia anticipada supondría equiparar a los arrendatarios de locales de negocio con los de vivienda, sin que hubiera sido necesario establecer esta distinción en el párrafo tercero, dejando así la posibilidad de ejercicio o no del derecho, una vez surjan las condiciones.

Debe entenderse, por tanto, que, en ese marco de equilibrio entre las partes, en el momento de celebración del contrato de arrendamiento de local de negocio, las partes pudieron establecer las cláusulas que consideraron pertinentes, permitiendo una renuncia anticipada de los beneficios de la ley, con la única salvedad de la prórroga forzosa. Esta renuncia debía hacerse de forma expresa y escrita. La LAU 1994, en su artículo 4.4, exige que se haga respecto de cada uno de los derechos. Este requisito no estaba regulado con esa redacción en la LAU 1964, pero sí se exigía que se hiciera de forma expresa.

D) En el caso concreto aquí analizado, la cláusula 29 del contrato dice lo siguiente: « en uso de la facultad que le reconoce el párrafo tercero del artículo 6º del Decreto de 13 de abril de 1956, y modificación de 11 de junio de 1964, el arrendatario hace expresa renuncia a los derechos de tanteo, retracto o impugnación establecidos en el Capítulo VI y para todos los supuestos de venta, donación, adjudicación de la finca o de local arrendado, que el citado capítulo hace mención ».

La cláusula que fue analizada en la STS de 11 de octubre de 2001 era la siguiente: «[...] y haciendo formal y solemne declaración, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 6º de la vigente Ley de arrendamientos Urbanos de 22 de diciembre de 1955 (Texto articulado), de renuncia expresa a los derechos que la citada Ley concede, excepción hecha de la prórroga forzosa, por lo cual el presente contrato se regirá, en primer término, por las estipulaciones que se pactan y, subsidiariamente, por lo dispuesto para el caso por la Ley civil común, a la cual libremente se acogen las partes».

Existe una clara diferencia entre ambas cláusulas pues mientras que la de la STS de 11 de octubre de 2001 es una cláusula genérica de renuncia, más propia de un contrato de adhesión, la cláusula de este litigio renuncia expresamente a los derechos del Capítulo VI, es decir, al tanteo, al retracto y a la impugnación. Esto nos permite decir que las partes, en ejercicio de su libertad contractual, amparada por el legislador, conocían lo que estaban pactando y a lo que se estaba renunciando, siendo esta renuncia válida por ser una renuncia a derechos que la legislación reconoce al arrendatario, adquiriendo el contratante que renuncia esta condición desde el momento de la firma del contrato.

E) Esta renuncia a derechos reconocidos por la legislación vigente, como señala la parte recurrente, está ya reconocida en nuestra jurisprudencia. Así, en la STS de 9 de abril de 1999 con cita de las STS de 24 de febrero de 1961, 30 de junio de 1984 y 14 de febrero de 1992 se dice que «El artículo 6.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 autorizaba la renuncia voluntaria, equiparable a la del número 2 del artículo 6 del Código Civil, de los arrendatarios locales de negocio, salvo del beneficio de prórroga forzosa y se proyecta tanto sobre derechos nacidos, o respecto a los que, aún sin nacer, constituyen expectativa de derecho, siempre que se trate de derechos reconocidos por legislación vigente». Y en este caso, es un derecho concedido por la LAU 1964.

La cita de sentencias de esta Sala realizada por la STS de 11 de octubre de 2001 ampara este argumento. Así, la STS de 14 de noviembre de 1952 consideró que no cabía dar el valor de renuncia a la conformidad de la arrendadora con la renta establecida entre el vendedor y el arrendatario cuando el derecho a la renta legal fijada por el legislador en el artículo 118 de la LAU que autorizaba a los arrendadores para incrementar en el 40 por 100 las rentas de los locales de negocios construidos y habitados por primera vez antes del 18 de junio de 1936, fue fijada por el legislador posteriormente. Esta misma doctrina se repite en la STS de 6 de mayo de 1955, al mantener que el beneficio otorgado por el artículo 118 LAU no debe estimarse renunciado por derivarse de una ley inexistente al tiempo de celebrarse el contrato. No se trataba, por tanto, de renuncias a un derecho concedido en la ley vigente, sino de una renuncia a un derecho que todavía no se encontraba reconocido por el legislador en el momento de la pretendida renuncia. El argumento de la STS de 11 de octubre de 2001, por tanto, no estaba amparado por las sentencias citadas en apoyo de él, puesto que, el derecho al que se renunciaba sí estaba en la legislación vigente. Cosa distinta es que la cláusula en ese caso era genérica, lo que no ocurre con la del presente supuesto.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]