Civil – Contratos. Contrato de obra. Compraventa de vivienda en construcción. La falta de licencia de primera ocupación supone incumplimiento de la obligación de entrega cuando su concesión no va a ser posible en un plazo razonable, y es causa de resolución del contrato aunque no se haya pactado expresamente como requisito de la entrega.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2014 (D. Francisco Marín Castán).

[Ver resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]

SEGUNDO.- (...) Como se anticipó, esta Sala ha examinado en múltiples ocasiones la cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor para el caso, como el presente, de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, sentando como jurisprudencia, ya consolidada, que tiene carácter resolutorio todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación (artículo 1258 CC), la falta de cumplimiento de este deber no solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, sino también, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

Como reconoce la propia promotora, en su aplicación a los recursos en que ha sido parte la entidad Marbella Vista Golf, S.L. dicha jurisprudencia ha llevado a estimar la pretensión resolutoria de la parte compradora y a rechazar la pretensión de cumplimiento de la mercantil (ya se hubiera deducido, como ahora, en la demanda, ya mediante reconvención) una vez probada la existencia de iniciativas de la Administración (impugnación de la licencia de obras) tendentes a poner de manifiesto el incumplimiento de normas urbanísticas que, en el momento en que fueron requeridos los compradores por la promotora para escriturar, tenían entidad suficiente para impedir su definitiva concesión o, al menos, para poner razonablemente en duda la misma, sin que, por el contrario, la parte promotora acreditara en su momento -como era su deber en atención a las reglas que disciplinan la carga probatoria y el principio de facilidad probatoria- que la falta de licencia de primera ocupación obedecía a una simple demora y no, por lo que se ha dicho, a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su concesión.

En conclusión, esta situación de incertidumbre y de fundado temor de frustración de las legítimas expectativas que tenía al contratar -ratificada por la no obtención de dicha licencia durante todo este tiempo- a que fue abocada la parte compradora ha sido valorada por esta Sala, en casos idénticos al presente, como razón suficiente para amparar su pretensión resolutoria del contrato y para desestimar la pretensión de cumplimiento formulada por la parte vendedora. Por tanto, procede estimar el recurso de casación una vez constatado que el criterio de la sentencia recurrida entra en contradicción con la doctrina que ha servido a esta Sala para resolver recursos semejantes sobre casos prácticamente idénticos.