Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Interés casacional. Forma de aplicar el sistema de actualización de la renta que recoge la Disposición Transitoria Tercera C) 6 regla 1ª la de la LAU 1994, para contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2011. (1.007)

PRIMERO.- El recurso en interés casacional formulado plantea la forma de aplicar el sistema de actualización de la renta que recoge la Disposición Transitoria Tercera C) 6 regla 1ª la de la LAU 1994, para contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985. La parte recurrente mantiene, tal como apreció la Sentencia de instancia, que para cada año de actualización por tramos hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior actualización. Frente a esta postura, la Sentencia recurrida entiende que la regla 6ª de la Disposición Transitoria Tercera C) 6 sólo contempla esta posibilidad de actualización del IPC, cuando se alcance el 100% de actualización. A juicio del recurrente no se han de contraponer ambas reglas, pues la regla 6ª está prevista sólo para cuando se alcance el 100% de la actualización, y la regla lª para antes de que se alcance dicho 100%. De haber querido el legislador tal facultad de aplicación del IPC anual durante el periodo de actualización en sus sucesivos tramos -dice la sentencia-, "así lo habría dispuesto, regulando dicha posibilidad únicamente `a partir del año en que se alcance el 100% de actualización, lo que literalmente implica que sea desde entonces y no durante, cuando se pueda aplicar el IPC anual a los efectos ya indicados". En parecido sentido se dictan las sentencias de la misma Audiencia de 24 de marzo de 2000 y 10 de diciembre de 2001.

El recurso se plantea por existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias. Tal contradicción la expresa respecto de las sentencias que se citan de la Audiencia Provincial de Madrid, además de la recurrida, como las de 5 de febrero de 1999, de 24 de marzo de 2000 y de 10 de diciembre de 2001, que siguen el criterio de la recurrida. Por otro lado, las sentencias de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, con un criterio favorable tomar en consideración la variación experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior actualización -Sentencias de 6 de abril de 1999, de 8 de marzo de 1999, 27 de octubre de 1998, 3 de febrero de 1998, 4 de octubre de 2005 y 7 de febrero de 2006 -.

SEGUNDO.- La discrepancia entre los dos sistemas de actualización es obvia y así lo pone de manifiesto no solo el recurso sino la propia sentencia. Partimos para resolver esta discrepancia de que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en relación con la renta de los contratos anteriores a 9 de mayo de 1985, establece un sistema de revisión legal aplicable a todos los contratos sin excepción, contengan o no cláusulas de estabilización, para, según expresa su Exposición de Motivos, recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha del contrato o desde la última revisión legal. Se trata de que las rentas no pierdan su valor real por la desvalorización continua de la moneda.

En conflicto se plantea entre las reglas 1ª y 6º de la Disposición Transitoria Tercera C), sobre actualización de la renta, apartado 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Se dice en el apartado 6, y se concreta luego en las reglas 1ª y 6ª, lo siguiente: a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, en la fecha en que se cumpla cada año de la vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de instancia del negocio podrá ser actualizada, a arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1ª) La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios al Consumo o que el Indice General Nacional o el Indice General Urbano del Sistema de Indices del Coste de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al e índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.

6ª) A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.

La contradicción entre Audiencias Provinciales por la distinta aplicación de una norma sustantiva, es evidente, aunque el sentir mayoritario no es el que expresa la sentencia recurrida. El criterio contrario, que acepta esta Sala, se sustenta, entre otras, en las siguientes sentencias de Audiencias Provinciales:

1.- Barcelona, de 6 de abril de 1999, según: "la actualización de la renta en los contratos de arrendamiento de local de negocio, concertados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, en el caso de que el arrendador opte por el ejercicio de tal derecho, habrá de hacerse anualmente, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en función de los índices del mes anterior a la fecha de formalización del mismo y del correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización, y ello previo requerimiento fehaciente al arrendatario; lo cual supone tomar en consideración la variación experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior actualización, caso de que no se trate de la primera, sino de la segunda o ulteriores hasta llegar a la completa actualización".

2.- Valladolid, de 15 abril de 1997: "... la equivocación en que incurre la sentencia objeto de recurso está en entender que efectuada la primera actualización se conoce ya el importe de renta que deberá abonarse durante los cinco o diez años (según los casos) que dure la actualización, ya que dichas cantidades aparecen en la escala obtenida, cuando lo cierto es que dicha escala únicamente determina el porcentaje exigible de renta según el tramo en que al arrendatario le corresponde incluirse, operación que deberá realizarse de forma completa tal y como determina la Ley, en cada una de las actualizaciones que se realicen anualmente y en las que, como antes se indica, deberán tomarse en consideración los índices de IPC o coste de vida publicados en el mes, anterior a la fecha de la nueva actualización, única forma de mantener la proporcionalidad que el Texto Legal viene exigiendo".

3.- Barcelona, de 8 de marzo de 1999: "Lo expuesto comporta la aplicación al caso de la Disposición Transitoria Tercera de la vigente L.A.U. cuyo apartado 6.1ª, por lo que a los arrendamientos de local de negocio se refiere, establece un sistema de actualización de la renta similar en lo esencial al previsto para los arrendamientos de vivienda en la Disposición Transitoria Segunda, apartado 11... Este sistema se aplica a todos los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, sin excepción alguna... Consiste básicamente en proporcionar al arrendador la posibilidad de actualizar su renta en un plazo más o menos breve, de manera que al terminar el mismo el valor de aquella llegue a ser a partir de ese momento equivalente en términos monetarios al que inicialmente tuvo en su día, permitiéndose, pues, al arrendador actuar de manera que la renta llegue a alcanzar al cabo de unos años el importe necesario para que guarde con la renta pactada inicialmente la misma proporción existente entre el índice de Precios de Consumo de ese momento y el Índice de Precios de Consumo en que se celebró el contrato. La actualización consiste básicamente en elevar la renta hasta el importe en el que alcance con la renta pactada inicialmente la misma proporción que el índice General Nacional del sistema de índices de Precios de Consumo del mes anterior al momento de la contratación con el mismo índice del mes anterior al momento (la fecha) de dicha actualización (apartado sexto, regla lª. 1). No se trata, pues, de que la renta actualizada el primer año se mantenga posteriormente, de manera que cada uno de los cinco años se pague un porcentaje mayor, sino que el porcentaje mayor se aplica a una renta actualizada cuyo importe va variando, aumentando normalmente para ajustarse al índice de Precios al Consumo final que varía de un año a otro".

4.- Barcelona, de 27 de octubre de 1998: "... en cada año la renta actualizada se calculará con arreglo a lo que se ha visto en la regla 1ª- misma relación entre renta actualizada y renta inicial que la existente entre índice de precios al consumo final (del mes anterior a la actualización) e índice a precios al consumo inicial (del mes anterior a la celebración del contrato). No se trata, pues, de que la renta actualizada el primer año se mantenga posteriormente, de manera que cada uno de los cinco años se pague un porcentaje mayor, sino que el porcentaje mayor se aplica a una renta actualizada cuyo importe va variando, aumentando normalmente para ajustarse al índice de precios al consumo final que varía de un año a otro".

Sin duda, el error está en contraponer las reglas 1ª y 6ª. La regla 1ª es clara al preceptuar que la renta inicial del contrato debe mantener la misma proporción entre el mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización. Con esta regla la renta se actualiza mediante la incorporación progresiva de los incrementos del IPC de los últimos doce meses siguientes a la anterior actualización. Lo contrario supondría que una vez finalizado el proceso la renta no sería equivalente en valor a la actualizada calculada inicialmente.

La regla 6ª está prevista sólo para cuando la renta alcance el 100% de la actualización, mientras que la 1ª para antes de que se alcance dicho porcentaje, y supone incorporar a esta suerte de contratos una regla de actualización de las rentas, facultativa para arrendador y arrendatario, conforme al IPC, si no hay previsión contractual, y de acuerdo con el sistema contractualmente previsto, en el caso de que sí haya cláusula de estabilización.

TERCERO.- La estimación del recurso supone casar la sentencia y asumir la instancia para considerar correcta la actualización de la renta practicada por la parte actora-recurrente, aceptada por la Sentencia del Juzgado, conforme a la cual para cada año de actualización hasta llegar al 100% hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior actualización, declarando como doctrina jurisprudencial que en aplicación de la regla 1ª, de la Disposición Transitoria Tercera C) 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para cada año de actualización de la renta hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior actualización.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]