Civil – Contratos. Cumplimiento de los contratos. Excepción de contrato no cumplido o no cumplido adecuadamente. Exceptio non adimpleti contractus. Exceptio non rite adimpleti contractus.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 17 de noviembre de 2011 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

Segundo.- Conviene precisar de inicio, dada la confusión que se introduce por la parte apelante en la terminología de las excepciones planteadas cuya denominación intercambia, que reiterada doctrina establece que los principios de respeto a la palabra dada y a la buena fe dieron lugar al nacimiento de dos excepciones, una de contrato no cumplido "exceptio non adimpleti contractus" y otra de contrato no cumplido adecuadamente, en cantidad, calidad, manera o tiempo "exceptio non rite adimpleti contractus", excepciones no reguladas explícitamente en el ordenamiento jurídico patrio pero cuya existencia esta implícitamente admitida en varios preceptos (artículos 1124 o 1100, apartado ultimo, del Código Civil), y viene siendo sancionada por la jurisprudencia (Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de enero de 1975, 3 de octubre de 1979 y 13 de mayo de 1985, entre otras muchas).

La excepción de contrato no cumplido adecuadamente solo puede triunfar cuando el defecto o defecto en la prestación realizada por el actor es de cierta importancia en relación con la finalidad perseguida por las partes al perfeccionar el contrato y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del demandado por lo que no puede prosperar cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés de aquel que opone la excepción quede satisfecho con la prestación entregada u ofrecida, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato solo permitan la vía preparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien a través de la consiguiente reducción del precio (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1991).

Sentado lo anterior y entrando en el análisis de las cuestiones sometidas a enjuiciamiento no puede en todo caso obtener el recurso favorable acogida al carecer de sustento las excepciones invocadas, ello con independencia de que resulte una obviedad la manifestación del Juez a quo acerca de que los contratos se suscriben para ser cumplidos o que se consideren acreditadas a través de los testimonios vertidos en juicio y de los documentos aportados las dificultades generadas en el negocio del demandado a consecuencia de la falta de funcionamiento del ascensor, porque se encuentra reconocido el impago de las rentas durante un período de casi cuatro años y lo verdaderamente relevante es que carece totalmente de justificación ese impago cuando se continúa tan largo período de tiempo en posesión de la cosa arrendada en esas condiciones y sin que pueda datarse la fecha en que comienza exactamente el entorpecimiento del normal disfrute de la cosa arrendada que, por otra parte, no puede achacarse a la entidad arrendadora en tanto en cuanto ha de partirse de que no consta en las actuaciones que se trate de la propietaria de la totalidad del inmueble donde radica el estudio arrendado y por tanto que tenga el poder de disposición para poner remedio al irregular funcionamiento del ascensor, que la testigo achaca a la arbitraria desconexión del conserje llamado Félix al que no se ha convocado a juicio, debiendo tenerse en cuenta además que, conforme a lo estipulado en la cláusula octava del contrato de arrendamiento concertado nada más y nada menos que en el año 1986, esto es, mucho antes de que surjan las dificultades ahora puestas de relieve, la arrendadora viene eximida de responsabilidad con respecto a la interrupción de servicios y suministros entre los cuales se especifica el de ascensor especificándose que ni siquiera dará lugar a reducción de la renta. En consecuencia debe decaer el recurso convalidando la decisión adoptada en primera instancia.