Civil – Contratos. Compraventa de bien inmueble. Resolución del contrato por falta de pago del precio. Requerimiento previo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2009 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- Precisiones previas antes de entrar a resolver el recurso de casación.

Primera. Al presente caso es aplicable el artículo 1124 del Código civil en relación con el cumplimiento de la obligación del vendedor que contempla el artículo 1461, con respecto a la entidad demandada, vendedora de los apartamentos. Y se aplica el artículo 1504, como resolución aplicable a la compraventa de inmuebles, tanto como especialidad de la resolución por incumplimiento que prevé el artículo 1124 (que destaca la sentencia de 20 de julio 2000) como en el caso de que se hubiera previsto la condición resolutoria de falta de pago del precio: es la posición de esta entidad vendedora.

Segunda. La especialidad que establece el artículo 1504 es que para la resolución por falta de pago del precio es preciso que el deudor haya sido requerido judicial o notarialmente (lo que destaca especialmente la sentencia de 4 de julio de 2005), requerimiento que es una declaración de carácter receptivo (sentencia de 28 de septiembre de 2001), consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato (sentencia de 18 de octubre de 2004).

El texto legal se refiere al requerimiento judicial o notarial, pero esta Sala entiende, como ha hecho otras veces (por ejemplo, aceptando el aval bancario como consignación en el retracto) en aplicación al caso de la realidad social que impone el artículo 3.1 del Código civil para la interpretación de las leyes (que desarrolla la sentencia de 26 de febrero de 2004), que el requerimiento puede ser por medios distintos fehacientes, como es el telegrama ó el burofax, lo que no es más que una interpretación extensiva de aquel precepto.

Tercera. La resolución se produce por el requerimiento y se habrá de acudir a la vía judicial cuando el incumplidor lo desatiende y no se allana al mismo (sentencia de 7 de noviembre de 1996). Por tanto, si las partes no están conformes con la resolución, esencialmente si la parte compradora se opone a ella, será preciso acudir al proceso y la sentencia no constituye la resolución, sino declara la ya operada (sentencia de 29 de abril de 1998), con efecto retroactivo (sentencia de 15 de julio de 2003).

Cuarta. De lo dicho se desprende que la resolución debe ser pedida en el proceso, en la demanda o en la reconvención; no es una simple excepción que, como la nulidad, enerva la acción de cumplimiento que ejercita la parte actora. En el presente caso, la sociedad vendedora demandada no ha ejercitado la acción de resolución para que ésta se declare en sentencia, que no se aceptó por la parte compradora demandante.

TERCERO.- El recurso de casación formulado por la parte demandada, vendedora de los apartamentos, contienen dos motivos.

El primero de ellos alega, como infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, la de los arts. 3.1 y 1504 del Código civil y mantiene que el requerimiento resolutorio que exige este último artículo no debe ser exclusivamente judicial o notarial, sino que caben otros métodos de notificación fehacientes, como el telegrama o el burofax. Lo cual es cierto y, como se ha dicho en el fundamento anterior, es eficaz el requerimiento hecho en forma fehaciente aunque no sea judicial o notarial.

En el presente caso, se ha hecho por telegrama e incluso se ha contestado notarialmente. Por tanto, tiene razón el recurrente en el sentido de que el requerimiento ha sido hecho válida y eficazmente.

Distinto es el tema, también expuesto, de que aunque el requerimiento sea correcto, la parte compradora no ha aceptado la resolución y, no habiendo acuerdo sobre ella, tan solo la sentencia dictada en el correspondiente proceso, puede declararla; lo cual no se ha pedido por la vendedora demandada que no lo ha interesado en reconvención, ejercitando la correspondiente acción resolutoria.

Por tanto, se acepta la posición de la sociedad vendedora recurrente en cuanto el requerimiento fue válido y eficaz, pero no se estima el motivo por cuanto la conclusión que deriva de lo anterior es la eficacia de la resolución contractual y y esto no es así, porque ni fue aceptada por los compradores, ni ha sido pedida por la vendedora.

CUARTO.- El motivo segundo del recurso de casación alega que se ha producido infracción de lo dispuesto en los artículos 1124, 1500, 1502 y 1100 del Código civil y de la jurisprudencia de esta Sala, lo que se centra en que los compradores demandantes no han pagado el precio y, por ello, no pueden pretender el cumplimiento del contrato por la parte demandada, vendedora, aún ofreciendo el pago en el momento de otorgarse la escritura; en el motivo, se recuerda la necesidad de cumplimiento simultáneo de las obligaciones en las recíprocas, como son las derivadas del contrato de compraventa.

Cumplimiento simultáneo de las obligaciones recíprocas en el sentido de que no puede una parte exigir el cumplimiento a la otra sin que él cumpla la suya. Lo que se deriva esencialmente del artículo 1124 del Código civil y la jurisprudencia lo ha desarrollado muy reiteradamente: entre otras muchas, sentencias de 14 de junio de 2004, 9 de diciembre de 2004, 16 de diciembre de 2005, 9 de octubre de 2007. En caso de que así lo exija, se le podrá oponer la exceptio non adimpleti contractus.

En el presente, la parte vendedora se ha opuesto a la pretensión de cumplimiento ejercitada por los compradores por razón, no tanto del principio de la simultaneidad, sino por la alegación de la resolución. Es decir, no han opuesto la citada excepción, sino la resolución y ésta no ha sido objeto de acción reconvencional.

Por otra parte, en este caso el cumplimiento simultáneo ha sido ordenado en la sentencia recurrida, habiendo sido ofrecido por la parte compradora desde su demanda.

Por tanto, no se infringe el artículo 1124, ni tampoco los demás en los que apenas se ha incidido en el desarrollo del motivo y ninguna trascendencia tienen en el mismo, y se desestima el motivo, al igual que el anterior, lo que conlleva la desestimación del recurso con imposición de costas por imperativo del artículo 398.1 que se remite el 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]