Civil - Contratos. Compraventa. Resolución por incumplimiento de una de las partes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2010 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- El primer motivo del recurso denuncia la infracción del artículo 1124 del Código Civil por haber considerado la Audiencia recurrida que asistía a la parte demandada la facultad de resolver el contrato cuando precisamente dicha parte lo había incumplido.

El motivo debe ser estimado. La Audiencia razona, en el fundamento de derecho tercero de su sentencia, en el sentido de que "la compraventa no se perfeccionó por decisión unilateral de una de las partes, en este caso del comprador, con lo cual no se le puede exigir, como pretende con la interposición de la demanda, el cumplimiento al vendedor, cuando él fue el primero en incumplir con sus obligaciones, lo que conlleva la consecuencia de que el vendedor no se encuentra obligado a cumplir con el contrato, por lo que la acción principal ejercitada en la demanda no puede prosperar". No obstante y pese a que también se razona, en el fundamento de derecho cuarto, en el sentido de que no se ha producido una resolución contractual sino que el contrato no se llegó a perfeccionar, se opera como si tal resolución se hubiera producido por causa imputable a la mercantil compradora pues ni siquiera se estima la acción deducida con carácter subsidiario por dicha mercantil a los efectos de que se le devolviera la cantidad entregada como señal en el momento de la firma del documento en que se afirmaba realizada la compra de los inmuebles, que ascendió a la cantidad de 12.020 euros.

Es cierto que la actora VVV Promotora S.L., desatendió el requerimiento efectuado por los vendedores, mediante burofax remitido en fecha 21 de octubre de 2002, posteriormente reiterado en acto de conciliación, a fin de que accedieran al otorgamiento de la escritura pública con el cumplimiento de las demás obligaciones derivadas del contrato, pero también lo es que en la fecha en que tal requerimiento tuvo lugar existía un arrendatario de local de negocio en el bajo de la casa número NUM002 en que radicaba el establecimiento denominado "CCC", al que no se había hecho mención en el documento suscrito por las partes, por lo cual los vendedores no se encontraban en condiciones de poder entregar el objeto de la venta para la finalidad que se deriva de los propios términos empleados por las partes, que era la de llevar a cabo una nueva edificación; debiéndose entender que en forma alguna las partes pactaron que la venta se producía con la continuación de la situación arrendaticia de forma que, aun cuando pudiere ser conocida por la parte compradora, existía para los vendedores las obligación de poner fin a esa situación (artículo 1258 del Código Civil) y precisamente por ello nada se dijo en el referido documento contractual.

A tal respecto la jurisprudencia - sentencias, entre otras, de 22 octubre 1985, 14 abril y 30 junio 1986, 13 marzo 1990, 18 marzo y 22 mayo 1991, 9 mayo 1994, 24 octubre 1995 y 24 abril 2000 - es reiterada en el sentido de que la facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas, que contempla el artículo 1124 del Código Civil, exige ineludiblemente que el que pretenda la resolución haya cumplido las obligaciones que a él le incumben. Además esta Sala tiene declarado con reiteración que la resolución contractual ni siquiera puede articularse por vía de excepción sino que requiere el ejercicio de acción principal o reconvencional cuando no ha sido admitida por las partes de común acuerdo (sentencias de 19 noviembre 1994, 20 junio 1996, 20 septiembre 1999, 6 octubre 2000 y 12 febrero 2002, entre otras).

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]