Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Nulidad radical de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios por falta de citación a la misma de un comunero.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 21 de noviembre de 2011 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

Tercero.- Sobre la cuestión sometida a enjuiciamiento el Tribunal Supremo (SS de 10 de octubre de 1985, 25 de octubre de 1986, 3 de mayo de 1988, 25 de octubre de 1989, 25 de octubre de 1993, 3 de febrero de 1994  y 21 de julio de 1995) viene expresando invariablemente, el carácter imperativo y de necesario cumplimiento de las normas relativas a las convocatorias de Juntas, sancionándose su incumplimiento con la nulidad de aquélla y sus acuerdos.

 En consecuencia, no podría sustituirse la entrega de la citación en el domicilio del propietario u otra formalidad prevista en la Ley, por prácticas o usos no amparados legalmente (SSTS de 30 de octubre de 1992).

Sentado ello, el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, dispone que las citaciones se entregarán, por escrito, en la forma establecida en el artículo 9, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, en el domicilio en España que hubiere designado cada propietario y, en su defecto, en el piso o local a él perteneciente, y solo si todo lo anterior no resultara posible, con la publicación en el tablón de anuncios o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada en esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales. De esta forma, negada la citación y alegado desconocimiento de la convocatoria por parte de algún comunero, recaerá sobre la Comunidad la carga de la prueba de su realización en legal forma (STS de 13 de diciembre de 1993) sin que dicha trascendental circunstancia pueda hacerse descansar en simples suposiciones de conocimiento (STS de 14 de diciembre de 2001). Otra conclusión al respecto, comportaría dejar el arbitrio de los órganos gestores de la Comunidad el cumplimiento de unas normas de trascendente importancia para la defensa de los derechos de los copropietarios, con grave merma de la seguridad jurídica, sobre todo cuando su observancia, lejos de ser compleja o dificultosa, resultará en general asequible en los medios y fácil en su control.

Es doctrina reiterada y mayoritaria que el incumplimiento de las normas de convocatoria de los comuneros a las juntas de propietarios son determinante de la nulidad radical de las juntas, dada la naturaleza imperativa de las normas que las regulan, y por atentar su infracción a los más elementales principios de audiencia en la toma de decisiones de los miembros de una comunidad, desde el momento en que la ausencia de convocatoria a un comunero a una junta para que pueda asistir a la misma y defender en ella sus intereses y sus derechos, así como para hacerse oír y poder, en su caso, convencer a los restantes copropietarios le sitúan al margen de la comunidad misma y supone la posibilidad de lesionar sus derechos e intereses desconociendo sus derechos inherentes a la condición de propietario. (SSTS. 11-diciembre de 1.982, 10 de octubre de 1.985, 29 de diciembre de 1.992, 29 de octubre de 1.993, 7 de mayo de 2.002, 25 de mayo de 2.003, entre otras).

Como señala la STS de 29 de octubre de 1993, "la jurisprudencia de esta Sala, tiene declarado que siendo la normativa establecida en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960  de carácter imperativo y, por ende, de necesario y obligado cumplimiento (Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1965, 7 de febrero  y 27 de abril de 1976, 11 de diciembre de 1982  y 10 de octubre de 1985), las normas que sobre convocatoria de juntas se denuncian como infringidas, contenidas en el art. 15, tienen indudablemente carácter imperativo y su vulneración conllevaría una nulidad" por ello "ante el vicio de la convocatoria la junta fue nula" (Sentencia de 25 de octubre de 1989), sin embargo esta doctrina ha pasado a la que determina la necesidad de impugnación, concretamente las sentencias de 25 de octubre de 1989 y la de 3 de febrero de 1994, que es la línea por la que se está inclinando el Alto Tribunal en los últimos tiempos, dando preferencia a la norma especial de la LPH, necesidad de impugnar, esto es, declarando que son acuerdos o actos susceptibles de ser anulados, pero nunca nulos de pleno derecho, que no tiene lugar dentro del campo de la Propiedad Horizontal, postura que parece la más conforme con la nueva redacción del artículo 18 de la LPH, que no consta a esta Sala haya sido objeto de pronunciamiento específico, en el sentido de operar la nulidad radical sólo cuando se trate de acuerdos que infringen disposiciones legales imperativas o prohibitivas que no tengan establecido un efecto distinto para el caso de contravención y también cuando resulten contrarias a la moral, al orden público o impliquen fraude de ley (STS de 26 de junio de 1993, 19 de noviembre de 1996 y 9 de diciembre de 1997).

En el presente caso, la actora recurrente alega, en primer lugar, su falta de citación a la reunión de la Comunidad de Propietarios de fecha 30 de junio de 2.006, ejercitando la acción de nulidad de los acuerdos adoptados en dicha reunión y no existe una prueba clara y terminante de que la actora tuviera conocimiento de la convocatoria de la Junta de Propietarios, en la cual se iban a debatir cuestiones que le afectaban de forma directa pues, cuando menos se estaba cuestionando su posesión sobre el espacio bajo los locales de su propiedad. La demandada tenía la obligación de probar, por imperativo del artículo 217 de la LEC, la existencia de la notificación de la convocatoria y tal prueba no ha sido lograda en el presente pleito, todo lo cual debe acarrear la nulidad demandada por la actora.

Respecto de la notificación a través del tablón de anuncios, como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Soria de 9 de marzo de 2.006 " la notificación o citación en dicho tablón de la Comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto, no pasa de ser una forma subsidiaria, que no alternativa, de las preferentes notificaciones o citaciones en el domicilio que el copropietario hubiese señalado para el caso y, en su defecto, en el piso o local de su propiedad, integrado en la Comunidad, mediante su entrega al ocupante del mismo, siendo únicamente válida tal notificación o citación -tablón de anuncios o lugar visible de uso general a ello destinado- cuando, como reza el párrafo 2º de la letra h/ del art. 9 -, haya sido imposible realizarlo en el domicilio designado o en el piso de su propiedad. Por lo cual, no acreditada la imposibilidad de notificación y dejando aparte que la Comunidad conocía perfectamente el domicilio de la actora señalado al efecto se está en el caso de decretar la nulidad de la junta.

En definitiva, como dice la jurisprudencia "la alegación de falta de citación implica un hecho negativo, que, al no poder ser probado mediante un hecho positivo del mismo significado, produce el efecto de desplazar el "onus probandi" a la parte que sostiene que la citación ha tenido lugar" (S.T.S. de 10 de julio de 2003), y en el mismo sentido la S.T.S. de 30 de octubre de 1992 "al tratarse de la alegación del hecho negativo de no haber sido citada ni notificada la actual recurrida, es obvio que habiendo opuesto a tal alegación la ahora recurrente que la actora fue citada y notificada, a ella incumbe probar que se realizaron tales diligencias, al constituir estos últimos hechos extintivos de su obligación, cuya prueba, según jurisprudencia interpretativa del art. 1214 (Sentencias, entre otras de 16-12-1985, 24-7-1986 y 5-6-1987) incumbe al demandado que los alega; hechos que por su naturaleza de positivos implicarían, de haberse conseguido su prueba, la anulación del hecho negativo contrario (no haber sido citada) que alegó la demandante".

Dice también la S.T.S. de 10 de julio de 2003 que "Todo copropietario tiene derecho a que se le cite debidamente a las Juntas de la Comunidad de Propiedad Horizontal a que pertenece, y máxime si se van a adoptar acuerdos que le afectan directamente". Pues bien, habiendo negado la actora-recurrente haber recibido la citación, corresponde a la Comunidad demandada-apelada la carga de la prueba de que efectivamente se llevó a cabo dicha citación como hecho que, conforme a las normas que le sean aplicables, impidan, extingan o enerven a eficacia jurídica de los hechos alegados por la demandante-apelante, conforme a lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El recurso, por tanto, debe ser estimado, y en consecuencia, es procedente declarar la nulidad de la Junta impugnada.