Civil – D. Reales. Propiedad Horizontal. Falta de validez de las autorizaciones previas y genéricas contenidas en los Estatutos de la Comunidad para realizar obras que afecten a elementos comunes, y que no exijan una autorización unánime prestada por los copropietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 2011.

TERCERO. - Realización de obras en elementos comunes autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios: validez.

A) Bajo el argumento de que la sentencia recurrida, cuando expone que constituye una alteración de un elemento común la apertura desde zona común de cualquier acceso a un inmueble privativo, afecten o no a la seguridad y estructura del edificio y perjudique o no al resto de los copropietarios, es contraria a la jurisprudencia de esta Sala, la parte recurrente cita un buen número de sentencias dictadas por este Tribunal, de cuyo examen, sin embargo, no se puede extraer la doctrina que el recurrente denuncia vulnerada, dado que resuelven y dan respuesta a muy diversas situaciones jurídicas, ninguna de las cuales, sin embargo, analiza un supuesto de hecho similar al que ahora es objeto de estudio, ni se otorga la respuesta jurídica que aporta el recurrente. Alguna de estas sentencias resuelve situaciones de obras realizadas en bajos de edificios por propietarios de locales comerciales para el necesario desarrollo de su actividad. Las conclusiones que se obtienen en estas resoluciones no pueden trasladarse a la cuestión objeto de debate, ya que, como veremos, la jurisprudencia de esta Sala ha valorado que deben ser interpretadas de un modo flexible las exigencias normativas para realizar obras que pueden afectar a elementos comunes cuando se trata de locales comerciales situados en los bajos de los edificios en régimen de propiedad horizontal. Por otro lado las referencias que realiza el recurrente en el desarrollo de su escrito de interposición, respecto a la validez de la apertura de huecos realizada por los copropietarios, cuando no tienen salida a un elemento común o a la calle, no vienen sustentadas por un interés casacional válidamente acreditado, pero, en todo caso, tal realidad no ha sido constatada por la Audiencia.

B) Con carácter general esta Sala ha declarado que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo, y no se discute que la apertura de un hueco de nuevo acceso a su vivienda realizado por el recurrente en el descansillo de la escalera de la comunidad, afecta a elementos comunes. A ello se debe añadir que el Título Constitutivo o los Estatutos de la comunidad de propietarios, no pueden resultar contrarios a las normas de derecho imperativo (SSTS de 22 de octubre de 2008 [RC n.º 245/2003 ], de 15 de diciembre de 2008 [RC nº. 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [RC nº. 1958/2005 ]). Esta jurisprudencia, como ya se avanzaba, únicamente se atempera, cuando se trata de obras realizadas por los propietarios de los locales comerciales de las plantas bajas de los edificios.

Es un principio básico del régimen de la Propiedad Horizontal, instituido por su Ley reguladora, la preferencia del Derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal, lo siguiente: "Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones".

En definitiva, la validez de una autorización previa y genérica contenida en los Estatutos de la Comunidad para realizar obras que afecten a elementos comunes, y que no exija una autorización unánime prestada por los copropietarios, es rechazada.

C) La Audiencia Provincial, en definitiva, no realiza una interpretación de los preceptos que se consideran vulnerados, contraria a los criterios fijados por este Tribunal, sino, muy al contrario, al rechazar que sea lícita la obra realizada por la recurrente, por afectar a un elemento común y no haber obtenido el consentimiento unánime de la comunidad, pese a constar una autorización genérica en los estatutos de la comunidad, se acomoda a la más reciente jurisprudencia.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]