Derecho hipotecario. Protección del tercero hipotecario.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- La sentencia dictada por la Audiencia niega a los demandados la condición de terceros hipotecarios en virtud de la cual el Juzgado había desestimado la demanda y ello porque, tras aludir a la jurisprudencia de esta Sala sobre la materia y transcribir concretamente un párrafo de la sentencia de 5 de marzo de 2007, viene a decir que «Sin embargo no consideramos aplicable esta jurisprudencia sobre el tercero hipotecario, toda vez que ello exige que exista una identidad entre lo que se adquiere y lo que se posee, y en el presente caso esto es precisamente lo que no acaece, ya que los demandados no poseen lo que han comprado, sino algo distinto; compran un local en la CALLE000 nº NUM000 y sin embargo se les entrega otro situado en la CALLE001 nº NUM002, es decir el titulo de lo que adquirieron no se corresponde con lo que poseen y ocupan, por lo que carecen de titulo válido y eficaz que pueda servir para la aplicación de la protección del art. 34 de la LH. Ellos compraron una porción del edificio de la CALLE000 nº NUM000 y sin embrago están ocupando y poseyendo una porción en otro edificio diferente (ej. se compra una casa en Valencia y la que se entrega y ocupa es otra sita en Alicante). No se trata de que su título pueda ser nulo o adolecer de algún defecto, es sencillamente que lo que compraron a su vendedor o vendedora no es lo mismo que se les ha entregado y poseído. Por ello necesariamente no podemos hacer uso de este régimen de protección al adquirente »

Frente a la sentencia dictada por la Audiencia, el recurso de casación, en el único motivo que ha sido admitido, alega la vulneración de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

El motivo debe ser estimado pues se ha de reconocer a los demandados la protección que el citado artículo 34 de la Ley Hipotecaria dispensa a los adquirentes de buena fe y a título oneroso de bienes que constan inscritos en el Registro de la Propiedad, siempre que a su vez ellos inscriban su derecho, aunque se anule o resuelva el de su otorgante por causas que no consten en el mismo Registro. La propia sentencia impugnada declara en su "fallo" que una superficie de 81,63 metros cuadrados aproximadamente fue anexionada de hecho al edificio de la CALLE000 nº NUM000 de Valencia cuando en realidad pertenecía a la edificación de la CALLE001. Lo cierto es que la configuración física de ambos inmuebles colindantes permitió que el bajo -destinado a aparcamiento- correspondiente al edificio de la CALLE000 sobrepasara la verticalidad del límite de ambas propiedades en una extensión de 81,63 metros cuadrados sobre la que se construyeron las plazas de garaje de las que son dueños los demandados teniendo inscrito su dominio en el Registro de la Propiedad. La existencia física de tales plazas de garaje -a las que, obviamente, se accede desde la CALLE000 nº NUM000 - y su inscripción en el Registro, al declararse la obra nueva correspondiente al edificio construido, determina que la adquisición por terceros de buena fe quede protegida por el Registro de la Propiedad pues no se trata de la protección de datos de mero hecho -como podría ser la extensión superficial de una finca- sino de la propia existencia de las plazas de garaje, que resulta incontestable como cuerpo cierto y que ha dado lugar a la creación registral de un bien inmueble que ha sido transmitido a un tercero, el cual ha de gozar de dicha protección.

Los terceros hipotecarios, en este caso los demandados, tienen protegida su adquisición por concurrir los requisitos que para ello exige el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, ya que adquieren bienes inmuebles que tienen existencia física y jurídica -en cuanto comprendidos en la obra nueva de la CALLE000, número NUM000 - y se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad y, contrariamente a lo razonado por la Audiencia en la sentencia hoy recurrida, sí poseen lo que han comprado; siendo así que la posible anulación del derecho de quien les vendió, por causas que no constan en el mismo Registro, no les alcanza; lo que precisamente constituye la esencia de la protección que la ley dispensa al "tercero hipotecario".