Civil – D. Reales. Horizontal. Obras que afectan a elementos comunes. Doctrina jurisprudencial sobre la distinta interpretación relativa a locales de negocio y pisos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

PRIMERO. - La Comunidad de Propietarios del DIRECCION000, de Laredo, demandó a don Andrés, propietario del local situado en la planta baja del bloque B, con la solicitud de la condena al demandado a retirar las obras realizadas en la terraza comunitaria, cuyo uso privativo era utilizado por éste, y fueron ejecutadas sin consentimiento de la Comunidad, consistentes en la instalación de múltiples pies de sombrillas anclados en el suelo; carteles publicitarios situados en el sitio de cubierta a la planta de garajes y al peto del muro del cierre exterior de dicho elemento común; una construcción de grandes dimensiones, con puertas y ventanas, que cierra parte de la terraza, con rotura de algunas de sus baldosas; asimismo, reclamaba que se quitaran los extractores de aire y demás instalaciones colocadas en la fachada del edificio sin la preceptiva autorización.

El Juzgado acogió íntegramente la demanda y, tras analizar los trabajos realizadas en la terraza, consideró que constituían una alteración de los elementos comunes y excedían de los autorizados por los Estatutos, aparte de que se verificaron sin autorización de la Comunidad, de modo que debían eliminarse e, igualmente, valoró que los aparatos de extracción de aire ocupaban una proporción importante de la fachada comunitaria y habían sido anclados al forjado del vuelo de la planta primera sin consentimiento de los copropietarios y acordó su retirada; y su sentencia fue revocada parcialmente, en grado de apelación, por la de la Audiencia, la cual, después de examinar, una vez más, las tareas efectuadas en la terraza, determinó que la relativa a uno de los carteles publicitarios había obtenido la autorización tácita de la Comunidad y absolvía a la litigante pasiva de la condena a excluirlo y, en cuanto al resto de las labores de la terraza y la instalación de los extractores, entendió que su válida acomodación exigía el consentimiento unánime de los condueños, que no existía, y mantuvo el resto de los pronunciamientos de condena de la decisión de primera instancia. (...)

SEGUNDO.- El único motivo acogido acusa la infracción del artículo 7 del Código Civil y de la jurisprudencia de esta Sala integrada en las sentencias de 15 y 28 de octubre de 2009, con base en que las resoluciones citadas permiten una interpretación extensiva de las facultades de los propietarios de locales comerciales ubicados en las plantas bajas, respecto a la realización de obras que afectan a elementos comunes, aparte de la indicación de que las mismas se realizaron hace más de veinte años y, en esa fecha, no podía obtenerse el consentimiento de la Comunidad, pues no estaba constituida, con la añadidura de que algunas labores cuya retirada se pretende, resultan esenciales para el desarrollo de la actividad del local y, por ello, la posición adoptada por la actora atenta contra los principios de la buena fe.

Es doctrina de esta Sala, contenida, entre otras, en las sentencias antes citadas, que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se encuentran generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y, aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a realizar en los locales.

La mentada jurisprudencia tiene como objetivo la prevención de que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivo para verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma, se impidiera su realización por voluntad del resto de los copropietarios.

No obstante, la mencionada doctrina jurisprudencial no supone la eliminación de los contenidos imperativos recogidos en los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, porque esta Sala sólo ha manifestado que estos preceptos deben ser interpretados de modo flexible, en supuestos referentes a locales comerciales en las condiciones expuestas.

La sentencia recurrida señala que las obras referidas no tienen la antigüedad expresada por el recurrente, sino que son relativamente recientes y, además, los Estatutos han sido objeto de examen durante el proceso y, si bien autorizaban al propietario del local a realizar ciertas tareas para facilitar el desarrollo de la actividad comercial, se ha concretado que las del supuesto del debate exceden de las permitidas y, al afectar a elementos comunes, su ejecución requería, conforme dispone la Ley de Propiedad Horizontal, el consentimiento unánime de los comuneros. La flexibilización en la interpretación de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal en la materia examinada no permite que el propietario de un local comercial pueda realizar, sin necesidad de autorización alguna, las obras que considere oportunas en su local o, como acaece en este caso, en una terraza propiedad de la Comunidad, afecten o no a los elementos comunes del edificio.

En definitiva los razonamientos aportados por el recurrente, de una parte, se alejan de la situación fáctica contenida en la sentencia de apelación respecto a la antigüedad de las labores realizadas y, de otra, de la naturaleza y alcance de las mismas.