Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión inconsentida.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 14 de noviembre de 2011 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

Segundo.- Es pacífica la jurisprudencia que establece que la ley, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual, ocurriendo tal supuesto cuando el arrendatario crea o introduce una sociedad o cuando una utilización pactada como individual se comparte posteriormente, ya que lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aún con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero (por todas STS de 7 de enero de 1.991).

En similar sentido se pronuncia la STS 4 de abril de 1.991 al establecer que la cesión inconsentida o el traspaso del local de negocio en forma distinta a la autorizada por la ley es causa de resolución del contrato de arrendamiento y, conforme a la jurisprudencia, debe entenderse por traspaso cualquier introducción de un tercero en los locales arrendados, incumpliendo los requisitos legales, sin que deba exigirse al arrendador la prueba de la figura concreta de la introducción del tercero, pues por su carácter normalmente reservado queda fuera de su capacidad probatoria demostrar si la introducción obedeció a cesión, subarriendo o traspaso, por todo lo cual debe atribuirse al arrendatario la carga de acreditar que el acceso del tercero tuvo lugar con cumplimiento de los requisitos legales o mediando el consentimiento.

Asimismo, el Tribunal Supremo, en su STS de 13 mayo 1997, señaló, en relación con la causa resolutoria contemplada en los arts. 114.2.ª y 5.ª LAU, así como a la necesidad del consentimiento expreso o tácito del arrendador para la cesión del local de negocio, que la jurisprudencia de la Sala 1.ª del TS ha venido indicando lo siguiente: para que la cesión, traspaso o sucesión arrendaticia sea considerada como ilegítima es necesario que no exista consentimiento expreso o tácito por parte del arrendador, consentimiento este último que debe deducirse de hechos concluyentes e inequívocos, que lleven al convencimiento de haber existido la autorización en la sustitución (STS 29 abril 1963, 15 y 30 octubre 1971, 10 marzo 1973, 21 febrero 1987, 30 junio 1992  y 14 noviembre 1995, entre otras), que existirá consentimiento tácito cuando, aun sin exteriorizar el arrendador de modo directo su querer mediante expresión escrita, adopte una conducta determinante del consentimiento verbal concedido (STS 25 octubre 1993).

También hemos de apuntar que la introducción u ocupación de un tercero en el inmueble arrendado genera una presunción de concurrencia de la causa resolutoria instada, debido precisamente a que los interesados en ocultarla, para evitar las consecuencias perjudiciales que de ello se derivan, tratan por todos los medios a su alcance de mantenerla en la mayor oscuridad posible, de manera que, como excepción al principio del art. 217 LEC, el arrendatario ha de justificar la legalidad de la introducción de esa tercera persona a fin de destruir la presunción de ilegalidad, debiendo sentarse en cada caso aquella presunción atendiendo a las circunstancias concretas que en él concurren (STS 11 abril 1973, 18 mayo 1981 8 mayo 1987, 25 enero y 17 junio 1988, entre otras).

La jurisprudencia anterior es resumida con acierto por la SAP Islas Baleares de 18 enero 1997, en la que, con cita a la STS de 16 de junio de 2004, establece: a) lo que determina el efecto de la resolución es la introducción en el objeto arrendado de tercera persona distinta del arrendatario en connivencia con éste, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez (STS 29 febrero 1972  y 16 de noviembre 1974); b) aun cuando la cesión, el subarriendo y el traspaso constituyen figuras jurídicas con perfiles propios, sin embargo, para los fines de la resolución de la relación arrendaticia, no es necesario una calificación exacta, pudiendo, por tanto, ejercitarse conjuntamente las dos causas, dada la dificultad inherente a la clandestinidad que se busca en estas situaciones que se desenvuelven al margen de las posibilidades fiscalizadoras del arrendador (STS 6 de marzo 1971, 29 febrero 1972, 9 de junio 1973 y 28 enero 1974); c) es indiferente que la introducción sea excluyente o compartida (STS 19 de octubre 1972, 22 de junio 1973 y 16 de noviembre 1974), total o parcial (STS 19 y 31 de octubre 1972), y a título oneroso o gratuito (STS 13 mayo 1970, 19 octubre 1972 y 12 junio 1973); d) el carácter simulativo o clandestino supone que no puede normalmente acreditarse la situación antijurídica mediante pruebas directas, por lo que es preciso acudir al medio indirecto de las presunciones (STS 30 octubre 1971, 20 enero 1972 y 9 octubre 1974); e) consecuentemente, se produce una inversión de la carga de la prueba, al tener que justificar el arrendatario demandado la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada (STS 10 abril 1970), de un modo pleno, como señala la STS de 30 de mayo 1972, indicativa de que esa ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que lógicamente se deriva de aquella ocupación de la vivienda o del local de negocio, resaltando las STS de 1 de marzo 1961 y 11 de abril de 1973, que el arrendamiento urbano, caracterizado por la cesión del uso o goce de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, se desenvuelve normalmente entre las personas que en concepto de arrendador y arrendatario celebraron el contrato y la alteración de tales elementos personales, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque.

No obstante lo antes señalado, tal cesión pierde su virtualidad resolutoria cuando la misma venga consentida por la arrendadora.

Es cierto que el silencio o el conocimiento no puede equipararse al consentimiento, toda vez que éste, como proclama, entre otras, las STS de 29 de septiembre 1951  y 24 de mayo 1975, debe derivarse de un comportamiento o declaración que implícitamente lo ponga de manifiesto, puntualizando la STS 13 de febrero de 1978 que para declarar la realidad del mismo, es preciso que se deduzca de hechos o acciones, de carácter concluyente, que inequívocamente ponga de manifiesto el auténtico deseo de crear, modificar o extinguir una determinada relación jurídica (STS 30 noviembre 1957 y 29 enero 1965), de suerte tal que manifieste de modo auténtico, sin posibilidad de dudosas interpretaciones (STS 5 julio 1960 y 14 junio 1963) y sin que sea suficiente con el mero conocimiento, que por sí sólo no implica conformidad (STS 19 junio 1950, 8 junio 1955 y 25 de enero de 1961).

Tercero.- La aplicación de la expuesta doctrina al caso de que se trata no puede concluir sino en la desestimación en su integridad del recurso interpuesto, y ello en atención a que se considera sólidamente fundada por parte de la Juez a quo la existencia de la cesión inconsentida entre las entidades demandadas en base a la apreciación en su conjunto de la totalidad de la prueba aportada sin que, como ya se anticipada de inicio, resulte necesario reproducir los argumentos ya asumidos por este tribunal cuando de los interrogatorios de parte -de hasta siete demandantes- y diversos testigos, en conjunción con la documental aportada, se desprende que la cesión o subarrendamiento ha de reputarse necesariamente como inconsentida al no justificarse ni el conocimiento ni mucho menos el consentimiento de Doña Pepita a la modificación subjetiva que se pretende sostener por la parte demandada, dadas las contundentes manifestaciones sobre su estado de salud allá por el año 1995 que se vierten en juicio, sin que quepa otorgar excesiva verosimilitud a los testimonios de Don  Isidoro  y Don  Narciso, en los que la parte apelante pretende sustentar el supuesto consentimiento a la cesión, dadas las evidentes contradicciones y desconocimientos que se traslucen sobre cuestiones esenciales respecto de la sucesión societaria y la carencia de sentido, en un curso lógico de los acontecimientos, para su presencia en una reunión entre la propiedad y el administrador de la arrendataria en la que supuestamente se habría otorgado tal consentimiento. Se considera por tanto plenamente fundada la apreciación judicial, efectuada en su conjunto y con la lógica omisión de cualquier referencia a unos testimonios que realmente nada habrían de aportar al esclarecimiento de la verdadera situación, la existencia de una cesión operada muy a posteriori de lo que se pretende y cuando ya había fallecido la arrendadora, aplicándose en consecuencia con toda corrección la apreciación de los testimonios conforme a lo estipulado en el artículo 326 de la LEC en forma que se comparte plenamente por esta Sala.

Debe por tanto desestimarse el recurso con plena convalidación de la decisión de primera instancia.