Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2011. (1.008)
SEGUNDO.- Los dos motivos del recurso de casación se examinan conjuntamente, ya que plantean básicamente una única cuestión jurídica, centrada en determinar si los suministros de agua y las cuotas de la comunidad de propietarios deben ser considerados como cantidades asimiladas a la renta en los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el primer motivo, la recurrente considera vulnerados los artículos 114.1, 95.2, 102 y 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Disposición Transitoria 2ª C), 10.2, 10.3 y 10.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y alega que existe interés casacional en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales; expone que algunas consideran que el impago de cantidades en concepto de consumo de agua y gastos ordinarios de la comunidad de propietarios son cantidades asimiladas a la renta, y por ello su impago puede dar lugar a la resolución de la relación arrendaticia; frente a este criterio defendido, otras Audiencias valoran que los referidos gastos no son cantidades asimiladas a la renta. En el segundo motivo, se consideran vulnerados los artículos 114.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Disposición Transitoria 2ª C), 10.2, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, así como, por analogía, la jurisprudencia de esta Sala contenida en la sentencia de 12 de enero de 2007, en la que se razona que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles es una cantidad asimilada a la renta.
TERCERO.- El recurso de casación debe ser estimado, esta Sala ya ha tenido ocasión de abordar la cuestión jurídica que ahora se plantea en un sentido favorable a las pretensiones del recurrente.
El artículo 114.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece como causa de resolución del contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, no sólo la falta de pago de la renta, sino también la falta de pago de las cantidades asimiladas a ella, cuyo abono debe asumir el arrendatario por mandato legal; no fija, sin embargo, qué debe entenderse por cantidades asimiladas a la renta, motivo por el cual, tal y como ha señalado esta Sala, el concepto de «cantidades asimiladas a la renta» debe ser integrado en atención a los criterios que se fijen en cada momento en la legislación aplicable (SSTS de 26 de septiembre y 7 de noviembre de 2008).
Un examen de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, exige concluir que en el concepto de «cantidades asimiladas» se incluyen el importe del coste de los servicios y suministros y de las cuotas de comunidad de propietarios.
El contrato que vincula a las partes se celebró el 15 de febrero de 1976, por lo que resulta de aplicación el apartado D.9 de la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que establece la directa aplicación de lo previsto en el apartado C.10 de la Disposición Transitoria Segunda de la citada Ley, el cual, dentro de los derechos del arrendador, en su punto 5 señala expresamente que « podrá repercutir el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley». Todo ello, unido a la necesidad de interpretar las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil), permite considerar que la causa resolutoria prevista en el artículo 114.1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 comprende, en la actualidad, el impago de los importes referidos a servicios y suministros producidos a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.
Por otra parte, tal y como se declara en la STS de 10 de marzo de 2010, el arrendatario está obligado al pago con carácter periódico de las referidas cantidades y « una interpretación integradora de ambas normas, la vigente y el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, lleva a estimar su necesaria calificación como «cantidad asimilada a la renta», según la expresión utilizada por el artículo 114.1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Una interpretación diferente obligaría a forzar al arrendador a iniciar procedimientos sucesivos de reclamación contra el arrendatario incumplidor respecto de una obligación periódica de la que debe responder durante la vigencia del contrato, lo que exige su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación de pago de la renta».
CUARTO.- Como consecuencia de lo razonado en el fundamento anterior, debe estimarse fundado el recurso de casación y, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe casarse la resolución recurrida, siendo deber de esta Sala, por el efecto positivo de la jurisdicción, asumir la instancia, por lo que, al haberse acreditado que la parte demandada no ha abonado los importes relativos al suministro de agua y comunidad, a cuyo pago estaba obligada, se declara resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes y que tiene por objeto la vivienda situada en la DIRECCION000, nº NUM002, NUM000 NUM001 de Madrid y se condena a los demandados a desalojar la vivienda dejándola libre, expedita y a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de ser lanzados de ella a su costa.
Igualmente, se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago es causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
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