Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Falta de legitimación ad processum. El apoderamiento otorgado por el presidente a favor de un Procurador de los Tribunales no se extingue por el hecho de que posteriormente cese en tal cargo, pues sus efectos subsisten en tanto no sea revocado, por lo que puede ser utilizado para actuar en nombre de la Comunidad por presidente distinto del que lo otorgó. Falta de legitimación activa ad causam. Para que el presidente de una comunidad de propietarios esté legitimado activamente para instar acciones judiciales en defensa de la comunidad precisa de acuerdo adoptado válidamente en junta de propietarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 13ª) de 16 de mayo de 2014 (D. Carlos Cezón González).

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TERCERO. [-Uno.-] Sobre la falta de legitimación ad processum de la comunidad demandante, entendiendo los recurrentes que no actúa su presidente en nombre de la comunidad, puesto que el poder a favor del procurador que interviene en el juicio como representante procesal de la actora fue otorgado por persona que no era presidente cuando se interpuso la demanda. En orden a esta excepción, se ratifica todo lo que al respecto se dice en la sentencia recurrida. La comunidad demandante, al actuar con tal denominación, no queda despojada de la personalidad jurídica que tiene atribuida la entidad urbanística de conservación y la representación de las personas jurídicas no es propiamente una representación, sino la misma actuación de las personas jurídicas a través de sus órganos o por medio de las personas físicas que encarnan a dichos órganos; es el órgano de la persona jurídica el que otorga los poderes de representación a favor del procurador para la válida constitución de la relación jurídico procesal. Consecuencia de ello es que, cuando el poder haya sido otorgado por el representante legal de una persona jurídica, los cambios en la representación o administración de la misma no extinguen el poder del procurador. Y, en el ámbito puro de la propiedad horizontal, este Tribunal tiene dicho (sentencia de 16 de octubre de 2009, rollo 141/09):

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"Por lo que atañe al apoderamiento otorgado por el presidente a favor de un Procurador de los Tribunales, es reiterada la jurisprudencia que señala que no se extingue por el hecho de que posteriormente cese en tal cargo, pues sus efectos subsisten en tanto no sea revocado, por lo que puede ser utilizado para actuar en nombre de la Comunidad por presidente distinto del que lo otorgó, lo que no es sino consecuencia de que la representada es la Comunidad y no la persona del presidente. Los poderes son válidos aunque la persona del presidente otorgante cambie con posterioridad, siendo igualmente lícitas y eficaces las actuaciones procesales llevadas a cabo, aunque durante la sustanciación del proceso cambie el presidente, pues quien representa a la Comunidad en cada momento es quien ostenta el cargo de presidente, sin que tal mutación provoque una crisis procesal subjetiva - Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de julio de 1990, 19 de noviembre de 1993, 9 de diciembre de 1996, 4 de diciembre de 1998 y 18 de enero de 2007 - ".

Y la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil determina en su artículo 30, apartado dos:

"Cuando el poder haya sido otorgado por el representante legal de una persona jurídica, el administrador de una masa patrimonial o patrimonio separado, o la persona que, conforme a la ley, actúe en juicio representando a un ente sin personalidad, los cambios en la representación o administración de dichas personas jurídicas, masas patrimoniales o patrimonios separados, o entes sin personalidad no extinguirán el poder del procurador ni darán lugar a nueva personación" .

En el presente caso, la demanda fue interpuesta por quien a la fecha de su presentación representaba a la comunidad como presidente, don Fernando Claro Casado, aunque el poder a favor del procurador lo hubiese otorgado quien ocupaba ese cargo al tiempo del otorgamiento (septiembre de 2003), sin que conste que el poder haya sido revocado. Aunque no se haya hecho figurar en el encabezamiento de la demanda el nombre del presidente de la comunidad en marzo de 2012 (tiempo de presentación de la demanda), don Fernando Claro Casado suscribe bajo su visto bueno todas las certificaciones del secretario presentadas con la demanda y con el escrito de cuantificación del incremento de deuda, presentado el 23 de julio de 2012, en justificación de los derechos reclamados, así como el requerimiento de pago cursado a los demandados con fecha de 23 de septiembre de 2011 (documento 10 de los de la demanda) y, en definitiva, es el procurador que presentó la demanda en nombre de la comunidad quien, con tal actuación, está respondiendo de que comparece en el tribunal de primera instancia por encargo de quien era a la sazón representante de la comunidad con facultades para representarla en juicio.

Se desestimará el motivo incluido en la primera alegación del recurso.

[-Dos.-] Sobre la falta de legitimación activa ad causam (alegación segunda del recurso). Reproducen los demandados en la apelación esta excepción fundada en vulneración de la doctrina jurisprudencial, conforme a la cual para que el presidente de una comunidad de propietarios esté legitimado activamente para instar acciones judiciales en defensa de la comunidad precisa de acuerdo adoptado válidamente en junta de propietarios, también ha de ratificarse lo que al respecto se dice en la sentencia apelada (Fundamento de Derecho Tercero). Este Tribunal conoce la jurisprudencia conforma a la cual (Tribunal Supremo, Sentencia de 27 de marzo de 2012, recurso 1642/2009) fue declarada como doctrina jurisprudencial "la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario" y, en el mismo sentido, Sentencias del mismo Tribunal de 12 de diciembre de 2012, 18 de julio de 2012 (en esta se admite la actuación del presidente sin autorización expresa en el caso de violación de la ley o los estatutos o cuando el acto perturbador se realiza en franca contradicción con un acuerdo precedente de la junta de propietarios) y la de 10 de octubre de 2011 citada en el recurso de apelación que ahora se resuelve. Pero, a los efectos de autorización previa de la junta sirve en este caso el acuerdo de la asamblea general de la comunidad demandante de 17 de diciembre de 1992 (documento 9 de los de la demanda), conforme al cual se ratificaba la competencia y autorización del consejo rector y del presidente de la comunidad para entablar acciones judiciales de cualquier naturaleza contra aquellos comuneros que hayan sido o vengan a ser morosos en el pago de los gastos comunes de conservación, consumo de agua o cualquiera otros que acuerde o haya acordado válidamente la asamblea general, con la apostilla:

"Esta ratificación tendrá vigencia cualesquiera que sean el Presidente y el Consejo Rector de la Comunidad y mientras no sea revocada por la Asamblea General" .

Autorización que se juzga bastante para que el presidente al tiempo de la demanda haya podido ejercitar contra los demandados, en nombre de la comunidad, las acciones de reclamación de cuotas y gastos que se dilucidan en el proceso. Especialmente, teniendo en cuenta el interés vital de toda comunidad en que las contribuciones que los comuneros han de satisfacer para atender los costes de mantenimiento de las cosas comunes, servicios generales, cargas colectivas y otros gastos derivados del cumplimiento de los fines de la comunidad sean pagadas puntualmente por los copropietarios.

También se rechazará el motivo contenido en esta segunda alegación.