Civil – Contratos. Contrato sobre cosa futura. Determinabilidad del objeto futuro.

Sentencia de la Audiencia Provincialde Zaragoza (s. 4ª) de 5 de julio de 2013 (D. JUAN IGNACIO MEDRANO SANCHEZ).

CUARTO.- (...) Uno de los mayores problemas de los contratos sobre cosas futuras se centra en la determinabilidad del objeto futuro, a comprar o, como es este caso, a arrendar.

Afirma así la STS de 30 de marzo de 2012 "según el artículo 1273 CC, el objeto del contrato deber ser cierto y se considera que tiene esta cualidad cuando pueda ser determinado sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes contratantes. Esta regla es perfectamente aplicable al caso en que el objeto del contrato lo constituyan cosas futuras, pisos y plazas de garaje, en la forma que la sentencia recurrida ha interpretado dados los términos en que se redactó y aceptó por ambas partes. Tratándose de una cosa que aun no existe, la concreción del objeto es muy clara y no incurre en la prohibición del nuevo convenio contenida en el artículo 1273 CC.

Como dice la sentencia de 23 de febrero de 2007, citada en la sentencia, "para apreciar la determinabilidad del piso habremos de estar a las circunstancias fácticas..." y considera esta misma sentencia el concepto de determinabilidad en estos términos: "El art. 1271, párrafo primero, CC admite la posibilidad de que el objeto del contrato sea una cosa futura. No importa que la cosa no tenga existencia real en el momento de celebrar el contrato, sino basta una razonable probabilidad de existencia. Ello no es incompatible con la certeza, la cual se refiere a la determinación o identificabilidad, no a la existencia (art. 1273, 1445, 1447 CC). La falta de determinación deja el contrato al arbitrio de cada uno de los contratantes, por lo que afecta al principio de la "necesitas" que es esencia de la obligación. El objeto está determinado cuando consta individualizado o existen elementos suficientes para conocer su identidad de modo que no hay duda sobre la realidad objetiva sobre las que las partes quisieron contratar. La determinación supone que hay identificabilidad, de modo que el objeto no puede confundirse con otros distintos, el acreedor conoce lo que puede exigir y el deudor lo que tiene que entregar para cumplir su obligación. La jurisprudencia admite que es suficiente la "determinabilidad", la cual hace referencia a una situación en que no hay determinación inicial, en el momento de perfeccionarse el vínculo, pero si cabe la determinación posterior, siempre que no sea necesario un nuevo convenio o acuerdo entre los contratantes para su fijación. Para ello es preciso que el contrato contenga en sus disposiciones previsiones, criterios o pautas que permitan la determinación. En tal sentido, entre otras, SS. De 12 de abril de 1971, 16 de octubre de 1982, 9 de enero de 1995, 10 de octubre de 1997, 3 de marzo de 2000, 8 de marzo de 2002, 25 de abril de 2003, 12 de noviembre de 2004 ".