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Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla (s. 5ª) de 13 de julio de 2011 (D. CONRADO GALLARDO CORREA).
Primero.- La parte actora recurre la sentencia que desestima su demanda de resolución de contrato de compraventa de vivienda sobre plano alegando, en esencia, que de la prueba practicada resulta acreditado que la licencia de primera ocupación, solicitada el día 20 de julio de 2.007, no se obtuvo hasta el 12 de febrero de 2.008 debido a deficiencias en la ejecución de la obra imputables a la demandada y que tal retraso es motivo suficiente para solicitar por su parte la resolución del contrato.
Segundo.- Para dar respuesta a las cuestiones que plantea el recurso ha de partirse, como hechos acreditados, de que el contrato de compraventa se firmó el día 19 de octubre de 2.005, pactándose en el mismo que la finalización de las obras estaba prevista para el mes de julio de 2.007. El certificado final de obra tiene fecha de 29 de junio de 2.007, es decir, antes incluso de la fecha prevista, solicitándose licencia de primera ocupación el día 20 de julio de 2.007.
El Ayuntamiento detecta en las obras una serie de defectos como cerraduras de llave en salida de emergencias que deben eliminarse, falta de extintores, falta de pavimento en el acceso rodado a los garajes, falta de ejecución de infraestructuras y un vial que que no se ajusta a la alineación oficial aprobada. Se acredita la ejecución de estos defectos el día 13 de noviembre de 2.007 y finalmente se concede la licencia de primera ocupación el día 12 de febrero de 2.008. Es decir desde su inicio se han tardado unos siete meses en tramitarla y desde ese momento la promotora está en disposición de entregar la vivienda, sin que el actor haya atendido los requerimientos en tal sentido.
En resumidas cuentas, aún cuando en el contrato de compraventa se decía que el comprador debía hacerse cargo de la vivienda en el plazo máximo de quince días desde el Certificado Final de Obras, es evidente que no es posible obligar al comprador a hacerse cargo de la vivienda hasta la obtención de la licencia de primera ocupación. Por tanto la correcta interpretación del contrato es que la entrega tendría lugar en un plazo de quince días desde la obtención de dicha licencia. Vistas las incidencias de su tramitación, de no existir defectos, se hubiera tardado sólo tres meses en tramitarla, por lo que la fecha de entrega que el comprador razonablemente podía esperar es, aproximadamente, la segunda quincena de noviembre de 2.007.
Tercero.- Como señala la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2.009, existe una jurisprudencia consolidada en el sentido de respetar el principio de conservación del negocio que exige para resolver el contrato, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo, de modo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado (sentencia de 3 abril 1981), por lo que no bastará el mero retraso (sentencias de 27 noviembre 1992) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin (Sentencia de 14 diciembre 1983), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento (sentencias de 20 junio 1981 y 13 marzo 1986) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor (sentencia de 10 marzo 1983). Del mismo modo se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento para no declarar la resolución (sentencias de 11 diciembre 1980 y 8 junio 1993).
Cabe citar al respecto las recientes sentencias de esta Sección de 26 de enero (Rollo 5944/2010) y 10 de febrero de 2.011 (Rollo 3101/2010), que siguiendo la ya establecido en otras resoluciones de la Sección en la misma materia, decían que "la jurisprudencia ha venido manifestando que el simple retraso no constituye causa de resolución del contrato a los efectos del artículo 1.124 del Código Civil; pero no cabe interpretar esa doctrina en el sentido de que ningún retraso o dilación permite pedir la resolución del contrato si no concurre una deliberada intención de incumplir, puesto que ello supondría dejar el plazo de cumplimiento pactado en manos de una de las partes del contrato, lo que contravendría lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil ; por ello el retraso puede ser causa de resolución cuando es fruto una conducta poco diligente en orden a conseguir el cumplimiento de los compromisos contraídos, imponiendo a la parte actora plazos notablemente distintos a los pactados sin causa que lo justifique.
El respeto de los plazos pactados es especialmente relevante en aquéllos contratos en los que se adquiere una cosa que no existe en el momento de la firma del contrato y cuya realización asume el vendedor; cabe en estos casos, como ya se ha dicho, admitir una retraso razonable, un margen de error prudencial en el plazo calculado, por cuanto que es imposible fijar esos plazos de forma exacta; pero lo que no está obligado a soportar el comprador es un retraso largo o prolongado, ni menos aún una situación de incertidumbre en cuanto a la fecha en que realmente tendrá en su poder lo adquirido".
Cuarto.- En el caso de autos, a la vista de los datos expuestos en el fundamento segundo, puede concluirse que los defectos que se detectaron por parte del Ayuntamiento y que retrasaron la licencia de primera ocupación eran de carácter menor y fácilmente subsanables y que de hecho sólo provocaron un retraso injustificado en la entrega que no llegó a los cuatro meses. Ello debe considerarse un mero o simple retraso que no impide el fin contractual perseguido, ni revela una grave negligencia por parte de la demandada en el cumplimiento de sus obligaciones, ni, finalmente, implica rebeldía al cumplimiento o intención de no cumplir. Es decir es un incumplimiento parcial que, en todo caso, sólo daría derecho a reclamar los perjuicios que pudiera haber causado al comprador.
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