Civil – Registral e Hipotecario. Tercero hipotecario. Requisitos. Exigencia de buena fe en la adquisición.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

CUARTO.- (...) El artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que da carta de naturaleza a la transmisión de quien no es dueño, pues mantiene la adquisición del tercero hipotecario ante el Registro inexacto al tiempo de la transmisión, está sometido en su aplicación a criterios rigurosamente exigibles como corresponde al importante efecto que produce. De su contenido resulta que el tercero que, sin conocer la inexactitud del Registro, adquiere por negocio jurídico a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez haya inscrito su derecho. Se trata, en definitiva, del juego del principio de fe pública registral, cuya eficacia consiste en mantener la adquisición del tercero protegido frente al Registro inexacto. Para que pueda entrar en juego el artículo 34 LH se requiere: a) Que el tercero adquiera el derecho inscrito en las circunstancias que el mismo artículo establece; b) Que el Registro sea inexacto; y c) Que las causas de la inexactitud del Registro no consten explícitamente en el mismo.

En el caso se observa que los demandados adquirentes, Verbasa Gestión S.A. y doña Inmaculada, por su situación de rebeldía, ni siquiera han acreditado ser actualmente titulares registrales de los inmuebles adquiridos mediante escritura pública de 31 de marzo de 2003, lo que constituye un requisito esencial para su consideración como terceros hipotecarios, ni ello resulta de la prueba obrante en las actuaciones. Faltaría así el requisito esencial de que el "tercero hipotecario" haya obtenido la inscripción de su derecho.

Pero en todo caso, falta el requisito de la buena fe en tanto que, del propio contenido del Registro aparecía que, en la fecha de la adquisición por parte de los demandados, existía un asiento de presentación vigente en cuya virtud la demandante instaba la inscripción a su favor de la titularidad de los mismos bienes en virtud de una escritura pública otorgada por Pórticos Levantinos S.L. (que, a su vez, había vendido posteriormente a los demandados) lo que significaba el conocimiento por parte de estos de dicha circunstancia, que excluía la aplicación de la presunción de buena fe a que la norma se refiere, ya que conocían así que el titular registral había efectuado una transmisión anterior de la titularidad del mismo bien, lo que les impedía ampararse en el principio de fe pública registral.

La sentencia de esta Sala núm. 90/2005, de 18 febrero (RC 5401/2000) afirma que « la buena fe no solo significa "requiere" el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer la exactitud (SS., entre otras, 14 febrero 2000; 8 marzo 2001; 7 diciembre 2004 "no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido"). Un fundado estado de duda en el adquirente, sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe (S. 7 diciembre 2004, que cita la de 14 junio 1988)».

En consecuencia, la demanda debe ser estimada en cuanto a las peticiones que se refieren a las fincas cuestionadas, si bien no lo puede ser íntegramente ya que igualmente solicitaba la nulidad absoluta de las escrituras de división horizontal de la originaria finca registral NUM000 y de disolución del condominio existente sobre dicha finca entre Pórticos Levantinos S.L. y AMPG García S.L. cuando la propia demandante presentó para su inscripción en el Registro el título de propiedad que le otorgaba la titularidad de los apartamentos, que habían sido individualizados en virtud de dicha disolución de condominio.