Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. Resolución por falta de entrega. A los efectos de la entrega de la vivienda, la obra no puede entenderse terminada, hasta que no se haya obtenido la licencia de primera ocupación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

QUINTO. - (...) debemos analizar si se ha cumplido por la parte vendedora con la obligación de entrega de la vivienda, en el plazo acordado.

Alega el recurrente que la obra no podía considerarse terminada hasta que no se obtuviera el final de obras municipal y se estuviera en disposición de obtener la cédula de habitabilidad y que interpretando literalmente el contrato (art. 1281 CC) debe entenderse que el final de la obra es final de obra municipal.

Esta Sala declaró en reciente sentencia de Pleno de 10-9-2012. Rec. 1899 de 2008: Examinadas dichas circunstancias, se observa que la promotora, que solicitó la licencia de primera ocupación de los edificios en que se encontraban integrados la vivienda y el garaje objeto de venta en este pleito dos días después de que los compradores formularan requerimiento resolutorio, no ha acreditado que la falta de licencia obedezca a una simple demora, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento, esto es, no ha demostrado que no existan obstáculos para su obtención.

Esta tesitura justifica la resolución contractual instada por la parte compradora en el entendimiento de que no puede ser obligada a escriturar y a cumplir con su parte del contrato cuando subsiste la incertidumbre de si la promotora va a poder cumplir en un plazo razonable, siquiera tardíamente, con su obligación de entregar la referida licencia de primera ocupación, al no haber logrado, como le incumbía, disipar las dudas sobre la existencia de posibles impedimentos legales para su otorgamiento.

De la mencionada doctrina se entiende que la promotora no cumplió con su obligación de entrega en plazo (art. 1445 del CC) pues la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad como la menciona la recurrente no podía entregarse hasta que se hubiese certificado el final de obra por el arquitecto del Ayuntamiento.

En interpretación del contrato y siguiendo la doctrina de esta Sala, debemos declarar que a los efectos de la entrega de la vivienda, la obra no puede entenderse terminada, hasta que no se haya obtenido la licencia de primera ocupación (arts. 1281 y 1283 del C. Civil).

En la sentencia recurrida se desvaloriza el informe municipal, como un mero trámite administrativo, cuando en realidad constituye la garantía esencial del cumplimiento de la normativa urbanística y de la adecuación del proyecto a la misma y a lo comprometido.

La certificación municipal es el acto administrativo que vela por la observancia de las exigencias de la normativa atinente al caso, y dicha aprobación del Ayuntamiento acaece el 9 de octubre de 2008, es decir, transcurridos holgadamente los veinte meses a los que se comprometió la vendedora para la terminación de la obra y entrega de la vivienda, por lo que no se cumplió fielmente con las obligaciones pactadas, lo que provoca que esta Sala declare que procede revocar la sentencia recurrida, acogiendo los pronunciamientos de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, pues el contrato se resolvió adecuadamente (arts. 1124 y 1504 del CC), por haber incumplido la parte vendedora el plazo para la entrega de la vivienda, incumpliendo las obligaciones pactadas.

Por todo lo expuesto, y asumiendo la instancia, debemos estimar la demanda interpuesta acordando la resolución del contrato de compraventa mencionado, en el mismo sentido acordado por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia con devolución por la vendedora de la cantidad de 157.490 euros, y abonando otros 157.490 euros en concepto de cláusula penal (estipulación séptima. 3 del contrato), que no puede moderarse dado que el incumplimiento ha sido total (STS 17-1-2012, REC. 424/2007).