Civil – Contratos. Compraventa. Arras o señal. Distinción entre arras confirmatorias y las arras penitenciales o de arrepentimiento.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 21 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANGEL MORENO GARCIA).

Quinto.- En el escrito de apelación se alude a la distinta calificación que debe darse a las arras, entendiendo que las arras recogidas en el contrato de compraventa deben ser calificadas como arras confirmatorias y no penales.

De las diferentes funciones que pueden cumplir las arras como pacto accesorio a un contrato de compraventa, debe distinguirse entre las arras confirmatorias, que son una señal de la celebración del contrato y la cantidad entregada implica el anticipo de una parte del precio, arras penales que suponen la cuantificación por las partes de forma anticipada de los daños y perjuicios derivados del contrato de compraventa, y las arras penitenciales o de arrepentimiento, que permite a las partes desligarse del contrato, perdiéndolas el que las entregó, o procediendo a su devolución duplicadas la parte que lo recibió, siendo también reiterada la jurisprudencia que las arras penales no se imputan al precio sino que funcionan de forma análoga a la cláusula penal prevista en el artículo 1.152 como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida, diferencias clasificatorias y conceptos las que frente a la escueta regulación del Art. 1.454 fueron reconocidas por la doctrina tanto científica, como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el Art. 1.255 del C. Civil.

Es reiterada la jurisprudencia que entiende que las arras penitenciales o de arrepentimiento tienen un carácter excepcional, siendo necesario que se manifieste de forma precisa e inequívoca la voluntad de las partes, de dar tal carácter y efectos a las cantidades entregadas, pues en la duda de haber mediado arras, debe interpretarse como arras confirmatorias, y como anticipo del precio, como señalan las Sentencias del Tribunal Supremo de 20-5-2004 y de 24-10-2002, "las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes".

Si bien el artículo 1454 del Código Civil  hace referencia a la rescisión del contrato por voluntad de cualquiera de las partes, en realidad se trata de un desistimiento unilateral pactado por las partes.

En el presente caso partiendo de los hechos que se declaran probados en primera instancia, ha quedado acreditado que la voluntad de las partes fue atribuir a la cantidad entregada como señal por el comprador, los 10.000 €, un carácter de arras penitenciales o de arrepentimiento, debiendo hacer frente a dicha obligación accesoria la parte que hubiera sido la causante de no haberse otorgado la escritura de compraventa, carácter de arras penitenciales que se deduce también de la propia remisión que en el contrato las partes hacen al artículo 1454 del C. Civil que regula expresamente este tipo de arras.