Civil – D. Reales. Prescripción adquisitiva del dominio o usucapión. Posesión en concepto de dueño. Precarista.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 12ª) de 3 de noviembre de 2011 (D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA OCTAVIO DE TOLEDO).

QUINTO.- Antes de analizar la prueba practicada, es procedente hacer una serie de consideraciones en torno al régimen jurídico aplicable a la prescripción adquisitiva o usucapión.

Ante todo debe tenerse en cuenta que la usucapión no es una institución jurídica que convierta, sin más, cualquier posesión continuada en propiedad o titularidad del derecho real que se posee. Tanto la usucapión ordinaria como extraordinaria deben estar sustentadas en la posesión en concepto de dueño, tal y como resulta de los artículos 447 y 1941, ambos del Código civil (STS 24-12-1928, 29-1-1953, 4-7-1963, 14-3-1991 y 7-2-1997).

La posesión en concepto de dueño no viene dada por el sólo hecho de que quien posee un bien actúe hacia el exterior como propietario, es decir, la posesión en concepto de dueño no es una cuestión meramente subjetiva y que dependa de la actuación voluntarista de quien pretende adquirir el bien por usucapión. La posesión en concepto de dueño, por el contrario, es un concepto objetivo, dado que para que exista posesión a título de dueño es preciso que dicha posesión, aparte de quedar exteriorizada mediante actos propios del titular dominical -o de titular del derecho real de que se trate-, debe estar sustentada en la existencia de un precedente objetivo que ponga de manifiesto que el poseedor no es mero detentador. En consecuencia, si el poseedor lo es por título que implica el reconocimiento del dominio en otra persona, y pasa a actuar como propietario, deberá acreditar que ello no obedece a su simple voluntad de ser propietario.

Así se desprende, entre otras, de la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 2005, la cual establece: "que la posesión en concepto de dueño, como requisito esencial básico, tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tenencia o por título personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción, aunque quiera dejar de poseer en un concepto y pasar al "animus domini" (sentencia de 19 de junio de 1984).

Asimismo, la de 3 de junio de 1993 reitera que la posesión en concepto de dueño ha de basarse en actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico, sin que baste la mera tenencia material, sino que a ella se añadirá la intención de haber la cosa como suya, y concluye la de 18 de octubre de 1994 que no es suficiente la intención (aspecto subjetivo) para poseer en concepto de dueño, sino que se requiere un elemento causal o precedente objetivo que revele que el poseedor no es mero detentador, cuya prueba tampoco se ha producido en este supuesto litigioso, sin que exista ningún precepto que sostenga que la posesión en concepto de dueño deba presumirse". (En similar sentido sentencias del Tribunal Supremo de 28 de junio de 1993 y 19 de junio de 1984, entre otras).

SEXTO.- Por lo indicado en el anterior fundamento, el simple hecho de venir satisfaciendo los gastos, servicios, suministros y contribuciones del inmueble que se ocupa no implica la existencia de posesión a título de dueño en los términos anteriormente indicados, ya que no por tales pagos queda acreditada la existencia de un título traslativo del dominio que se pretende ganar.

Ciertamente, la realización de actos que, en principio, sólo el propietario realiza normalmente, no sólo constituirá uno de los elementos de la posesión a título de dueño, sino que además podrá ser base para permitir inferir racionalmente (artículo 356 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) que ha existido el título de transmisión del dominio que la posesión a título de dueño exige. Ahora bien, para que así sea será preciso que concurran la existencia de actos que, por ser de riguroso dominio, no sean compatibles con otras situaciones posesorias distintas de la titularidad dominical (por ejemplo, celebración de contratos de arrendamiento, constitución de gravámenes de carácter real sobre el bien, etc.) y que por ello, y por sí mismos, lleven a la lógica conclusión de que ha existido algún acto de transmisión del dominio. No existiendo éstos, será preciso que se pruebe que existe algún tipo de hecho o circunstancia que justifique que el mero ocupante del inmueble ha dejado de serlo y ejercita su posesión en concepto de dueño, es decir, el "precedente objetivo que revele que el poseedor no es mero detentador" (Ver STS 28-06-1993 y 19-06-1984, ya citadas anteriormente).

SÉPTIMO.- Los pagos de gastos, servicios, suministros e impuestos que gravitan sobre el inmueble, y a los que alude la recurrente, no son aptos para acreditar la existencia de posesión a título de dueño, dado que son actos compatibles con otras situaciones posesorias que no implican posesión de tal tipo.

En primer término, tan sólo una parte de los recibos está expedida a nombre de la hoy actora, sin que su posesión signifique necesariamente que sea la actora quien los haya abonado.

Tampoco el hecho de que determinados recibos sean expedidos a nombre de la actora acredita su posesión a título de dueño, ya que obviamente, las entidades suministradoras, la comunidad o los organismos correspondientes pueden emitir el recibo a nombre de quien lo paga, con independencia de que sea o no el titular del dominio del inmueble, dado que el pago puede hacerlo el deudor u otra persona distinta, aún sin conocimiento del deudor (artículo 1158 del Cc), e igualmente, aún cuando en algún recibo se haga constar a la actora como propietaria (Vg. y entre otros los recibos de comunidad, Doc. 239 a 249, 257 a 276, 289 a 353), no consta sobre qué base el firmante del recibo la considera propietaria y si realmente al así indicarlo en el recibo fue por entender que se trataba de la titular dominical, ya que se desprende de dichos recibos, analizados junto con los demás de la comunidad aportados, que tal mención puede obedecer simplemente al propio formato del recibo que da por supuesto que quien paga es propietario, reservando el espacio destinado a identificar al pagador con la indicación de que se trata del propietario del piso al que las cuotas pagadas se refieren.

Es más, y aun partiendo a efectos dialécticos de que, efectivamente, fuese la actora quien abonó los recibos relativos a gastos de conservación, servicios, suministros y arbitrios del inmueble, se trataría de actos compatibles incluso con la mera posición de precarista, es decir aquel que ocupa el inmueble por tolerancia del propietario, ya que en nada contradice la situación de precario el hecho de que el ocupante del inmueble atienda al pago de los gastos que genera su uso, e incluso a los impuestos que gravitan sobre el inmueble (SAP Barcelona, sec. 13ª, de 22-5-2007, Málaga, sec. 6ª, de 30-3-2000, Valencia, sec. 3ª, de 30-6-1997, entre otras). No sólo no lo contradicen, sino que es incluso lógico que quien ocupa un inmueble por concesión graciosa de su propietario atienda al pago del coste inherente a tal ocupación, así como de los impuestos que gravitan sobre el bien de cuya posesión se beneficia sin pagar precio o merced.

No se quiere con ello significar que se dé por plenamente acreditado que la posesión se efectúa en concepto de precarista. Simplemente se pretende hacer ver que los actos que esgrime para sustentar su posesión "ad usucapionem" no son aptos para ello, ya que no son actos de índole tal que hayan de realizarse exclusivamente por quien es propietario, siendo compatibles, como se decía, incluso con un posible precario.

Tal posibilidad, igualmente, hace que tales pagos carezcan de valor para permitir, con arreglo al artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deducir que la actora posee el bien en concepto de propietaria. OCTAVO.- Por lo demás, la alegación de la actora, en el sentido de que tras el fallecimiento del que fue su compañero sentimental abandonó la vivienda de su propiedad, cediéndolo a la hoy actora y su esposo es un hecho no acreditado a tenor de lo actuado, ya que no consta que el abandono de la propiedad por parte de su titular viniese acompañado de algún acto de cesión de la propiedad.

Por otro lado, la simple mudanza de la propietaria a otro domicilio no es un hecho que justifique o explique convincentemente el que haya ido acompañado de una cesión del derecho de propiedad. En tales circunstancias tanto pudo producirse la cesión a la que alude la actora, como el simple abandono del que fue su domicilio, permitiendo su utilización a la hoy actora y su esposo, lo cual, como queda indicado, no implica posesión a título de dueño.