Civil – Contratos. Compraventa de viviendas. Efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2013 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

SEGUNDO.- Como se anticipó, la cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre, fijando una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial.

De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación (artículo 1258 CC), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

La STS de 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010, abundando en estos mismos criterios, añade además, en lo que aquí interesa, y en síntesis, las siguientes razones: 1) que la Sala Tercera, en STS de 28 de enero de 2009, rec. n.º 45/2007, se ha pronunciado en contra de la posibilidad de que la licencia de primera ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística; 2) que las vicisitudes derivadas de la presunta ilegalidad de la licencia de obras generan total incertidumbre acerca de su obtención final y suponen un riesgo nada remoto de futura demolición de la vivienda comprada conforme a la doctrina fijada por STS, Sala 3ª de 18 de marzo de 2008 (rec. 586/06) y todas las que cita como precedentes; 3) que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular, y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; 4) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio); y 5), que siendo la seguridad de la propiedad inmobiliaria uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.

TERCERO.- En aplicación de esta doctrina, procede desestimar ambos motivos y el recurso planteado, por las razones siguientes:

a) Consta probado que las partes no contemplaron la obtención y entrega de la licencia de primera ocupación como obligación esencial de la que dependiera el buen fin económico del contrato, pues nada dijeron al respecto en el documento privado de compraventa, que se limita fijar un plazo máximo de entrega de las viviendas. En esta tesitura, tal y como declara la jurisprudencia analizada, la valoración de dicha obligación como esencial -y no como un deber meramente accesorio- a los efectos, en este caso, de impedir la resolución interesada por la parte vendedora, por previo incumplimiento de su deber de entrega efectiva, va a depender de las concretas circunstancias del caso, incumbiendo a la parte vendedora la carga de probar que se concedió o, en su defecto, que la falta de licencia de primera ocupación no se debió a irregularidades administrativas o urbanísticas.

b) De las conclusiones fácticas concurrentes al tiempo de promoverse la demanda, en atención a las que la Audiencia Provincial declara probadas, resulta que, aunque el vendedor tuviera la intención de cumplir con ese deber de entrega, siquiera tardíamente (las obras debieron haber concluido el 31 de marzo de 2004, el certificado final de obras se expidió el 15 de mayo y consta que no se solicitó la concesión de la controvertida licencia al Ayuntamiento de Marbella el 28 de mayo de 2004), sin embargo, lo relevante para que se valorase su incumplimiento como esencial es que, en este caso, como en otros casos enjuiciados ya por esta Sala, consta probada la existencia de iniciativas de la Administración tendentes a poner de manifiesto el incumplimiento de normas urbanísticas que pudieran impedir el uso efectivo de la vivienda por parte del comprador. En consecuencia, constituye razón decisoria de la sentencia recurrida, con apoyo en la certificación remitida por el Ayuntamiento de Marbella, el hecho de que, según un informe jurídico desfavorable de los servicios municipales, la licencia de obras concedida a la promoción a la que pertenece el inmueble vendido presentaba irregularidades por presumible contravención de la legalidad urbanística vigente, y, asimismo, que esta presunta irregularidad motivó el inicio del «correspondiente procedimiento de revisión [de oficio] de conformidad con lo dispuesto en el artículo 190 y siguientes de la LOUA», todo lo cual lleva a la Audiencia Provinciala concluir que existían razones jurídicas que impedían conceder la licencia por silencio positivo en tanto que constituye doctrina al respecto que no es posible obtener por esa vía facultades contrarias a la legalidad vigente.

c) Las sentencias aportadas en trámite de decisión del recurso no contradicen las expresadas conclusiones fácticas de las que parte la Audiencia Provincial, sin que, por tanto, resulten determinantes ni condicionantes del fallo del presente recurso pues no puede obviarse que lo que se está enjuiciando en este orden jurisdiccional es la trascendencia que tiene la ausencia de licencia de primera ocupación desde la perspectiva civil, del incumplimiento de la vendedora de su obligación de entrega efectiva a los efectos de impedirle promover la resolución, y desde esta perspectiva, lo relevante no es si la promotora tenía argumentos de Derecho administrativo para acceder a la solicitud sino, como se ha dicho, la incertidumbre generada al comprador por su ausencia y obtención futura, determinante de la lógica frustración de las legítimas expectativas que tenían al contratar. En consecuencia, ante ese incumplimiento previo del vendedor, es razonable no considerar causa de resolución por incumplimiento la negativa del comprador de pagar la parte pendiente del precio.