Civil – Contratos. El contrato de entrega de apartamento a construir como compraventa de cosa futura. Petición de cumplimiento del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2012 (Dª. ENCARNACION ROCA TRIAS).

QUINTO. El contrato de entrega de apartamento a construir como compraventa de cosa futura.

Motivo primero. Infracción por inaplicación de los Arts. 1091 y 1258 CC y errónea aplicación del Art. 1451 CC. El documento no es un pacto preliminar, sino un contrato de compraventa de cosa futura, que contiene todos los elementos: determinación del objeto y fijación del precio. Al tratarse de una compraventa sobre plano, se posibilita el cumplimiento forzoso.

Este motivo se va a examinar conjuntamente con el segundo que denuncia la infracción, por inaplicación, del Art. 1445 CC. Dice que el contrato concertado ha de calificarse como una de las modalidades de los contratos de compraventa de cosa futura, en la que el vendedor asume la obligación de entregar la cosa y de construirla. También debe examinarse con el motivo cuarto, que señala la vulneración del Art. 1124 CC.

La parte recurrente ha pedido el cumplimiento del contrato y no solicitó ninguna indemnización de daños y perjuicios. Las situaciones creadas por la decisión unilateral de una de las partes no se acomodan a la justicia efectiva por lo que no pueden quedar impunes y libres de toda compensación y reintegro económico, al conformar in re ipsa el propio perjuicio.

Los motivos primero, segundo y cuarto se estiman.

El contrato otorgado entre JUDIALBER y la recurrente debe ser calificado como compraventa de cosa futura. Este es aquel contrato por el que una de las partes se obliga, a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente, a entregar una vivienda o local en proyecto o en construcción, una vez terminada.

Constituye una modalidad característica de la compraventa de cosa futura, al menos como regla general. Así lo consideró este Tribunal en las sentencias de 17 de febrero de 1967, 3 de junio de 1970, 28 de noviembre de 1973 y 1 de julio de 1992, a las que hay que añadir las SSTS 69/2010, de 18 febrero, 199/2007, de 23 febrero y 223/2012, de 30 marzo, entre otras.

El contrato en el que se combina la obligación de construir por parte del comprador, con la de entrega de un piso o apartamento una vez construido el edificio es un contrato complejo, que requiere que la cosa futura no sea imposible en cuanto a su existencia.

Esta Sala ha calificado este tipo de compraventa dentro del tipo emptio rei speratae, es decir, como un contrato conmutativo que, a diferencia de la modalidad emptio spei,que es un contrato aleatorio, "[...] presupone ineludiblemente en el vendedor la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que ésta haya alcanzado su existencia real y física, aparte de desplegar la actividad necesaria para que dicha existencia llegue a tener lugar [...]" (STS de 30 octubre 1989). La STS 649/1992, de 1 julio dice que " No se trata de una inexistencia total, a modo de venta de esperanza ("venditio spei"), sino de la concurrencia de una futuridad prevista, sin condicionalidades convenidas expresamente, pendiente únicamente de su consolidación mediante la efectiva y materializada función constructiva; lo que presupone indudablemente en el vendedor la obligación de hacer entrega al comprador de lo enajenado, una vez alcance realidad exterior, con el deber de desplegar las actividades necesarias para que dicha existencia se produzca y así dar cumplimiento cabal y preciso al negocio en el que se obligó, -que por ello no reviste naturaleza precontractual (Sentencia de 17 de junio de 1986)-, ya que el comprador adquirió el local en función de su terminación, pues expresamente se pactó que el resto del precio, -aún debitado-, de 3.250.000 pesetas sería efectivo a la entrega del local de referencia".

En aplicación de la anterior doctrina, se llega a la conclusión de que el contrato celebrado entre la recurrente Dª Remedios y JUDIALBER, S.L. constituye una compraventa de cosa futura, consistente en el piso identificado con el número 1-2D, tal como acertadamente entendió la sentencia recurrida.

SEXTO. La petición de cumplimiento del contrato.

Sin embargo, cambios urbanísticos posteriores produjeron el incumplimiento de la vendedora JUDIALBER, de modo que no se pudo entregar el piso tal y como se había pactado. La compradora recurrente demandó el cumplimiento del contrato mediante una petición alternativa, es decir que se condenare a la vendedora "bien a entregar a esta parte la vivienda que sustituye en la nueva promoción a la adquirida, en este caso la letra Q de la segunda planta [...] con la atemperación o disminución del precio ofertado, [...] o en todo caso, a pagar a esta parte la diferencia entre el precio de compra de la vivienda que se señala pactada en aquel contrato [...], al que en la fecha en que esa imposibilidad se constate corresponda a otro de las mismas características, edificado en la nueva promoción[...]". Es decir, que pidió el cumplimiento mediante la entrega de un piso igual al que había contratado en cuanto a la superficie y al precio y para el caso de que ello no fuera posible, la prestación sustitutoria, consistente en la diferencia entre el precio que debería haber pagado caso que se le hubiera entregado la vivienda contratada, y el que costaría un piso de las mismas características de aquel que compró y que estuviera edificado en la nueva promoción. Lo pedido en la demanda no fue una indemnización, sino el equivalente caso de que fuera imposible el cumplimiento exacto.

Esta correcta petición no fue atendida por los tribunales en las sentencias dictadas en este litigio, al resultar imposible el cumplimiento específico por haber sido vendidos a terceros los pisos de las mismas o parecidas características en aquella promoción. En estas circunstancias, debería haberse aceptado la petición alternativa por incumplimiento de contrato, formulada en la demanda, que no consiste en una indemnización por los daños y perjuicios, sino en una prestación sustitutoria, que suple la de entrega de la cosa.

No es posible la aplicación del Art. 219 LEC para excluir este tipo de condena, porque los elementos de la petición están perfectamente identificados: la diferencia entre el precio acordado, 102.172 €, más IVA, y el precio que en el momento de la petición de cumplimiento del contrato tenía un piso de las mismas características en la misma promoción.