Civil – Contratos. Contrato complejo. Transmisión de un solar a una cooperativa de viviendas a cambio de un precio y del derecho a adquirir un piso en el edificio que ésta construirá en el solar por otro precio. Resolución del contrato por incumplimiento por la cooperativa de su obligación de construir el edificio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 2011 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- (...) Este es un contrato complejo, llamado también mixto, en que su especificidad se halla en la síntesis, que no suma, de diversos elementos, fundidos en la unidad de causa, lo que le da identidad diferenciada (así, sentencia de 19 de mayo de 1982). Contrato que se rige, como norma básica, por lo pactado, lex contractus que proclama el artículo 1091 del Código civil (sentencia de 18 de noviembre de 1980 relativa a un "contrato complejo de cesión de solar por obra y entrega de cantidad en concepto de precio"), a cuyo contrato se aplica la normativa de los pactos que aúna, en lo que se ha dado en llamar teoría de la combinación (sentencia de 23 de octubre de 1981) que, en el fondo, no es otra cosa que volver "al viejo principio de la analogía" (como dice la sentencia de 19 de mayo de 1982).

Este es el caso: el demandante, propietario de un solar, transmite el mismo a la cooperativa de viviendas demandada a cambio de un precio (como la compraventa) y del derecho a adquirir un piso en el edificio que ésta construirá en el solar (como permuta de cosa futura) por un precio (como si fuera compraventa). Es un contrato con unidad de causa, como función objetiva (artículo 1274 del Código civil y sentencias de 8 de febrero de 1993, 8 de febrero de 1996, 28 de julio de 1998). Y a este contrato complejo, no hay duda en la aplicación del artículo 1124 del Código civil, resolución por incumplimiento de la obligación sinalagmática de una de las partes.

Siguiendo el orden de la argumentación de la parte recurrente, no se puede pensar que se trata de un simple retraso: dieciocho años sin cumplir la obligación de edificar y entregar el piso al demandante, son muchos años y no permiten la calificación de "retraso" sino de verdadero incumplimiento, a lo que se suma lo declarado probado por la sentencia de instancia, en relación con las pruebas documental y pericial que, asimismo, impiden la consideración de imposibilidad de cumplimiento (sin olvidar que la misma permite aplicar el artículo 1124) y la apreciación de la inexigibilidad de la obligación.

No son aceptables tampoco las consideraciones de que la demandada es una cooperativa y de que el demandante no practicó requerimiento alguno, pues una y otra no obstan en modo alguno la realidad de un total y pleno incumplimiento.

Incumplimiento de una obligación principal, pues en el contrato complejo, la obligación de entrega de un piso (aparte de una cantidad entregada al principio) debe ser considerada no ya principal, sino esencial en  el mismo. Es un incumplimiento objetivo (sentencia de 19 de noviembre de 2009), básico, que frustra las legítimas aspiraciones de aquella parte (sentencia de 8 de febrero de 1993) al tratarse de "un verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación principal derivada del contrato" (como dice literalmente la sentencia de 21 de marzo de 1994).

Este primer motivo, pues, que plantea la cuestión esencial, se desestima.

TERCERO.- El motivo segundo del recurso de casación alega la infracción, por inaplicación, de los artículos 1445 y 1446 del Código civil respecto a la calificación del contrato. La esencia de este motivo es la calificación del contrato que en el desarrollo del motivo insiste en que se trata de un contrato de compraventa.

No es así y el motivo decae. Este contrato, como se define en el artículo 1445 y reitera el 1446, contiene la obligación del vendedor a entregar una cosa y, con sinalagma, la del comprador a pagar un precio. Lo cual no se da en el presente caso: una parte se ha obligado y cumplido su obligación de entregar el solar y la otra parte se obliga no al pago del precio, sino a la entrega de una cantidad y a la futura entrega de un piso por un precio: se unen las obligaciones propias de compraventa con las de permuta de cosa futura y tampoco son exactas unas y otras, ya que ni el precio es el propio de compraventa, ni la cosa futura se entregará sin más, sino también por un precio. Es, como se ha dicho al tratar del motivo anterior, un contrato complejo en el que concurren obligaciones principales, cuyo incumplimiento ha dado lugar a la resolución acordada en la sentencia de instancia.

Precisamente, al declararse esta naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes, no cabe la apliclación del artículo 1504 del Código civil que se alega como infracción por inaplicación, en el motivo tercero del recurso. Este artículo se aplica en un doble supuesto: que se trate de una compraventa de cosa inmueble y que se haya incumplido la obligación del pago del precio por el comprador. Ninguno de ambos supuestos concurre aquí: no es compraventa, como se ha dicho, sino negocio jurídico complejo y no se ha producido un incumplimiento de la obligación de pago de precio. Los argumentos que se exponen en el desarrollo del motivo, por más que insistan en el requerimiento que exige este artículo 1504, en nada puede alterar que no hay compraventa, ni hay falta de cumplimiento de la obligación de pago.

Lo cual lleva asimismo a la desestimación del motivo cuarto y último del recurso. Alega la infracción de los artículos 1091, 1258, 1254 y 1450, que son preceptos genéricos que, en principio, no son idóneos para fundar un recurso de casación (sentencias de 22 de enero de 2010, 3 de noviembre de 2010, 4 de febrero de 2011, 25 de noviembre de 2011) y, por otra parte, no sólo no se han infringido, sino que, por el contrario, al cumplirse y precisamente tener en cuenta lo que se ha pactado, como lex contractus, se ha considerado el incumplimiento de la cooperativa recurrente y se ha acordado la resolución, con la consiguiente indemnización.