Civil – Contratos. Resolución de los contratos. Para resolver un contrato ha de darse un propio y verdadero incumplimiento, referente a la esencia de lo pactado, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impidan, por su escasa entidad, que el acreedor obtenga el fin económico del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- El recurso se articula en cuatro motivos de casación. En el motivo primero se alega la infracción del artículo 1124 CC, entendiendo la entidad recurrente que los incumplimientos contractuales que imputa a la contraparte, y que la Sentencia de la Audiencia reconoce, tienen entidad resolutoria a diferencia de lo que dispone ésta y ello aún cuando el arrendador no hubiese instado el desahucio o no hubiera reclamado las cantidades debidas como le permite la cláusula Séptima del contrato, debiendo por ello ser indemnizada en las cantidades previstas en la cláusula 17.2 del contrato.

Se desestima. Es doctrina reiterada de esta Sala que para resolver un contrato ha de darse un propio y verdadero incumplimiento, referente a la esencia de lo pactado, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impidan, por su escasa entidad, que el acreedor obtenga el fin económico del contrato. El incumplimiento ha de ser de tal entidad que impida la satisfacción económica de las partes hasta el punto de obstar al fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte (SSTS de 4 de octubre de 1983; 25 de septiembre 2003; 1 de octubre 2009).

Pues bien, la significación o el alcance jurídico de las circunstancias que determinan la resolución del contrato y su valoración como incumplimiento contractual en orden a verificar si el arrendatario ha cumplido sus recíprocas obligaciones, se hace en la sentencia no solo a partir de una valoración de la cláusula séptima del contrato, respecto de la trascendencia jurídica del impago de la renta de una mensualidad, lo que es ajeno a la norma mencionada en el motivo, sino mediante el rechazo de los incumplimientos aducidos que vienen referidos a años anteriores, que reputa menores y que no determinaron en su momento ninguna respuesta resolutoria por la arrendadora, porque que le interesó continuar el arrendamiento y cobrar las rentas correspondientes reaccionando únicamente ante la acción resolutoria contraria por ineficacia de la concesión administrativa a la que ambas partes condicionaron la continuación del arriendo.