Civil – D. Reales. Propiedad Horizontal. Impugnación de acuerdos cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo. Acuerdo comunitario que autoriza el cierre de una urbanización impidiendo el acceso de clientes a un restaurante ubicado dentro de ella. Abuso de derecho.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 2009 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

TERCERO.- El motivo primero de este recurso denuncia la transgresión por inaplicación del artículo 18.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal, en la medida en que el acuerdo de cerramiento o regulación de accesos se ha adoptado con manifiesto abuso de derecho, ocasiona un grave perjuicio para el recurrente, ya que los clientes se encuentran en los accesos principales al restaurante, y únicos rodados, con cancelas metálicas cerradas que franquean el paso disuadiéndoles de acceder al negocio del recurrente.

El motivo se estima.

La sentencia recurrida integra los siguientes razonamientos: "(...) Habida cuenta de las circunstancias concurrentes no pueden aceptarse los razonamientos en virtud de los cuales la Juez a quo considera infringido el citado artículo 17 de los Estatutos, ya que la decisión de que las puertas estén cerradas con llave, facilitando como es lógico, copia de ésta a los comuneros, incluida la mercantil actora, en modo alguno afecta a la utilización de los elementos de su propiedad enclavados en la Urbanización y dedicados a la hostelería.

Dice la sentencia que el acuerdo supone privar de hecho a la actora de la posibilidad de contratar con terceros que le reconoce esa norma estatutaria e incluso restringir la clientela entre los propios comuneros, que tendrán que dar un rodeo, y descarta incluso que la instalación de un sistema de apertura electrónica es restrictivo para la eventual clientela por la molestia que implica tener que llamar a un timbre para acceder a un establecimiento abierto al público.

Esas argumentaciones no pueden ser asumidas por la Sala, y debe dejarse claro que la Comunidad actúa dentro del marco de las competencias que le confiere el artículo 14, e) de la Ley de Propiedad Horizontal al acordar una medida que redunda en el mejor servicio común, para cuya adopción no era necesaria la unanimidad al no implicar modificación alguna de los Estatutos, por lo que debe encuadrarse en la regla 3ª del artículo 17 y no en la primera.

El acuerdo no impide el uso de los establecimientos a personas ajenas a la Comunidad, sino que pretende que ese acceso no sea indiscriminado, lo que implica que serán los titulares de esos establecimientos los que deban facilitar el acceso a sus clientes y responsabilizarse de su actuación en las instalaciones comunitarias, sin la mínima molestia que pueda implicar obste a la legalidad del acuerdo impugnado, cuando constan en las actas aportadas los problemas que ha de soportar la Comunidad precisamente por el acceso indiscriminado que se relata, máxime cuando cada vez esta más extendido el cierre de muchos establecimientos a los que se accede cuando desde el interior se facilita el acceso, con objeto de controlar el mismo, y cuando además, lo que se enclava en el interior son además del bar, las piscinas, se evidencia que la actuación de la Comunidad ha de ser respaldada por el peligro que puede implicar.

La instalación del vallado y puertas desde el año 1994 tiene como finalidad precisamente la que la Comunidad explicitó en el acuerdo impugnado, es decir, que permanezcan cerradas, sin que ello obste al uso que viene haciendo la actora de sus establecimientos, teniendo la misma la posibilidad de abrir la puerta a quien considere oportuno, pero no puede pretender que la Comunidad admita que las puertas estén siempre abiertas con las consiguientes dificultades y peligros que ello entraña, procediendo, en consecuencia, la estimación del recurso".

Esta Sala no acepta los argumentos de la sentencia de instancia recién manifestados.

Primeramente, se evidencia que el acuerdo objeto del recurso de casación fue alcanzado sin la conveniencia de que, previamente al asentimiento mayoritario en la Junta de cerrar la urbanización, al que tienen derecho los dueños de las viviendas, se contrastara con los intereses del propietario del restaurante para llegar a un entendimiento de los accesos que deben quedar abiertos, los que se puedan cerrar, el sistema o forma de cierre y los respectivos horarios, como había declarado la aludida sentencia de 27 de marzo de 2002, sino que se llevó a cabo mediante una propuesta unilateral del Presidente de la Comunidad, a la que fue ajeno el actual titular del local de negocio, que ni siquiera fue consultado sobre los particulares del acuerdo ya detallado.

No cabe dentro de la Ley de Propiedad Horizontal un acuerdo que perjudique a un propietario, sin que por ello tenga la obligación jurídica de soportarlo.

Basta la lectura de acuerdo de la Junta que nos ocupa para significar que ha sido tomado exclusivamente en servicio o atención de los comuneros ajenos al titular del restaurante, el cual queda disminuido en sus legítimos derechos para la explotación de su negocio, lo que se integra en el ámbito del abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consistente en la utilización de la norma por la Comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la Comunidad, cuando afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes, cuyo local está exclusivamente dedicado a un negocio de hostelería.

El razonamiento de la sentencia de instancia concerniente a que "El acuerdo no impide el uso de los establecimientos a personas ajenas a la Comunidad, sino que pretende que ese acceso no sea indiscriminado, lo que implica que serán los titulares de esos establecimientos los que deban facilitar el acceso a sus clientes y responsabilizarse de su actuación en las instalaciones comunitarias, sin la mínima molestia que pueda implicar obste a la legalidad del acuerdo impugnado, cuando constan en las actas aportadas los problemas que ha de soportar la Comunidad precisamente por el acceso indiscriminado que se relata, máxime cuando cada vez esta más extendido el cierre de muchos establecimientos a los que se accede cuando desde el interior se facilita el acceso, con objeto de controlar el mismo, y cuando además, lo que se enclava en el interior son además del bar, las piscinas, se evidencia que la actuación de la Comunidad ha de ser respaldada por el peligro que puede implicar", es contrario a las pautas ordinarias del mercado de la hostelería, donde, salvo singulares excepciones, la regla consiste en el local abierto al público, sin facilitar desde su interior la entrada al mismo, y la restante problemática que expone la sentencia recurrida puede ser facilitada por un servicio de vigilancia, que, según expresa dicha resolución, tuvo contratado anteriormente dicha Comunidad con resultado eficaz.

CUARTO.- El motivo cuarto plantea la existencia de interés casacional por oposición a la doctrina del Tribunal Supremo, contenida en las SSTS de 3 de marzo de 2003, 30 de enero de 1996 y 5 de diciembre de 1989, las cuales sientan la doctrina jurisprudencial de que para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia.

El motivo se estima.

La doctrina jurisprudencial integrada en las SSTS citadas en el motivo es de aplicación al caso que nos ocupa.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]