Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Impugnación de acuerdos de la Comunidad de Propietarios. Validez de los acuerdos no impugnados y que no entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad. Doctrina de los actos propios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

CUARTO.- Se formulan dos motivos. El primero cita como vulnerado el artículo 7 CC y la jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a la doctrina de los actos propios contenida en las sentencias de esta Sala de fecha 27 de septiembre de 2007, 6 de abril de 2006 y 22 de octubre de 2008. Considera la parte recurrente que la determinación de las cuotas de participación para los propietarios de los locales comerciales situados en los bajos del edificio, cuando se aprobó el uso de los mismos como viviendas, ya fueron fijadas y aceptadas.

Los referidos acuerdos en los que se aprobó el cambio de uso y la determinación de las nuevas cuotas fueron aceptados, y no sólo se aplicaron las cuotas de participación aprobadas sino que los ahora actores o sus causahabientes, fueron los que participaron en la adopción de tales acuerdos que nunca fueron impugnados judicialmente.

El segundo motivo se funda en la vulneración de los artículos 17 y 18 LPH y en la jurisprudencia de la Sala de fecha 25 de abril de 2007, 14 de febrero de 1986 y 20 de abril de 1991, respecto a la fuerza vinculante de los acuerdos adoptados por la junta no impugnados por los propietarios. Insiste la recurrente en que la Audiencia Provincialha aceptado la aprobación de nuevas cuotas de participación, cuando las anteriores que afectaban a los actores fueron aprobadas junto con la autorización de que segregaran los locales de que eran propietarios, pasando a convertirse en vivienda en las Juntas de 14 de abril de 2003 y 17 de junio de 2004, acuerdos que no fueron impugnados.

Los argumentos que se desarrollan en cada uno de esos motivos tiene en común el hecho de que el título de constitución de la propiedad tiene establecido un régimen de cuotas a partir de los acuerdos alcanzados en las juntas celebradas en los años 2003 y 2004 sin que haya razón alguna para modificarlos por quien los aceptó, por lo que uno y otro han de ser analizados conjuntamente con objeto de no escindir el enfoque y deducción jurídica que es igualmente común y con una misma finalidad.

La jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC, con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias: i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto. Pero como presupuesto esencial para su aplicación, resulta imprescindible que el acto sea susceptible de ser confirmado (SSTS de 30 de enero de 1999, 25 de julio de 2000, 28 de octubre 2009, 16 de febrero y 20 de marzo 2012).

Desde la construcción del edificio, obra nueva y configuración en propiedad horizontal, la totalidad de la planta baja tenía asignada una cuota de participación en los gastos generales del 25% fijada por el propietario único del edificio al iniciar la venta por pisos. Esta cuota se redistribuyó a partir de una posterior división física y jurídica de uno de los locales y fue consentida como acto propio por todos y cada uno de los propietarios de las fincas de los demandantes, de los que trae causa su derecho y como tal aparecen incorporadas a las escrituras públicas de adquisición de cada una de las viviendas resultantes de una posterior división de los bajos. Esta división se hizo en exclusivo interés de los propietarios que lo solicitaron y fue aceptada por la comunidad en los acuerdos de 2003 y 2004, con la unanimidad exigida por la Ley de Propiedad Horizontal, incluso con el voto favorable de los propietarios de los bajos, sin que las cuotas sufrieran variación con motivo del cambio de uso y destino, que siguió siendo la misma redistribuida como consecuencia de su transformación en viviendas, con un nuevo acceso por el portal, y no por la calle, a resultas de lo cual pasaron a contribuir a los gastos y servicios generales del edificio, con arreglo a sus respectivas cuotas, de igual forma que el resto de propietarios, sin que estos acuerdos fueran impugnados. Y lo que no es posible es reconducir el debate a tiempos anteriores, cuando existe un acto jurídico firme y acatado por todos los comuneros, que ha sido objeto de continuada aplicación, para obtener una rebaja de sus contribuciones comunales.

Indudablemente hay una clara discordancia entre lo que la jurisprudencia admite no solo sobre la doctrina de los actos propios, poco conciliable con las reglas más elementales de tutela judicial efectiva que se vería contradicha si tras la incorporación de un nuevo propietario, y sin ninguna alteración de las circunstancias, la comunidad tuviera que hacer frente a la reclamación judicial de los nuevos vecinos discordantes, sino con la vulneración de la doctrina relativa a la ejecutividad y fuerza vinculante de los acuerdos comunitarios adoptados en junta de propietarios, que no sean radicalmente nulos y que no hayan sido impugnados, expresada en las sentencias de esta Sala de 14 de febrero 1986, 26 de abril 2007, 18 de julio 2011, entre otras. En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, dice la sentencia de 18 de julio de 2011, lo siguiente: « los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (las SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996, 28 de febrero de 2005, 19 de octubre de 2005, 30 de diciembre de 2005 y 7 de junio de 2006)».

Ambos motivos se estiman.