Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Publicidad. Resolución por falta de correlación entre lo promocionado y publicitado, y el objeto entregado.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante (s. 8ª) de 22 de julio de 2011. Pte: LUIS ANTONIO SOLER PASCUAL. (1.484)

TERCERO. En relación al fondo de la cuestión, los apelantes cuestionan que en efecto hubiera infracción contractual por cuanto que los actos pre-contractuales y los contractuales propiamente dichos, han sido congruentes con la finca descrita y adquirida por los actores, señalándose en todos ellos siempre como linde, la finca segregada y cedida al Ayuntamiento en fecha 1 de julio de 2003, cuya descripción se reproduce primero en la escritura pública de declaración de obra nueva y luego en la de venta a los actores, tanto privada -4 de marzo de 2004- como pública-9 de noviembre de 2005-, haciéndose siempre constar que disponían de la información exigida por el RD 515/89 sin que, en todo caso, el folleto informativo aportado disponga en momento alguno que la casona forme parte del complejo residencial sino solo el jardín con referencia a la parte no segregada, dándose además el caso de que cuando se suscribe la venta en instrumento público, la obra ya está conclusa y por tanto, evidenciado el contenido urbanístico del complejo que es el descrito en el documento. Lo cierto es que, como ha dicho la STS de 7 de noviembre de 1988, la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984, general para la defensa de los Consumidores y Usuarios, y origina responsabilidad en el oferente, en la actualidad, en los arts. 60 y 61,1 TRLGDCU, que aparece desarrollado en el art. 3,2 RD 515/1989, de 21 abril. Y este Tribunal ya se ha pronunciado, en relación a esta cuestión, en relación a este mismo residencial, en su Sentencia de 17 de julio de 2008.

En efecto, y partiendo que desde enero del 2004, LUBASA INMOBILIARIA había estado publicitando la Residencial Villaantonia, en folletos y propaganda, conteniéndose afirmaciones del siguiente tenor literal: " VILLAANTONIA: Monumento protegido por el Ayto. de San Juan de Alicante. Esta mansión de finales del siglo XXI que ha sido restaurada en su totalidad figura, junto con el jardín que la rodea, en su Catálogo de Bienes y Espacios protegidos. Con tal motivo, en LUBASA INMOBILIARIA hemos concebido un conjunto arquitectónico que hemos integrado en ese fantástico entorno, logrando incorporar a la promoción, como zona privada para el esparcimiento únicamente de los vecinos de VILLAANTONIA, el jardín decimonónico que caracteriza a esta Villa singular. Ese jardín protegido forma parte de la historia del municipio, debe su diseño al pintor D. Heliodoro Guillén, y en base al mismo, lo hemos restaurado para que Vd. y los suyos puedan disfrutarlo.", y con profusión de fotografías de la mansión y del jardín, decíamos en aquella nuestra Sentencia que Desde luego, los hechos considerados como probados, expuestos en el primer fundamento de esta resolución, permiten afirmar que la publicidad del Conjunto Residencial no era veraz e inducía claramente a error a los destinatarios. Cierto es que en la publicidad no se decía explícitamente que la casona o mansión fuera a quedar integrada dentro del Complejo para el uso y disfrute exclusivo de los copropietarios. Pero también es cierto que, tal y como se redactó la publicidad, se daba a entender que la casona estaría de un modo u otro accesible a aquéllos. De otro lado, la falta de veracidad es palmaria cuando se indicaba que el jardín decimonónico se integraría en el Conjunto, y la prueba ha determinado que una parte del mismo ha quedado en la finca segregada; falta de veracidad que se ve agravada desde el momento en que, cuando se difundió la publicidad, la vendedora era plenamente consciente de que no iba a poder cumplir con su obligación de integrar el jardín para el esparcimiento únicamente de los vecinos de VILLAANTONIA, ya que, como se relató, y con la finalidad de obtener una mayor edificabilidad, cedió la casona, y parte de los jardines, de modo gratuito, al Ayuntamiento de San Juan.

Con esas premisas, hemos de considerar que se ha producido un auténtico incumplimiento contractual, pues no se ha cumplido íntegramente la obligación asumida en la publicidad, de integrar el jardín en el Conjunto, para su uso exclusivo por parte de los vecinos de la promoción.

Cierto es, de otro lado, que la vendedora no es responsable del destino que el titular de la mansión le haya dado a la misma. Pero no menos lo es que el dato de la cesión al Ayuntamiento está completamente omitida en la publicidad, en la que, con reiteración, se fotografía la casona, y los jardines que la circundan, dando a entender, en conjunción con el texto, que en el Conjunto arquitectónico diseñado por LUBASA dicha casona ocuparía también su lugar. El folleto acompañado como documento número cinco bis es paradigmático, ya que, en su portada, únicamente se ve la fotografía de la casa, que, a la fecha de la publicidad, no pertenecía ya a la empresa promotora de la urbanización.

Y añadíamos: La consecuencia jurídica de cuanto antecede, como inexacta correlación entre lo promocionado y publicitado, y el objeto entregado, no es otra que la del incumplimiento contractual.

Basta con atender al tenor literal de los preceptos reseñados en el anterior fundamento, y sin necesidad de labor alguna interpretativa para concluir que, en la compraventa de una vivienda concertada entre un profesional que actúa en el ejercicio de su actividad profesional como vendedor y un consumidor como comprador, la obligación primaria del vendedor de entregar la vivienda no se reduce a las características de la vivienda recogidas en el contrato sino que además se extiende a todo aquello que se hubiese incluido en la oferta, promoción y publicidad, mediante folletos u otros documentos similares, referidos a la vivienda objeto de la venta. De tal manera que, el contenido de la oferta, promoción y publicidad (tanto escrita como gráfica), pasa a formar parte integrante del contenido de la compraventa de la vivienda, salvo que, en el contrato, se hubieran pactado cláusulas más beneficiosas para el comprador-consumidor, las cuales deberán prevalecer respecto a las de la oferta, promoción o publicidad. Y sin que, para ello, sea necesario considerar que el vendedor- profesional hubiere actuado con dolo, engaño o fraude. Por lo demás, al pasar a formar parte integrante del contenido del contrato de compraventa, puede, el comprador- consumidor, en base a lo incluido en la oferta, promoción y publicidad de la vivienda, exigir su cumplimiento en forma específica, si ello fuese posible, o, en otro caso, una prestación sustitutoria, y, en ambos supuestos, el abono de una indemnización de daños y perjuicios, e incluso, si la discordancia entre lo prometido en la publicidad y lo entregado fuera de tal envergadura que frustra la expectativa contractual del comprador podría exigir la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios.  Y, en este sentido, se pronuncia una constante y reiterada doctrina jurisprudencial, de la que son fiel exponente las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 910/2004, de 29 de septiembre de 2004; 514/2003, de 23 de mayo de 2003; 595/2000, de 15 de junio de 2000; 606/1999, de 26 de junio de 1999; 597/1997, de 30 de junio de 1997; 894/1996, de 8 de noviembre de 1996; 824/1993, de 21 de julio de 1993; 7 de noviembre de 1988.

Siendo de destacar que, con anterioridad a la publicación de la Ley 26/1984, de 19 de julio de 1984, General para la Defensa de los consumidores y Usuarios, ya se venía manteniendo en la jurisprudencia, con base en los artículos 1.258 ("Los contratos...obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que.. sean conformes a la buena fe...") y 1.282 ("Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de estos...") del Código Civil, que el contenido de la oferta publicitaria pasa a integrar el contenido del contrato de compraventa y, por ende, puede ser exigido por el comprador al vendedor).

Resulta indiferente el que no hubiera una conducta engañosa por parte de la demandada que tuviera por efecto defraudar a los actores, pues, aun en este caso, la publicidad para la venta de la vivienda pasó a integrar el contenido de la compraventa.

En suma, no pueden dejarse al margen de la cuestión la evidencia de la referencia al jardín decimonónico y los contenidos visuales más que los literarios que con tanta facilidad podrían interpretarse como componentes de aquella pretensión integradora, ello con suficiente entidad como para minimizar el contenido de los documentos que delimitan la finca siempre con referencia de linde a la finca segregada y cedida al Ayuntamiento en fecha 1 de julio de 2003, segregación que supone físicamente, la configuración de una finca independiente que incluye la Casona y parte del jardín que se separa de la finca sobre la que se opera la construcción por parte de los demandados que sin embargo, no se referencia en la publicidad realizada a partir de enero de 2004 por Lubasa Inmobiliaria de la Residencial Villantonia, introduciendo un factor de confusión al potencial adquirente en general y al comprador en particular, sobre la base de una contradicción no superficial entre la publicidad realizada y el contrato a suscribir solo imputable a la promotora en modo tal que no resulta aceptable entender que los contratos hubieran expresado los cambios introducidos respecto a la publicidad y que estos cambios fueran aceptados por los compradores, con conocimiento de lo que compraban, integrándolo normativamente en el mismo.

[Ver: www.poderjudicial.es - Accede a la Jurisprudencia]