Civil – D. Reales. Comunidad de bienes. División de la cosa común. A falta de acuerdo unánime, es necesario que la subasta se celebre sin limitación alguna pudiendo concurrir a ella los condóminos junto con los terceros con el fin de poder lograr la obtención del precio más alto que sea posible.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

TERCERO.- El motivo cuarto se refiere a la infracción del artículo 398 del Código Civil por cuanto - entiende la parte recurrente- que establecida por la resolución recurrida la indivisibilidad de la finca, sólo resultaba posible la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, sin que sea pertinente en tal caso la celebración de una subasta previa entre los comuneros en los términos señalados en el hecho cuarto de la demanda, que fueron los acordados por los demandantes -con exclusión del demandado- en reunión que celebraron el 25 de octubre de 2008.

El motivo se estima, lo que dará lugar a la casación parcial de la sentencia recurrida. El artículo 398 del Código Civil dispone, en su párrafo primero, que para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, lo que "a contrario sensu" significa que los actos de dominio -como es el de disposición de la cosa mediante su enajenación- no están regido por dicha regla y precisan de la unanimidad de los partícipes. Son de "administración" todas aquellas cuestiones que regulan el disfrute de la cosa sin alterar su sustancia, mientras que son de "disposición" los actos que representan la enajenación total o parcial, la imposición de un gravamen o la alteración de la sustancia material de la cosa.

Por ello, declarada la indivisibilidad y la necesidad de la venta en pública subasta con admisión de terceros licitadores, no pueden admitirse condicionamientos para la subasta acordados por una parte de los condóminos sin presencia de los restantes, y particularmente la fijación de un precio de venta que, en caso de ser cubierto por cualquiera de ellos, excluiría la celebración de la subasta, pues tal fijación puede ser perjudicial para la comunidad al impedir la eventual obtención de un precio mayor; de modo que, a falta de acuerdo unánime, es necesario que la subasta se celebre sin limitación alguna pudiendo concurrir a ella los condóminos junto con los terceros con el fin de poder lograr la obtención del precio más alto que sea posible.