Civil – Contratos. Opción de compra.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 21ª) de 29 de marzo de 2012 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

SEGUNDO.- En relación con la figura jurídica de la opción de compra se realiza un amplio estudio en la reciente Sentencia dictada por la Sección 21ª de esta Audiencia Provincial de Madrid en fecha 7 de diciembre de 2011, con remisión a los razonamientos contenidos en la de 27 de noviembre de 2007, que ya había analizado las características del contrato de opción de compra en los siguientes términos:

"I. La opción de compra es un contrato atípico (carente de una específica regulación legal), principal (con sustantividad y causa propia) y consensual (se perfecciona por el mero consentimiento) en virtud del cual una de las partes contratantes (el concedente o promitente u optatario), como propietario de un bien, concede a la otra parte contratante (el optante o beneficiario) el derecho de opción a comprarlo (ya tienen que quedar definidos los elementos esenciales de la compraventa, es decir el objeto a entregar por el vendedor y el precio a pagar por el comprador) durante un determinado período de tiempo, en el que se obliga a no disponer del mismo, adquiriéndose por el optante la facultad de perfeccionar la compraventa con su simple declaración unilateral de voluntad, siempre que llegue a conocimiento del concedente en el plazo convenido.

II. Como precedentes históricos, encontramos referencias al contrato de opción de compra en el Código de las Obligaciones y Contratos para la zona de Marruecos de 1914 (arts. 373 a 376) y en el Reglamento del Impuesto de Derechos Reales de 20 de abril de 1911 (art. 15 párrafo noveno y 24 párrafo onceavo).

En la actualidad, el contrato de opción de compra aparece regulado en el Derecho Foral Navarro (Compilación de 1 de marzo de 1973, Leyes 460, 461 y 517).

En el Derecho Común, se ha suscitado la duda, en la doctrina, acerca de si el contrato de opción de compra tiene encaje en el párrafo primero del artículo 1.451 del Código Civil ("La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato"), a la que se ha dado respuesta afirmativa por un grupo de autores (así, De Castro, García Cantero, Lalaguna, Román García), pero la jurisprudencia, iniciada con la sentencia de 23 de marzo de 1945, rechaza categóricamente que sea de aplicación el párrafo primero del artículo 1.451 del Código Civil al contrato de opción de compra (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1993 y 14 de mayo de 1991 .

La opción de compra es un contrato atípico, carente de una específica regulación jurídica, que encuentra su origen y reconocimiento en el principio de la autonomía de la voluntad, recogido en el artículo 1.255 del Código Civil ("Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público"), y, para cuya concreta reglamentación, debe estarse, en primer lugar a lo que las partes hubieran pactado (arts. 1.091 y 1.258 del C.c.), y, en su defecto, a las disposiciones generales de las obligaciones y contratos contenidas en el Titulo I y II del Libro Cuarto del Código Civil. Cobrando especial relevancia una consolidada doctrina jurisprudencial que, en su función complementadora del ordenamiento jurídico (número 6 del art. 1 del C.c.), ha ido perfilando la figura jurídica del contrato de opción de compra.

En el exclusivo aspecto registral y para el caso de que la opción de compra recaiga sobre bienes inmuebles, al contrato de opción de compra se refiere expresamente, dándole carta de naturaleza, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947 ("Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: 1ª. Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2ª. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. 3ª. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento"). Y, en cuanto a los efectos que la inscripción registral despliega respecto de la opción de compra, las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 823/1998, de 10 de septiembre de 1998, y 118/1997, de 13 de febrero de 1997 .

III. Una vez ejercitada la opción por el optante, mediante su unilateral declaración de voluntad que llegue a conocimiento del concedente dentro del plazo pactado, se extingue y queda consumada la opción de compra y nace y se perfecciona el contrato de compraventa, al producirse, con relación a éste, el concurso de los consentimientos exigidos por la Ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 155/1996 de 7 de marzo de 1996 y 16 de abril de 1979. Y, esa simultaneidad de consecuencias, extintiva de la opción y perfeccionadora de la compraventa, aparece recogida en varias sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (así en la número 752/2006, de 5 de julio de 2006, 813/2006, de 18 de julio de 2006, 394/2006, de 3 de abril de 2006, 580/2005, de 15 de julio de 2005, 380/2005, de 20 de mayo de 2005, 1023/2003, de 28 de octubre de 2003, 559/2003, de 5 de junio de 2003, 1072/2002, de 14 de noviembre de 2002, 482/2001, de 21 de mayo de 2001, 118/1997, de 13 de febrero de 1997, 112/1997, de 14 de febrero de 1997, 706/1996, de 31 de julio de 1996, 441/1996, de 29 de mayo de 1996, 53/1994, de 4 de febrero de 1994, 5 de julio de 1989, 24 de mayo de 1985, 9 de febrero de 1985, 10 de diciembre de 1982, 19 de septiembre de 1981, 16 de abril de 1979, 28 de mayo de 1976, 7 de noviembre de 1967, 22 de junio de 1966, 10 de julio de 1946, 23 de marzo de 1945).

IV. Es perfectamente válido el pacto en virtud del cual se supedita, el efectivo ejercicio del derecho de opción, al pago, por el optante, del precio de la compraventa, dentro del plazo pactado para su ejercicio, de tal manera que, transcurrido este plazo sin abonarse el precio, aunque hubiere llegado a conocimiento del concedente la declaración de voluntad del beneficiario optando a la compraventa, habría caducado el derecho de opción, sin que la compraventa se hubiera llegado a perfeccionar (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 927/2002, de 11 de octubre de 2002, 712/2001, de 6 de julio de 2001, 42/1995 de 4 de febrero de 1995, 1 de diciembre de 1992, 9 de octubre de 1989, 23 de junio de 1988, 6 de abril de 1987. Añadiéndose, en la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 380/2005, de 20 de mayo de 2005, que tiene que pactarse con claridad, pues, de no ser así, habrá de entenderse no supeditado el ejercicio del derecho de opción de compra al pago del precio de la compraventa.

V. En principio, el contrato de opción de compra sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 752/2006, de 5 de julio de 2006 y 112/1997, de 14 de febrero de 1997. Y las consecuencias jurídicas del incumplimiento, por el concedente de la opción, de sus obligaciones, procediendo a la venta a un tercero de la finca ofrecida durante el plazo de la opción aparecen reseñadas en las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 5 de junio de 2006 y 395/2000, de 11 de abril de 2000 .

Pero se puede pactar la obligación del optante de pagar un precio por la opción que se le concede, al margen y con independencia del precio de la compraventa (sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 376/2001, de 18 de abril de 2001. En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante. Y, para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción (sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 103/1999, de 12 de febrero de 1999).

La posibilidad de aplicar la condición resolutoria tácita del artículo 1.124 del Código Civil al contrato de opción de compra ha dado lugar a una jurisprudencia contradictoria (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 580/2005, de 15 de julio de 2005 y 467/2003, de 19 de mayo de 2003,.

VI. El contrato de opción de compra es principal, por razón de su sustantividad y causa, y único, por no estar acoplado a ningún otro. Pero el supuesto habitual es que el contrato de opción de compra se incorpore a otro contrato distinto, siendo el caso típico el de la incorporación del contrato de opción de compra a un contrato de arrendamiento recayendo el derecho de opción sobre el objeto arrendado. Y en cuanto a la naturaleza jurídica del convenio resultante (arrendamiento con opción de compra) se pronuncian las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 467/2003, de 19 de mayo de 2003, 1199/2002 de 17 de diciembre de 2003, 1126/1997, de 15 de diciembre de 1997 y 441/1996 de 29 de mayo de 1996. Siendo de reseñar que la concurrencia, durante el plazo de la opción, de cualquier causa resolutoria de la relación arrendaticia (así la falta de pago de la renta) no impide, al arrendatario-optante, el válido y eficaz ejercicio de su derecho de opción, salvo que hubiera recaído sentencia firme resolviendo la relación arrendaticia con anterioridad al ejercicio del derecho de opción (sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 245/2001, de 19 de marzo de 2001. Y, por lo demás, también es posible, aunque ciertamente raro, el supuesto inverso de un contrato de opción al que se incorpora un contrato de arrendamiento, contemplado en la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 5 de abril de 1949 .

VII. Característica definidora de la opción de compra es la de la temporalidad, reflejo del necesario sometimiento de este contrato de opción a un plazo de vigencia. De ahí que, la doctrina jurisprudencial, haya reseñado hasta la saciedad que el plazo es un requisito esencial de la opción de compra (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 988/2005, de 22 de diciembre de 2005, 370/2005, de 18 de mayo de 2005, 1190/2003, de 5 de diciembre de 2003, 440/2000, de 28 de abril de 2000, 1126/1997, de 15 de diciembre de 1997. Y, en cuanto a la consecuencia jurídica que se deriva de no haberse fijado en el contrato un plazo para ejercitar el derecho de opción, son varias las respuestas que se han dado. Así se ha entendido que el contrato de opción de compra es nulo por faltar uno de sus elementos esenciales o principales. Diciéndose, por el contrario, que el contrato de opción de compra no es nulo sino válido y la omisión de ese elemento negocial será suplida por el Juez quien, en base al párrafo primero del artículo 1.128 del Código Civil, fijará la duración que debería haber tenido o al que debería estar sometido el ejercicio del derecho de opción (aclarando la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 559/2004, de 15 de junio de 2004, que la facultad que a los tribunales se otorga de fijar plazo a las obligaciones que no lo tengan no puede ejercerse de oficio sin que medie petición de parte). Llegándose incluso a considerar que el plazo sería el de 15 años fijado para la prescripción de las acciones de esta clase (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 14 de abril de 1956, 16 de enero de 1959 y 22 de junio de 1978).

Por lo demás, el plazo pactado es de caducidad y no de prescripción, de ahí que no quepa su interrupción por los medios reconocidos en el artículo 1.973 del Código Civil y debe ser acogida de oficio por el tribunal aunque el concedente no lo hubiera alegado.

VIII. La declaración del optante no sólo tiene carácter unilateral, sino que además tiene el carácter de recepticia (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 1967: "en el supuesto de formación sucesiva del contrato de compraventa civil mediante el ejercicio del llamado derecho de opción, la perfección de aquel negocio jurídico se produce desde el momento en que llega a conocimiento del concedente vendedor la declaración unilateral por la que el optante exterioriza su voluntad de comprar la cosa por el precio preestablecido". En el mismo sentido las sentencias de 22 de junio de 1966, 21 de noviembre de 1977 y 5 de julio de 1989. Si bien basta con que el concedente de la opción tenga conocimiento de la declaración del optante, sin más, no siendo preciso, en absoluto, que muestre su conformidad, sino que, por el contrario, aún en el supuesto de oponerse y rechazar categóricamente la opción, se produciría la consumación del contrato de opción y nacería ipso facto el contrato por el que se opta".

Sólo cabe añadir a lo anterior que la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010 considera que la declaración de voluntad relativa al ejercicio de la opción debe emitirse dentro del plazo establecido, dirigida al concedente de la opción, sin que tenga trascendencia que éste la reciba y conozca después de transcurrido el plazo.