Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Impugnación de acuerdos de la junta de propietarios. Caducidad de la acción. Distinción entre acuerdos nulos y anulables. Notificación del acta de la junta.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz (s. 5ª) de 20 de octubre de 2011 (D. RAMON ROMERO NAVARRO).

PRIMERO.- La primera cuestión a analizar consiste en determinar si caducó o no el plazo otorgado por la Ley para la impugnación de los acuerdos comunitarios en el caso que nos ocupa. Para ello es preciso establecer primero, cual es el plazo del que se disponía para el ejercicio de la acción, y segundo determinar el "dies aquo", o día a partir del que comienza el cómputo del plazo.

El art. 18.1 L.P.H dispone: "Los acuerdos de la Junta de Propietarios será impugnables ante los Tribunales... en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".

El art. 18.3 dice: "La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de Propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los Estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido.

Conforme ha venido declarando el Tribunal Supremo, tanto en relación con la redacción originaria de la Ley de la Propiedad Horizontal, como con la vigente, según reforma operada por Ley 4/1999 de 4 de Abril, en materia de propiedad horizontal debe diferenciarse entre los acuerdos susceptibles de sanación por caducidad, de aquellos otros en que por estar viciados de nulidad radical o absoluta, son nulos de pleno derecho, y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo (SSTS de 19 de Noviembre de 1996, 5-5-2000, 28-10-2004).

La más grave calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos acuerdos que por, infringir cualquier otra Ley (distinta de la Ley de Propiedad Horizontal) imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o al orden público o por implicar un fraude de Ley.

Entre los acuerdos meramente anulables, susceptibles de sanación por caducidad, se encuentra, por un lado los que actos contrarios a la propia Ley de la Propiedad Horizontal o a los Estatutos, a los que el art. 18.3 LPH otorga un plazo de impugnación de un año; y por otro los que perjudican a un comunero o son lesivos para la Comunidad (art. 181.b y c LPH) para los que la Ley establece un plazo de tres meses.

La Jurisprudencia de forma mayoritaria viene entendiendo que la nulidad de una Junta de Propietarios por falta de convocatoria de un comunero en la forma exigida por la Ley de la Propiedad Horizontal (art.16 y 9) constituye un supuesto anulable, sometido al plazo de impugnación de un año, por cuanto la razón de su impugnación es la contravención de lo preceptuado en la Ley de Propiedad Horizontal sobre requisitos de la convocatoria.

Una vez determinado el plazo de impugnación, debe determinarse cual es el día a partir del cual se comienza a contar el cómputo de plazo de impugnación.

El art. 18.3º párrafo último de la LPH dispone que, para los propietarios ausentes, el plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9 LPH .

Es claro que conforme a la LPH el plazo de impugnación de acuerdos para el propietario asistente a la Junta de Propietarios comenzará a contar desde la fecha de celebración de la misma; y para el ausente desde la fecha en que el acta se le notifica.

La notificación del acta, es una cuestión esencial, en cuanto marca el punto de partida para el cómputo del plazo de impugnación, como tiene declarado el TS. S de 14 de Diciembre de 2001 .

La prueba de la notificación del acta corresponderá a la Comunidad de Propietarios; al ser obligación suya realizarla, además de por que tiene mayor facilidad probatoria (art. 217.6. de la Ley de Enjuiciamiento Civil) así STS de 4 de Mayo de 2000, estando en mejor posición de probar por su libertad de acceso a los medios de prueba (STS de 2 de Diciembre de 1996), porque lo fácil es probar los hechos positivos (STS 12 de Febrero de 1999), siendo los hechos negativos de imposible o difícil prueba, como puede ser la acreditación de la no notificación. En el presente supuesto consta que el acta le fue notificada a los demandantes el día 6 de marzo de 2009, habiéndose presentado la demanda ante el Juzgado decano para su reparto el día 25 de febrero de 2010, por lo que la acción se ha formulado dentro del marco temporal concedido por la ley.