Civil – Contratos. Compraventa. Arras. Distintas clases de arras -penitenciales, confirmatorias y penales-.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

QUINTO.- El primer motivo del recurso denuncia la infracción del artículo 1281, párrafo primero, del Código Civil, sobre la interpretación de los contratos, mientras que el segundo se refiere a la infracción del artículo 1454, relacionado con el 1256, ambos del Código Civil.

La sentencia de esta Sala nº 826/2010, de 17 diciembre (Recurso 649/2007), señala que la jurisprudencia ha venido declarando que «la interpretación de los contratos es competencia de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por la Audiencia Provincial en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, con la única excepción de que se demuestre que ha vulnerado las reglas legales de interpretación contenidas en el Código Civil o que las conclusiones alcanzadas con su aplicación resultan de todo punto ilógicas, irracionales o arbitrarias».

La sentencia impugnada, tras una referencia doctrinal y jurisprudencial a las distintas clases de arras -penitenciales, confirmatorias y penales- niega que se trate en el caso de unas arras de carácter penitencial que permitirían a cada una de las partes desistir del contrato en los términos del artículo 1454 del Código Civil, haciendo suya el vendedor la cantidad recibida o debiendo devolverla duplicada; conclusión que puede ser compartida. Pero, no obstante, a continuación afirma en referencia al caso que «de consumarse el contrato se determina el efecto de que la entrega ha de considerarse parte del precio, en tanto que no se trata de arras penales». Esta es la interpretación que difiere de la verdadera intención de las partes en relación con la literalidad de la cláusula. Esta aparece redactada en el siguiente sentido: en el caso de que la compraventa no llegare a consumarse por causas imputables a la parte vendedora, la compradora podrá exigir la devolución del duplo de la cantidad entregada en concepto de arras. Si por el contrario la compraventa no llegara a consumarse por causas imputables a la parte compradora, la parte vendedora quedará libre de transmitir las fincas objeto del contrato y hará suya la cantidad entregada en concepto de arras.

Claramente se desprende del texto que no se trata de unas arras meramente confirmatorias, aunque en caso de cumplimiento hubiera de imputarse su cuantía al pago del precio, sino de unas arras de carácter penal, similares a la cláusula de tal carácter contemplada en el artículo 1152 del Código Civil, pues lo que prevén es la indemnización que ha de satisfacer la parte incumplidora del contrato a la que ha cumplido cuando esta última interese la resolución, por lo que al no haberlo apreciado así la Audiencia ha de entenderse infringido el artículo 1281 del Código Civil que contiene los primeros criterios de interpretación -que son los preferentes- referidos a la intención de los contratantes y la literalidad de las cláusulas.

A tal efecto conviene la cita de la sentencia de esta Sala núm. 643/2010, de 27 octubre, que refiriéndose a la sentencia de 31 julio 1992, seguida por otras muchas, distingue los tres tipos de funciones que las arras pueden cumplir: "como señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo; y como arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato [...]". Asimismo la sentencia de 29 junio 2009 insiste en que las arras penales no permiten desistir del contrato, cuando afirma que «encaja también en las de carácter penal, las cuales, a diferencia de las penitenciales, se pactan como simple garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, pero no al objeto de que las partes puedan desistir lícitamente del contrato con tal proceder» (en igual sentido, las sentencias de 16 y 24 marzo 2009).