Civil – Contratos. Compraventa de viviendas. Publicidad. Vinculación del oferente a la publicidad efectuada e integración de dicha publicidad en el contenido del contrato. Responsabilidad por incumplimento de lo publicitado.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 11 de noviembre de 2011 (D. JOSE MARIA PEREDA LAREDO).

Cuarto.- En el segundo motivo se denuncia error en la valoración de la prueba en el Fundamento de Derecho Quinto de la sentencia apelada relativo a los incumplimientos contractuales que se aprecian en la apelante en relación con las denominadas zonas comunes. Aduce la apelante que el juzgador de instancia entendió que era una obligación contractual de la apelante Alkadir Proyectos Inmobiliarios, SA hacer entrega de las que denomina "zonas comunes", pero como acredita con los documentos 17 a 22 acompañados a la contestación a la demanda -alega- se trataría de zonas deportivas y comerciales de carácter dotacional y titularidad pública; la publicidad de la actora se limitaría a mencionar la existencia de estas zonas, pero sin que se otorgue ningún derecho sobre las mismas a los compradores de las viviendas, al tratarse de terrenos públicos que la promotora tiene obligación de ceder al Ayuntamiento de Peñíscola.

Tal y como señala la sentencia de instancia, la cláusula primera del contrato privado de compraventa sí menciona entre su objeto "la parte proporcional que le corresponda de los elementos comunes de la urbanización", y tanto el folleto publicitario como el vídeo promocional aportado a los autos integran el contenido del contrato en cuanto que se trata de elementos o prestaciones ofrecidos por el promotor a los compradores que no pueden considerarse meras argucias o artificios útiles para atraer compradores pero inhábiles para ser reclamados por éstos, lo que sería tanto como permitir ofrecer lo que no se va a entregar; esa publicidad forma parte del contenido del contrato y lo ofrecido está incluido en el precio concertado, de modo que la no entrega de lo comprometido supone incumplir el contrato. Así, en el folleto publicitario acompañado a la demanda como documento nº 7, bajo el apartado "Descripción", se dice, entre otras cosas: "Amplios jardines y piscinas, con importantes zonas comerciales y de ocio, instalaciones deportivas, etc. constituyen las zonas comunes del residencial". Por tanto, la cláusula primera  del contrato confiere al comprador derecho a una parte proporcional de los elementos comunes de la urbanización y éstos, según la publicidad de la promotora apelante, comprenden importantes zonas comerciales, de ocio e instalaciones deportivas, que sin embargo no se han llevado a cabo, lo que constituye incumplimiento sustancial del contrato de compraventa y genera el derecho de la compradora a la resolución del contrato (artículo 1.124 del Código civil).

Esta vinculación del oferente a la publicidad efectuada y la integración de dicha publicidad en el contenido del contrato, generando su incumplimiento responsabilidad del oferente, ha sido reiteradamente declarada por el Tribunal Supremo. Así, la STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 910/2004, de 29 septiembre, recoge la referida doctrina jurisprudencial, señalando (se han subrayado determinadas frases relevantes): "La jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado con reiteración sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos; así, dice la sentencia de 7 de noviembre de 1988 que « la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el  art. 8 de la Ley 26/1984, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y origina responsabilidad del oferente »; la de 21 de julio de 1993 señala «la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo que establecen los  arts. 1096, 1101, 1256 y 1258 del Código Civil  y  art. 8 de la Ley General  para la Defensa de los Consumidores y Usuarios».

La sentencia de 8 de noviembre de 1996, después de citar las dos anteriores además de otras varias, concluye: «Quiere decirse con el resumen jurisprudencial que antecede que, bien por la vinculación a la oferta, ya por la Ley General de Protección de Consumidores y Usuarios, sea por los artículos generales sobre obligaciones y contratos que se han ido citando, la Audiencia no podía prescindir de los treinta y cinco folletos de propaganda aportados a los autos; y al tenerlos en cuenta, su valoración de la prueba se muestra, cuando menos, ilógica, ya que se trata de documentos que contienen actividad publicitaria, con intención de atraer a los clientes (art. 2 del Estatuto de la Publicidad, Ley 61/1964, de 11 de junio), constituyendo una clara oferta, de forma que al no entenderlo así se infringen los arts. 57 del Código de Comercio, el principio de la buena fe y el art. 1283, a que alude el motivo tercero, debiendo tal publicidad integrar los contratos, pues para que no fuese así tenía que excluirse expresamente de los mismos el contenido de los folletos, sin que para tal consideración fuera necesario apreciar engaño o fraude, extremo que no requiere el  art. 8 de la Ley de Consumidores (sobre sus principios y compatibilidad con las normas de derecho sustantivo, civil y mercantil, ver sentencia de 22 de julio de 1994), que también ha de considerarse infringido (motivos 4º y 5º, en relación con la jurisprudencia acotada), máxime si la interpretación se relaciona con el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril ».

Doctrina que igualmente mantiene la sentencia de 30 de junio de 1997con cita expresa del art. 8 de la Ley 26/1984 ".

Y añade después: "La doctrina jurisprudencial expuesta hace decaer el motivo al quedar integrado el contrato de compraventa suscrito con los integrantes de la comunidad actora por los folletos de propaganda acompañados con la demanda, viniendo obligada la promotora demandada a entregar lo ofertado en dichos folletos".