Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución del contrato por haber efectuado el arrendatario, sin autorización obras que alteran la configuración y estructura del local.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de abril de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

QUINTO.- (...) Comenzamos por el tercero de los motivos del recurso de casación, al ser la base de los restantes, en cuanto refiere la interpretación del contrato.

Alega el recurrente que en el contrato se autorizaron las obras necesarias para adecuarlo al negocio que se pensaba establecer, siempre que no supusiesen una alteración de la estructura del edificio y que dicha autorización no era indefinida sino que debían realizarse en fechas próximas a la celebración del contrato, citando jurisprudencia al efecto y haciendo constar que las obras se efectuaron trece años después.

Aún cuando las sentencias de primera y segunda instancia no se pronuncian con rotundidad, parecen entender que la autorización era "sine die", pues aceptan su vigencia en la fecha de las obras (2006), cuando la cláusula que recoge la autorización se incluía en el antecitado contrato de 1993.

Del contrato se deduce que dicha autorización era " para adecuarlo al negocio que se piensa establecer ", es decir, eran obras de acondicionamiento o adaptación, las que por su propia naturaleza deben efectuarse antes de iniciar el desarrollo del negocio, y, por lo tanto, próximas a la fecha de vigencia del contrato.

Sin embargo, las obras efectuadas se desarrollan trece años después, al amparo de una autorización que limitaba en el tiempo su eficacia, como viene estableciendo esta Sala en reiterada jurisprudencia, de la que se ha apartado la sentencia recurrida al interpretar el contrato.

En este sentido: En definitiva, no puede obviarse la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo cuando, de forma reiterada, ha proclamado que "las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local, durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, a cuya soberanía sigue perteneciendo el conocerla o no, o, en su caso, sin la autorización judicial"; (SSTS de 29 de diciembre de 1995, 10 de noviembre de 1995, 30 de mayo de 1995, 4 de julio de 1991, 20 de diciembre de 1991, 27 de abril de 1994, y 17 de abril de 1989, entre otras muchas).

STS, Civil sección 1 del 23 de Julio del 2008. Recurso: 32/2002.

SEXTO.- Motivo segundo. La supresión de dos ventanales de la fachada supone la existencia de alteración estructural. Infracción del art. 114.7 LAU 1964.

Se estima el motivo.

Alega el recurrente que se ha alterado la configuración y estructura del local.

Es un hecho probado que el arrendatario tapió las dos ventanas de la fachada principal, que da a vía pública.

El cierre de las dos únicas ventanas de la fachada principal, es notorio que alteran la configuración externa del local.

Establece el art. 114.7 de la LAU de 1964 que: Cuando el inquilino o arrendatario, o quienes con él convivan, causen dolosamente daños en la finca, o cuando lleven a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción.

Cuando el inquilino, antes de iniciar las obras, entregare o pusiere a disposición del arrendador la cantidad necesaria para volver la vivienda a su primitivo estado, no procederá esta causa si aquéllas no debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca, y su cuantía no excede del importe de tres mensualidades de renta.

Cuando el arrendatario se proponga realizar obras en el local arrendado para mejora de sus instalaciones o servicios, adaptándolos a las necesidades de su negocio, y no obtenga el consentimiento del arrendador, podrá ser autorizado judicialmente para llevarlas a cabo, siempre que pruebe que las obras proyectadas no debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca, y que no, afectarán, una vez realizadas, al uso de ésta por los demás ocupantes, y obligándose, además, a pagar la elevación de la renta que la autoridad judicial determine, si así lo pide el arrendador y aquélla lo estima justo.

Las obras realizadas quedarán en beneficio de la finca. El arrendatario estará obligado, respecto de las que no hayan supuesto mejora del inmueble, a reponer el local al estado anterior, si así lo exigiere el arrendador o la terminación del arriendo por cualquier causa, debiendo afianzar el cumplimiento de esta obligación, si también lo exigiere el arrendador, en la forma y cuantía que señale la autoridad judicial.

Se presumirá, salvo prueba en contrario, la necesidad de realizar las obras cuando las mismas vengan expresamente impuestas por decisión administrativa.

Las normas comprendidas en los tres párrafos anteriores serán de aplicación al arrendamiento de viviendas en cuanto a las obras que el inquilino se proponga realizar de su cuenta para establecer o mejorar las instalaciones o servicios.

Ya dijimos que no gozaba de autorización para efectuar las obras, en la fecha que se realizaron, por lo que como anticipamos debe entenderse que las obras integran la causa de resolución contractual mencionada, al afectar la configuración del local, aunque no afecten a la estructura del mismo, en el sentido de debilitarla.

En este sentido, viene declarando la Salaque: " configuración se decía entre otras en Sentencia de 30 de enero de 1991 «... Consta que las obras efectuadas por el arrendatario alteran la configuración y estructura del local, al consistir en la supresión de diversos tabiques y en la clausura de una puerta y ventana. Partiendo de que según el diccionario de la Real Academia, los conceptos "configuración y estructura" definen una virtual sinonimia. Ello es suficiente para decretar la resolución del contrato, aunque no se haya probado que tales obras afectaban, además a la solidez del local, pues él texto concordado es bien claro, en el sentido de que basta, disyuntivamente, que se altere la estructura "o" se afecte a la solidez del local. Además se exige en el contrato que tales obras "serán siempre notificadas con antelación a la propiedad, y esto consta que no se cumplió, lo que también sería suficiente para resolver el contrato. En tercer lugar, las obras se realizaron más de dos años y medio de celebrado el contrato..." STS, Civil sección 1 del 08 de Marzo del 1993.