Civil – Contratos. Compraventa de viviendas. Licencia de primera ocupación. Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2013 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

SEGUNDO.- El desarrollo argumental del motivo añade a la cita de los arts. 1124 y 1461 CC el interés casacional consistente en existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la materia y jurisprudencia de esta Sala, representada por las sentencias de 10 de octubre de 1987 y 24 de junio de 1992, que no consideran la licencia de primera ocupación como un requisito de la entrega.

Se añade que en el contrato privado la entrega se hacía depender únicamente de la expedición del certificado final de obra por los técnicos correspondientes y, finalmente, se invoca el criterio de varias sentencias de las Salas de lo Contencioso- Administrativo de los Tribunales Superiores de Justicia de Andalucía y de la Comunidad Valencianaque entienden concedida la licencia de primera ocupación por silencio administrativo positivo tras la solicitud de la licencia.

TERCERO.- El problema de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor ha sido examinado por el Pleno de esta Sala en su sentencia nº 577/2012, de 10 de septiembre, que para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito de la entrega de la vivienda declara, en lo que aquí interesa y con vocación de unificar doctrina, lo siguiente: «Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente».

[...] «Examinadas dichas circunstancias, se observa que la promotora, que solicitó la licencia de primera ocupación de los edificios en que se encontraban integrados la vivienda y el garaje objeto de venta en este pleito dos días después de que los compradores formularan requerimiento resolutorio, no ha acreditado que la falta de licencia obedezca a una simple demora, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento, esto es, no ha demostrado que no existan obstáculos para su obtención.

Esta tesitura justifica la resolución contractual instada por la parte compradora en el entendimiento de que no puede ser obligada a escriturar y a cumplir con su parte del contrato cuando subsiste la incertidumbre de si la promotora va a poder cumplir en un plazo razonable, siquiera tardíamente, con su obligación de entregar la referida licencia de primera ocupación, al no haber logrado, como le incumbía, disipar las dudas sobre la existencia de posibles impedimentos legales para su otorgamiento».

CUARTO.- De aplicar la doctrina y el criterio de decisión de dicha sentencia de Pleno al único motivo del presente recurso se desprende que debe ser desestimado, ya que incluso se da una muy sustancial identidad entre los respectivos casos litigiosos al variar únicamente la concreta vivienda objeto del contrato de compraventa y las personas compradoras, también extranjeras en aquel caso, siendo la misma la sociedad promotora-vendedora y siendo el mismo el conjunto residencial en el que se ubican las viviendas.

A lo anterior, suficiente por sí solo para justificar la desestimación del recurso, deben añadirse las siguientes consideraciones:

1ª) La tesis de que la licencia de primera ocupación queda obtenida por silencio administrativo positivo, que constituía uno de los fundamentos de la sentencia de primera instancia y se invoca también al final del alegato del motivo examinado, ha sido desestimada por la Sala3ª de este Tribunal Supremo en su sentencia de 28 de enero de 2009 (rec. 45/2007), que al conocer de un recurso en interés de la ley interpuesto precisamente contra una sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía con sede en Málaga mantiene su doctrina jurisprudencial anterior a la Ley4/1999 en el sentido de que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística.

2ª) La pendencia de un expediente de revisión de oficio de la licencia de obras por el Ayuntamiento de Marbella y de una impugnación de la misma licencia por la Junta de Andalucía no solo generaba una total incertidumbre acerca de la obtención final de la licencia de primera ocupación sino que además suponía un riesgo nada remoto de futura demolición de la vivienda comprada conforme a la doctrina de la Sala 3ª de este Tribunal Supremo representada por su sentencia de 18 de marzo de 2008 (rec. 586/06) y todas las que cita como precedentes.

3ª) El cumplimiento de la obligación de entrega por el promotor-vendedor no puede entenderse limitado a que la vivienda lo sea en un sentido puramente físico, con paredes, techo, suelo y posibilidad material de tener unos suministros básicos, sino que debe comprender también que la vivienda lo sea en su aspecto jurídico, permitiendo que los suministros se contraten de forma regular y que el comprador pueda ejercer libremente su derecho a disponer de la vivienda alquilándola o vendiéndola sin obstáculos legales ajenos a su esfera de influencia y que, en cambio, el promotor-vendedor sí debe despejar adecuadamente como responsable de que la edificación se ajuste a las normas urbanísticas.

4ª) La protección del derecho de propiedad y la seguridad del tráfico que en principio garantiza el sistema registral español, en el que por ley se informa también de la legalidad urbanística de los inmuebles, se vería considerablemente menoscabada si el comprador de una vivienda de nueva construcción, inscrita en el Registro de la Propiedad sin apariencia alguna de ilegalidad urbanística, se viera obligado a aceptar su entrega y a pagar el resto del precio en unas circunstancias que lleguen hasta el punto de hacerle temer por una futura demolición de la vivienda comprada, siendo estas circunstancias las que a su vez equivalen a un incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la vivienda en un determinado plazo por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública "una vez finalizadas las obras", como en el presente caso, pues también el contrato le obligaba a entregar la vivienda y, por las razones antedichas, no es lo mismo terminar físicamente la vivienda que entregarla en condiciones de habitabilidad e idoneidad para el tráfico jurídico.

5ª) También desde el punto de vista de la normativa protectora de los compradores de viviendas, expresamente considerada en la sentencia recurrida, debe llegarse a la misma conclusión, porque el deber de información del promotor-vendedor no puede concebirse en términos meramente formularios, considerándolo cumplido por la sola mención en el contrato de la licencia de obras y de la puesta a disposición del comprador de toda la documentación relativa a la vivienda, ya que lo fundamental es su contenido material que, en el presente caso, imponía a la promotora-vendedora hoy recurrente, dada su condición de profesional del sector y conforme al art. 1258 CC, informar a la compradora de que la edificación del conjunto residencial no se correspondía con la calificación urbanística del suelo.

6ª) Si la seguridad de la propiedad inmobiliaria es uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España pero que compran desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.

7ª) Finalmente, el escrito presentado por la parte recurrente en el registro general del Tribunal Supremo el viernes inmediatamente anterior al martes señalado para la votación y fallo del recurso, a cuyo contenido y tramitación se refieren los antecedentes de hecho octavo, noveno y décimo de la presente sentencia, no solo no podía lograr la finalidad expresamente pretendida de demorar esta sentencia, siquiera sea porque dicha parte recurrente omite cualquier explicación acerca de por qué presenta en febrero de 2013 un documento del que dispone desde julio de 2012, sino que, además, viene a corroborar por sí mismo el acierto de la sentencia recurrida al acordar la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado: primero, porque la licencia de primera ocupación no se ha obtenido hasta el mes de junio de 2012, cuando el plazo límite pactado para la entrega era el 31 de octubre de 2005; y segundo, porque la licencia obtenida ni tan siquiera es completa, ya que excluye las piscinas comunitarias y, por tanto, uno de los elementos incluidos en el contrato, expresamente mencionado en la memoria de calidades, como integrante de las expectativas de disfrute de la vivienda por el comprador, computado en la determinación del precio pactado y, en fin, computable también en el tráfico jurídico si el comprador pretendiera vender o alquilar la vivienda.

Conoce DIARIO CONCURSAL PREMIUM   (www.diarioconcursalpremium.com)  

DIARIO CONCURSAL PREMIUM contiene información, diariamente actualizada, sobre los Concursos de Acreedores publicados en el BOE y sobre la jurisprudencia y doctrina concursal, societaria y mercantil de nuestros Tribunales y Juzgados de lo Mercantil.