Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Resolución del contrato por alteración de las previsiones contractuales por circunstancias sobrevenidas. Causa eficiente del contrato. Base del negocio. Cláusula o regla rebus sic stantibus.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivos primero y segundo. Infracción de los arts. 609, 1095, 1445, 1450, 1461, 1462 y 1463 del C. Civil por ser de plena aplicación al caso de autos. Infracción de los arts. 1101, 1124 y 1506 del C. Civil.

Se desestiman ambos motivos que se analizan conjuntamente por su interrelación.

Alegan los recurrentes que cuando se produce la recalificación de los terrenos y pasan a ser rústicos, las fincas aún no habían sido entregadas y, por lo tanto, no se había consumado la compraventa. Que las parcelas eran urbanas con posibilidad de construcción de viviendas unifamiliares, y tras la recalificación se ha extinguido la posibilidad de edificar, lo que conlleva la inhabilidad del objeto del contrato. Reconocen los recurrentes que no se pactó condición alguna suspensiva ni resolutoria.

Alegan que no se trata de una reducción de edificabilidad, sino de la extinción de la posibilidad de construir, al convertirse el suelo en rústico, por lo que se habría frustrado la finalidad del contrato.

Esta Sala debe declarar que la calificación de rústica de las fincas no produce una ausencia de entrega del objeto pactado, pues la base del negocio no queda destruida por la nueva calificación del terreno ya que, en este caso, el riesgo condicionaba la base del negocio, hasta constituir una parte sustancial del mismo.

Existiendo el riesgo y conociéndolo, acordó la compra sin condicionarla, por lo que el objeto a transmitir eran las fincas con el desarrollo urbanístico que tuviesen al momento de la entrega, aunque fuese menor que el que tenían al momento de la firma del contrato, pues la compradora asumió el riesgo existente y cierto que se anunciaba antes del contrato con la paralización de las licencias.

En suma, si las expectativas urbanísticas se hubiesen consolidado positivamente para la compradora, no habría hecho partícipe del incremento económico al vendedor, pero como la operación comercial ha resultado económicamente desventajosa, quiere hacer recaer el perjuicio económico en el vendedor, de forma que le devuelvan las cantidades entregadas. Esta postura de los compradores y actores, está radicalmente en contra de la buena fe (art. 1258 del C. Civil).

Esta Sala viene declarando que si nos preguntamos por la "causa eficiente" del entramado contractual, ya como causa concreta de la función económica y social que subyace en dichos contratos, o bien desde la aplicación de la teoría de la base del negocio, se llega a la conclusión de que la configuración negocial que dio lugar a la celebración de estos contratos respondió a un propósito negocial concreto,cual era la venta de unas parcelas con una edificabilidad reducida, pero confiando los vendedores en un mantenimiento o ampliación de la misma, asumiendo la contingencia que conllevaba la paralización de la licencias, al estar en proceso una reordenación urbanística del municipio, que conocía y de la que estaba plenamente informado (STS, Civil del 10 de Julio del 2012, recurso 109/2010). La base del negocio informadora de dicho contrato, tanto como propósito común o como causa eficiente o concreta del objetivo buscado, radicó no en la mera compra de dichas fincas, en sí mismas consideradas, sino en unas inciertas expectativas que eran las que podrían generar el lucro perseguido (STS, Civil del 20 de Noviembre del 2012, recurso 972/2010).

Oponen los recurrentes que los condicionantes urbanísticos existentes al momento de la firma del contrato privado no persistían en el momento en que debían entregarse las parcelas, pues habían devenido en rústicas.

Como declara la doctrina y la jurisprudencia de esta Sala es necesario valorar si la subsistencia de las circunstancias existentes en el momento de la conclusión del contrato es necesaria objetivamente para que el contrato pueda continuar existiendo como una reglamentación de intereses dotada de sentido (base del negocio objetiva). STS, Civil del 26 de Abril del 2013, recurso 155/2011.

La Sala entiende que en este caso no era necesario que las circunstancias originales se mantuvieran porque lo esperado (por los hoy recurrentes) es que se mantuviesen o mejorasen para el comprador, por un incremento de edificabilidad, y como declara la sentencia recurrida el objeto social de los recurrentes era intervenir en inmuebles cuyo desarrollo no fuese claro o pacífico, por lo que no se puede declarar que se frustrase la finalidad objetiva del contrato.

CUARTO.- Motivo tercero, cuarto y quinto.

Infracción del art. 1182 del C. Civil.

Infracción de los arts. 1261, 1184 y 1272 del C. Civil, como complemento del anteriormente citado art. 1182 del C. Civil.

Infracción de los arts. 1091, 1255, 1258 del C. Civil, en cuanto al carácter vinculante de los contratos.

Se desestiman los tres motivos, que se analizan conjuntamente por su concatenación.

Alegan los recurrentes que se produjo la pérdida o destrucción del objeto del contrato, desde el punto de vista jurídico, con una imposibilidad sobrevenida de la prestación, por el cambio urbanístico. Que se ha provocado un empobrecimiento injusto en los recurrentes.

Sobre la alteración de las previsiones contractuales por circunstancias sobrevenidas se ha pronunciado esta Sala en varias ocasiones: Esta Sala, aceptando el criterio expresado con claridad en la sentencia recurrida entiende que los compradores adquirieron con fines especulativos, lo que les podía haber generado una rápida ganancia, obteniendo un precio superior al pactado con la promotora que había dirigido el arduo proceso de construcción, pero los compradores cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la inversión, se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la parte vendedora que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas. Es decir, los recurrentes pretenden aceptar los beneficios de la especulación pero repercutiendo en la vendedora las pérdidas que se pudieran presentar, lo que es contrario a la buena fe (art. 1258 del C. Civil) y viola el art. 1105 del C. Civil.

Por lo expuesto, no se infringe el art. 1184 del C. Civil al concurrir culpa del deudor al no prever la existencia de una situación de riesgo que era posible anticipar mentalmente, dado que las fluctuaciones del mercado son cíclicas como la historia económica demuestra.

STS, Civil del 08 de Octubre del 2012, recurso: 216/2010.

En la STS, Civil del 24 de Abril del 2013, recurso 1957/2010, se recogía supuesto en que se condicionaba la consumación del contrato a la calificación urbanística de la finca.

Sobre la cláusula rebus ha declarado la Salaque: La cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC, de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90, 6-11-92 y 15-11-00). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa (SSTS 10-2-97, 15-11-00, 22-4-04 y 1-3-07)...

Lo anteriormente razonado no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla (SSTS 27-6-84, 17-5-86, 21-2-90 y 1-3-07).

STS, Civil del 17 de Enero del 2013, recurso: 1579/2010.

De esta doctrina jurisprudencial se pude deducir que no se ha producido, en el presente caso, imposibilidad sobrevenida de la prestación ni pérdida del objeto en su sentido jurídico, pues como dijimos los compradores sabían que adquirían unos inmuebles cuya calificación urbanística estaba en cuestión, pues estaba sometida a revisión, lo que había sido anunciado públicamente, y de lo que se le había informado en las sucesivas visitas informativas al Ayuntamiento.

Que la parte compradora se representase subjetivamente que la calificación no iba a variar o que se iba a incrementar, no deja de ser una motivación personal que no forma parte de la causa del contrato ni mucho menos compartida por los vendedores, que transmitieron las fincas.

El objeto del contrato fue transmitido o era transmisible en la forma que fue pactada y las alteraciones sobrevenidas eran más que previsibles y pese a ello, la compradora, que era profesional del ramo, no sometió el contrato a condición, y ese exceso de confianza no puede repercutirlo en la vendedora, pues solo la compradora debe soportar las consecuencias de su imprevisión.

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Civil – Contratos. Resolución de compraventa de vivienda por falta de entrega en el plazo pactado. Hechos notorios. Ruptura de la base del negocio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de abril de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

PRIMERO.- La cuestión jurídica que se plantea en este proceso, hoy en casación, está fuera de la cuestión fáctica que no se discute, por más que se alude a ella; así, la parte recurrida se refiere a la prueba en su escrito de oposición al recurso de casación, lo que está fuera de lugar pues no se trata de hechos sino de aplicación de la normativa jurídica.

La cuestión es el plazo de entrega de la vivienda objeto del contrato de compraventa del 21 junio 2006, todavía en construcción, que estaba previsto para marzo de 2007, cuya entrega -aviso para otorgar escritura pública- se ofreció en abril de 2008. Cuestión enlazada con la subrogación en el préstamo hipotecario, prevista en el contrato, que no se produjo por la negativa de la entidad bancaria a aceptarla.

Por ello, la sociedad compradora BARNETO BORRALLO P.Y.C. S.L. presentó demanda solicitando la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de las obligaciones de la vendedora por razón del plazo de entrega y por la falta de subrogación en el préstamo hipotecario, que le había sido ofrecida; además, interesó la devolución de la cantidad pagada a cuenta del precio. La sociedad vendedora, INONSA, S.L.U. se opuso a la demanda y, asimismo, formuló demanda reconvencional en la que solicitó el cumplimiento del contrato, con el pago del precio y otorgamiento de la escritura pública; además, la aplicación de la cláusula penal. Ambas sentencias de instancia -de primera instancia, del Juzgado número 11 de Granada, de 12 enero 2010 y las de segunda, de la Audiencia Provincial, Sección 3ª, de la misma ciudad, de 29 octubre 2010 - desestimaron la demanda y estimaron parcialmente la reconvención.

La sociedad demandante ha interpuesto el presente recurso de casación en el que ha planteado la relación entre el retraso en el plazo de entrega -previsto para 2007 y se produjo el 2008- y la negativa de la entidad bancaria a la subrogación del préstamo hipotecario, por razón de la crisis económica que se produjo en este lapso de tiempo, a partir del 2008, como hecho notorio; subrogación que estaba prevista en el contrato.

El hecho notorio lo contempla el artículo 281.4 de la Leyde Enjuiciamiento Civil al disponer que no será necesario probar los hechos que gocen de notoriedad absoluta y general. Es la determinación de hechos, sin necesidad de prueba, como cualidad relativa, según el tiempo y el lugar, de un conocimiento general que razonablemente es conocido por todos, incluyendo los que son parte en el proceso. Yendo al caso concreto, es hecho notorio que la crisis económica que alcanzó a nuestro país, se produjo entre 2007 y 2008, lo que tuvo consecuencias en el ámbito jurídico, especialmente en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria y en la aceptación de subrogaciones en los que habían sido concedidos con anterioridad.

SEGUNDO.- Lo anterior se plantea con todo detalle en el motivo primero del recurso de casación, que se formula por infracción del artículo 1124 del Código civil, en relación con los principios del Derecho europeo de contratos y la doctrina jurisprudencial, con una serie de sentencias que se citan en el desarrollo del motivo.

Ante todo, debe precisarse que los principios del Derecho europeo no son normativa vigente y no pueden motivar un recurso de casación, por más que sean ilustrativos. La jurisprudencia que se cita no es coincidente con el presente caso, aunque sí se refiere a principios que han sido reiterados por esta Sala, cuáles son que los pactos de un contrato pueden ser esenciales o no, según cada caso concreto; casuismo que en muchas ocasiones se aplica al plazo de cumplimiento del contrato. Así, un simple retraso -como cumplimiento defectuoso- puede dar lugar a la resolución cuando en el caso concreto implica un incumplimiento que provoca la frustración del fin del contrato.

Esta es la alegación fundamental de este motivo del recurso. El plazo fue esencial en el caso, en cuanto coincidió con el hecho notorio de la crisis económica, que impidió la aceptación bancaria en la subrogación del préstamo hipotecario.

TERCERO.- Ante tal cuestión, la Sala acepta esta argumentación de la parte recurrente, basándose en el hecho del contrato, en la doctrina de la base del negocio jurídico y en la jurisprudencia.

En el contrato de compraventa, celebrado en documento privado, en Granada, el 21 junio 2006 se vende un piso con anexos, por un precio cierto, pactándose que la terminación de las obras se producirá aproximadamente en el mes de marzo de 2007 y que en el préstamo hipotecario que ha obtenido la vendedora (INONSA) se subrogará la parte compradora (BARNETO) en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, en el caso en que opte por tal subrogación. Ciertamente, como dicen las sentencias de instancia, la vendedora no se podía obligar a la conducta de otro, la entidad bancaria, pero lo que también es cierto es que en el contrato se daba por supuesto que en el préstamo hipotecario se subrogará la parte vendedora.

No es baldío reproducir las cláusulas del contrato en que aparece tal subrogación. La condición particular introductoria dispone: Hipoteca: La parte compradora sabe y conoce, que la vendedora ha obtenido un préstamo hipotecario de 303.840,00 euros en garantía ha sido grabado el inmueble objeto del presente documento. En el citado préstamo hipotecario se subrogará la parte compradora en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, en el caso que opte por tal subrogación.

Y en las condiciones de la promoción, prevé: Séptima: Datos del préstamo hipotecario. En relación al préstamo hipotecario que ha gestionado el promotor, se hace constar, que el interés para el caso de subrogación de la compradora, es el que se reseña en la escritura de constitución de préstamo hipotecario. A tal efecto y si así lo dispone el préstamo hipotecario otorgado por el promotor, la parte compradora podrá optar, según sus circunstancias personales, por el interés que expresamente se determina en dicha escritura de préstamo al momento del otorgamiento de la escritura de compraventa.

No se cumplió ni el plazo ni la subrogación. Separadas ambas cuestiones, pueden parecer que no da lugar a la resolución del contrato, como han entendido las sentencias de instancia. Pero puestas en relación una y otra, es claro que el comprador ha quedado sin posibilidad material (económica) de adquirir el objeto de la compraventa, por lo que demanda su resolución.

Resolución que procede acordar, aplicando la doctrina de la base del negocio, a que ya aludieron, especialmente en relación con la cláusula rebus sic stantibus, las sentencias de 14 diciembre 1940, 14 junio 1943, 30 junio 1948, 12 junio de 1956, 23 noviembre 1962; esta última rechaza la aplicación de aquella cláusula y toma en consideración el desequilibrio entre las prestaciones en cuanto "afectando a la base del negocio". Esta se ha considerado como el conjunto de circunstancias cuya concurrencia impide que se obtenga el resultado que se propone el negocio jurídico. Se ha distinguido la base del negocio subjetiva, como la representación común o lo que esperan ambos contratantes, que les ha llevado a celebrar el contrato y objetiva, como las circunstancias cuya presencia sea objetivamente necesaria para mantener el contrato en su función o causa (concepto objetivo). Todo ello se funda en el principio de la buena fe, que permite la resolución del negocio si desaparece la base del negocio.

Lo anterior se apoya también en la jurisprudencia de esta Sala, en casos muy semejantes al presente y bien recientes. La sentencia de 16 enero 2013 contempla el contrato en que se efectuó una oferta de gran atractivo comercial, cual era la subrogación en el préstamo hipotecario, no lo obtuvo y dice, al respecto, esta sentencia: La conducta que podía estar al alcance de la vendedora era haber pactado con el banco una subrogación que eludiese la responsabilidad universal (art. 1911 del C. Civil), limitando la responsabilidad al valor del inmueble, con lo que la subrogación no dependería de la solvencia del comprador, y esto no lo hizo, frustrando esencialmente las expectativas del comprador, por lo que no se infringen los preceptos citados, sino que el vendedor deja de respetar lo pactado con el adquirente.

Y la de 12 de abril de 2013 expresa, contemplando la situación fáctica: Alega la sociedad recurrente que tan solo tenía obligación de facilitar a la compradora información sobre el préstamo y ninguna otra más y dicho compromiso fue cumplido, pero sin que ese compromiso supusiese garantizar a la compradora la subrogación en el préstamo hipotecario, pues ello dependía del consentimiento de un tercero ("la entidad acreedora"). Analizada la cláusula tercera del contrato, antes transcrita observamos que en la misma se dice que "...estará a disposición de la COMPRADORA, en el domicilio de la VENDEDORA, la información sobre las condiciones del préstamo obtenido como oferta vinculante durante dicho plazo, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a ésta".

Puede parecer que esta doctrina jurisprudencial reiterada está en contradicción con lo que declaró la de 1 de octubre de 2012. No es así; en ésta se plantea sóla, aislada, la cuestión de subrogación en el crédito hipotecario que no constaba en el contrato sino en el folleto publicitario, que forma parte del mismo conforme a reiterada jurisprudencia. Respecto al cumplimiento de la supuesta obligación de obtener dice la sentencia: Dicha obligación incumplida lo era de mera gestión o de actividad, pero nunca de resultado. Es decir, la promotora debió ofrecer la subrogación, pero como establece el contrato y la práctica mercantil, es la entidad de crédito la que tiene la última palabra a la vista de la solvencia del deudor, lo que difícilmente habría aceptado el banco, pues el propio demandado reconoce que intentó gestionar directamente financiación y no lo consiguió por el elevado importe de la compra. A ello cabe añadir, que el incumplimiento de la vendedora no era trascendental, pues el propio afectado podía acudir a las correspondientes entidades financieras, no acreditando que esa posibilidad le fuese más gravosa económicamente que la hipotética subrogación.

CUARTO.- Todo lo expuesto se proyecta, como se ha apuntado, en el motivo primero del recurso de casación. En éste se alega la infección del artículo 1124 del Código civil al no aplicarlo la sentencia de instancia, que no aceptó la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la parte vendedora; incumplimiento -como se expresa en el desarrollo del motivo- que viene dado por la correlación del incumplimiento del plazo de entrega y la no obtención de la subrogación en el préstamo hipotecario que gravaba la vivienda y anexos objeto del contrato.

En definitiva, se estima este primer motivo del recurso de casación, se declara haber lugar al mismo conforme al artículo 487.2 de la Leyde Enjuiciamiento Civil, sin necesidad de entrar en el análisis del segundo motivo. Esta Sala asume la instancia y, en ello, como se desprende de lo declarado hasta ahora, se debe estimar la demanda principal que interesaba la resolución del contrato de compraventa de 21 junio 2006 y la devolución de la cantidad que se ha abonado a cuenta del precio, con el interés legal desde la interpelación judicial (como así se pide en el suplico de la demanda) y el mismo, elevado en dos puntos, desde esta sentencia.

Por el contrario, al estimarse la demanda, se desestima la reconvención que pretendía lo contrario de aquélla, es decir, la validez de la compraventa.

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Civil – Contratos. Base del negocio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

DUODÉCIMO.- (...) Como establece la sentencia de esta Sala de 21 de julio de 2010 la "base del negocio" se funda en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar y consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato -según el significado de las intenciones de ambas partes- pueda mantenerse como una regulación con sentido.

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Civil – Contratos. Resolución de los contratos por alteración de la “base del negocio”.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2012 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

TERCERO.- (...) 3.- Los motivos quinto, sexto y séptimo alegan infracción del artículo 1124 del Código civil. El primero de ellos, formulado de manera subsidiaria, por razón de que la sentencia recurrida no ha aceptado la doctrina de la alteración de la base del negocio, el segundo, por no considerar incumplimiento resolutorio de la parte contraria el cambio de urbanizador y el tercero vuelve a hacer supuesto de la cuestión, negando su propio incumplimiento.

En cuanto a la llamada "base del negocio" desarrollada por la doctrina alemana, tal como dice la sentencia de 21 de julio de 2010, se funda en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar y consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato -según el significado de las intenciones de ambas partes- pueda mantenerse como una regulación con sentido. Tal principio se halla presente en nuestro Código civil en algunos7 supuestos concretos como el de la donación inoficiosa porque se tengan después legitimarios (artículo 644), la aceptación de una herencia en la que apareciese después un testamento no conocido (artículo 997), o la repudiación de la herencia a título intestado sin noticia de ser heredero testamentario (artículo 1009).

Cuya doctrina no cabe ser aplicada al presente supuesto ya que no se da la base fáctica necesaria para ello y no puede la parte recurrente exponer una serie de hechos que no han sido apreciados por las sentencias de instancia, doctrina apenas mencionada por éstas y que, desde luego, los hechos no permiten su encaje en la supuesta infracción del artículo 1124 del Código civil.

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