Civil - Contratos. Compraventa de bien inmueble. Resolución por incumplimiento por el comprador de la obligación del pago del precio. Requisitos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de septiembre de 2010 (Dª. ENCARNACION ROCA TRIAS).

SEGUNDO. El motivo único del recurso de casación denuncia la infracción del art. 1504 CC y señala que para que sea aplicable, se requiere la constatación de un hecho objetivo cual es el impago prolongado, duradero e injustificado y manifiestamente una inactividad y pasividad en el demandado incumplidor, marcando el requerimiento el momento en que nace la resolución. Alega que existe una jurisprudencia constante de esta Sala que apoya la tesis de la resolución del contrato y de la eficacia absoluta del requerimiento notarial. Entre estas sentencias cita las de 26 de enero de 1996, 31 diciembre 1993, 26 septiembre 2000, 22 enero 1991, 15 marzo 2001, 29 diciembre 1997, 10 julio 2002 y 7 mayo 2003, que sientan una doctrina que considera infringida.

El motivo se estima.

La resolución de la compraventa cuando el comprador ha incumplido la obligación del pago del precio, ha sido objeto de una jurisprudencia uniforme que parte de la afirmación básica, de acuerdo con la que se aplica el art. 1504 CC, se haya o no convenido el denominado "pacto comisorio". La interpretación del art. 1504 CC implica que dicha disposición: a) se aplica únicamente a la compraventa de bienes inmuebles; b) requiere que el precio se haya aplazado total o parcialmente; c) debe haberse producido el impago del precio; d) debe existir una voluntad de incumplir, y e) el vendedor ha de haber requerido al comprador incumplidor.

Los dos primeros requisitos exigidos en el art 1504 CC concurren en el presente recurso de casación, puesto que el objeto del contrato era una casa y consta que se ha dejado de pagar el precio pactado. Sin embargo, si bien la sentencia recurrida no puede dejar de constatar este impago, acepta la conclusión de la sentencia de 1ª instancia, que considera que el incumplimiento no era imputable a la compradora y alega la jurisprudencia de esta Sala que entiende que el requerimiento marca el momento de la resolución, pero "[...] sin que ello suponga que automáticamente se pueda acceder a la pretensión resolutoria actora si se pone de relieve el interés y la voluntad del comprador del cumplimiento de su obligación del pago del precio como acontece en el presente supuesto".

Pues bien, de acuerdo con la jurisprudencia que el recurso considera infringida y la que se va a citar a continuación, no puede aceptarse este planteamiento.

TERCERO. De los hechos declarados probados, se concluye que Dª Amparo nunca ha pagado el precio total de la compraventa, ni tan solo ha intentado consignar las cantidades debidas y ello a pesar de que venía ocupando la casa objeto de la compraventa desde el 14 de julio de 2001, como reconoce en la propia demanda. Esta Sala ha sentado esta doctrina en sentencias recientes, que confirman la jurisprudencia anterior, que la vendedora recurrente considera infringida. Concretamente, en la sentencia de 31 enero 2008, se dice que "[...] a la hora de interpretar y aplicar el art. 1124 CC, ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato", citando en apoyo de esta tesis la sentencia de 9 de marzo de 2005, donde se afirma que: "La doctrina jurisprudencial de esta Sala ha sufrido un cambio evolutivo progresivo en el sentido de abandonar el requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde, sustituyéndole por el impago en el sentido objetivo, con lo que ya no se viene exigiendo una actitud dolosa del comprador para que la resolución por incumplimiento de pago puede tener lugar- sentencias de 5 de junio de 1989 y 11 de marzo de 1991 - que es a lo que apunta la frase "actitud deliberadamente rebelde", bastando con que se frustre la finalidad económica de la relación, imputable al comprador o sucesores que resulten obligados, y no satisfacen el precio que se había acordado para la transmisión dominical. Esta doctrina se presenta acomodada a los tiempos actuales para las situaciones de incumplimiento contractuales, ya que frente al vendedor que cumple el comprador incumplidor desequilibra la relación contractual al incurrir en impago voluntario- sentencias de 21 de junio de 1990, 23 de abril de 1992, 9 de octubre de 1993, 22 de diciembre de 1993, 17 de mayo, 4 de julio y 10 de octubre de 1994, 16 de marzo, 2 de octubre y 29 de diciembre de 1995 y 7 de febrero de 1996, 23 de marzo de 1996, 24 de octubre de 1998 y 22 de febrero de 1999, entre otras muy numerosas-". Llegando a afirmar la sentencia de 10 mayo 2007 que "la moderna doctrina jurisprudencial no exige para la estimación de una situación de incumplimiento una patente voluntad rebelde. Ni siquiera es exigible una voluntad de incumplir, sino solo el hecho objetivo del incumplimiento, no justificado, o producido por causa imputable al que pide la resolución" (Asimismo STS 15 de julio 2003, y las que en ella se citan). (También SSTS 7 marzo 2008, 3 febrero 2006, 28 diciembre 2000, 26 julio 2001 y 18 abril 2002).

En la actualidad la doctrina de esta Sala acerca del incumplimiento resolutorio no exige esta deliberada y rebelde voluntad, sino que en base a criterios más objetivos, se entiende que en este caso se produce un incumplimiento esencial, que impide al acreedor obtener aquello buscado con la conclusión del contrato que en la compraventa es el precio. Por tanto, debe concluirse que este incumplimiento se produjo, puesto que consta probado que el precio aun no se ha pagado, ni tan solo se ha consignado, de modo que se han cumplido los requisitos exigidos por esta Sala para la efectividad de la resolución del contrato de compraventa por falta de pago del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 1504 CC.

CUARTO. Una cuestión que parece estar presente en la negativa reiterada de la compradora para no pagar el precio reside en las constantes reclamaciones sobre la calidad de la obra vendida. Estas razones están presentes en los razonamientos de la sentencia recurrida acerca del incumplimiento del pago del precio por parte de la compradora, que la han llevado a entender no resuelto el contrato, a pesar del requerimiento realizado por la vendedora. Sin embargo, solo podría haberse predicado el incumplimiento del ahora recurrente si se hubiera referido a prestaciones esenciales y no a aquellas complementarias que no impiden la realización del fin económico del contrato (STS de 17 noviembre 1995) y la entidad de los desperfectos acordados en la propia sentencia recurrida (27.195,06 €) da idea de la distancia entre lo entregado, el propio chalet, y los desperfectos o defectos que la obra presentaba, por lo que no puede considerarse que se haya incumplido la obligación principal, ya que la vendedora entregó el inmueble y los defectos que éste presentaba no permiten concluir que existió un incumplimiento inequívoco de la vendedora, que además, estuvo reparando, con mejor o peor fortuna, los desperfectos que fueron apareciendo.

Por tanto, de los propios hechos declarados probados, se deduce el incumplimiento de la compradora, que no debe tener las características que parece atribuirle la sentencia recurrida. Por ello hay que considerar que el requerimiento efectuado por la vendedora en fecha 4 de julio de 2002 produjo la resolución del contrato de compraventa.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]