Civil – Contratos. Resolución de compraventa de bienes inmuebles. Requerimiento resolutorio del art. 1504 CC.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

SEGUNDO.- (...) Opone el recurrente que el requerimiento efectuado a los efectos del art. 1504 del CC no es apto, dado que se ejecutó mediante burofax que no fue entregado al comprador.

De lo actuado se deduce que se remitieron dos burofax, a la Notaría de la que es titular el comprador y demandado, dejando aviso el Servicio de Correos, al estar cerrado el local, en horario de tarde, sin que se recogiese ni reclamase en las oficinas de Correos.

Esta Sala ha fijado doctrina jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1504 CC al requerimiento efectuado mediante burofax, por continuar siendo imprescindible en la actualidad -el legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho- que el conocimiento fehaciente del hecho notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial.

...pues la Sala considera que, en tanto no se haya producido el pago del precio, debe reconocerse eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la acción de resolución por incumplimiento, como forma de interpelación judicial literalmente contemplada en el artículo 1504 CC, por lo que procede fijar la jurisprudencia en este sentido, rectificando con ello el criterio de las sentencias anteriores en las que se ha desechado esta posibilidad.

STS, Civil del 04 de Julio del 2011, recurso: 2228/2006.

De lo expuesto se deduce que se ha de desestimar el motivo y, en este aspecto, el recurso, pues se ha instado la resolución a través de la demanda que da inicio al presente procedimiento, en cuyo suplico se insta la resolución del contrato. Es decir, pese a la falta de fehaciencia del burofax, como se deduce de nuestra propia doctrina, los requisitos del art. 1504 del CC para la pretensión resolutoria -quedan colmados con la presentación de la demanda, interpelación judicial por excelencia- que a la postre fue estimada en segunda instancia.

Por último, también debe rechazarse que el requerimiento fuese de pago y no resolutorio, pues en los burofax se le anuncia el inicio de acciones judiciales y la pérdida de lo entregado, lo que luego se plasmo en la demanda (verdadero acto de requerimiento con trascendencia y efectividad).

Esta Sala ha establecido que: La resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código Civil como si de una condición se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare.

Así lo ha dicho reiteradamente esta Sala en sentencias de 12 de marzo en 1990, 15 de febrero de 1993, 28 de junio de 2002 y 1 de octubre de 2009.

STS, Civil del 19 de Julio del 2010, recurso: 981/2006