Civil - Contratos. Arrendamientos urbanos. Retracto. Precio del retracto en casos dudosos. "Precio real" no significa "valor real" ni "precio actual".

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2010 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- (...) el recurso de casación interpuesto se refiere a una única cuestión jurídica: si el precio del retracto es aquel que las partes compradora y vendedora convinieron libremente o aquél que resulte del valor real del inmueble en el momento de la estimación de la acción de retracto. La parte recurrente argumenta que el retracto da derecho a subrogarse en el lugar del comprador, adquiriendo la vivienda que fue objeto del contrato de compraventa, en las mismas condiciones que el comprador, satisfaciendo el mismo precio más los gastos necesarios habidos en la compraventa de esa vivienda.

Denuncia que la sentencia recurrida establece que el precio a pagar por el retrayente debe ser el "precio actual", pues entiende que el precio fijado en la escritura de compraventa de fecha 11 de febrero de 1983 "es escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido". Frente a ello, objeta el recurrente que habría quedado demostrado que "el precio de la compraventa fue fijado claramente por las partes", que "el precio o valor real de los pisos, de características similares y en el mismo edificio, en la época en la que se llevó a cabo esta compraventa, eran parecidos" y que el "precio o valor real" no puede equipararse al "precio actual", como dice la sentencia recurrida.

El motivo debe ser estimado.

Cuando esta Sala ha contrapuesto los conceptos de "precio real" a "precio de la compraventa" lo ha hecho en los llamados "casos dudosos", donde el precio que aparece en la escritura pública de compraventa es irrisorio o notoriamente inferior al de mercado, siempre que pueda acreditarse por la parte retraída cuál fue el verdadero precio abonado por el comprador en virtud normalmente de contrato verbal o privado de compraventa en el que el precio que se pacta es el "precio real", no el escriturado. Se pretende con ello dejar indemne al comprador inicial, que ve cómo su adquisición queda anulada en virtud del ejercicio de una acción de retracto, debiendo el retrayente abonar el precio real pagado más los gastos de la compraventa.

Así, la sentencia de 12 de julio de 1984 recuerda que « en los casos dudosos -y más aún en los estridentes- relativamente a la determinación del precio (de «precio» habla el C. Civ.; de «precio» y de «valor» el Reglamento de Rústicos), tanto cuando no hay constancia del mismo, como cuando el que aparece en la escritura es desproporcionado o escandalosamente inferior al «valor» de la finca vendida, hay que estar por razón de justicia al «precio real», es decir, a la cantidad en metálico -o de otra forma- que se ha integrado por el comprador y, consiguientemente, que, conocido el verdadero precio, ese será el que se ha de reembolsar aunque no coincida con el que figura en la escritura pública -SS. de 7 julio 1948, 16 mayo 1956, 11 mayo 1965 -, y es aquél el que debe prevalecer frente a éste -SS. de 4 diciembre 1956, e indirectamente la S. de 18 febrero 1983 -, doctrina que, de un modo u otro, ya habían señalado las sentencias de 11 enero 1943 y 22 diciembre 1950 al decir que si bien en un principio había que estar al precio escriturado, ello había de entenderlo con la salvedad de no constancia en metálico o de existencia de fraude, lo que, en definitiva autoriza, al menos cuando hay sospecha de simulación o cuando, discutido el precio como en este caso, la prueba acredita una flagrante desigualdad, autoriza, decimos, a la aceptación de la tesis de la justicia del caso aplicada por la Audiencia mediante su apreciación de la prueba de ese precio real o valor señalado pericialmente, no combatido en el recurso».

En el mismo sentido, la sentencia de 16 de enero de 2008 (Recurso 5815/2000), establece que «es indudable que esta Sala Primera del Tribunal Supremo, (Sentencia de 28 de junio de 1991, con cita de las de 20 de septiembre de 1988, 16 de mayo de 1956 y 12 de junio de 1984, y Sentencia de 11 de julio de 1996), ha considerado que debía estarse al precio real cuando resulta superior al escriturado, sin que en modo alguno se haya contemplado el "valor" del inmueble, por más que supere el precio, pues éste es el que se ha de reembolsar el adquirente que lo pactó y se obligó a satisfacerlo, al margen de que sea coincidente o no con el valor de mercado del bien enajenado».

Por tanto, "precio real" no significa "valor real", es decir, que no procede estimar el retracto por el valor real de tasación que resulte de la correspondiente prueba pericial, sino que el retrayente ha de pagar el precio realmente abonado por el comprador, una vez se acredite cuál fue. Y "precio real" tampoco significa "precio actual", como establece la sentencia recurrida, con lo que debe rechazarse también su argumentación acerca de que, como quiera que ha transcurrido tanto tiempo desde la compraventa (desde el 11 de febrero de 1983), el precio que el retrayente deba abonar sea el «precio actual de la finca, a determinar en ejecución de sentencia». En primer lugar, porque la jurisprudencia antes analizada rechaza que el precio del retracto sea diferente al realmente abonado por el comprador. En segundo lugar, porque tal diferente precio debió ser interesado por la parte demandada en la contestación, sin que evacuase dicho trámite, intentando subsanar tal omisión, a través del recurso de apelación, de forma totalmente extemporánea, por lo que, en virtud del principio de justicia rogada, la Audiencia no debió entrar a valorar la procedencia o no de condenar al retrayente al pago de un precio distinto del que había resultado acreditado según la prueba practicada en el acto del juicio.

Finalmente, la circunstancia de que haya transcurrido mucho tiempo entre la compraventa y el ejercicio de la acción de retracto tampoco puede justificar la decisión de fijar como precio para el retracto una cantidad mayor de la realmente abonada en tal compraventa, puesto que las consecuencias de la falta de comunicación al arrendatario de las circunstancias de la enajenación deben recaer en las partes intervinientes en tal compraventa, no en el retrayente.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]