Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Nulidd por falta de reciprocidad de la cláusula contractual que establecen una cláusula penal de pérdida del 15% de las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento contractual y la imposición de los intereses moratorios del 10% sobre las cantidades pendientes de entrega.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 5ª) de 26 de octubre de 2011 (D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO).

CUARTO.- Falta de reciprocidad.

Cuestiona la recurrente la falta de reciprocidad de determinadas cláusulas contractuales, concretamente las que establecen una cláusula penal de pérdida del 15% de las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento contractual y la imposición de los intereses moratorios del 10% sobre las cantidades pendientes de entrega. La existencia de reciprocidad o no en la concesión de una prórroga de 3 meses desde el plazo señalado en el contrato, no será objeto de examen dado que conforme a lo razonado en el fundamento anterior, la falta de esencialidad del plazo privaría de consecuencias jurídicas a la eventual declaración que se pudiera hacer de la misma.

Respecto a la normativa aplicable al caso, dada la fecha de otorgamiento del contrato -9-11-2007- será de aplicación la LGDCU y no el Real Decreto Legislativo 1/2007. Así, el art. 10  de aquella norma considera que las cláusulas deberán tener determinados requisitos entre ellos "c) buena fe y justo equilibro en los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas", estableciendo el art. 10  bis que "Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. La Disposición Adicional Primera  incluye entre las cláusulas abusivas "la vinculación incondicionada del consumidor al contrato aun cuando el profesional no hubiera cumplido con sus obligaciones, o la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor que no cumpla sus obligaciones".

En el presente caso, resulta claro que ante el incumplimiento por el promotor de la fecha de entrega del contrato se le concedía un plazo de prórroga de tres meses y ante el incumplimiento de la obligación de pagar la cantidades debidas la compradora sufría la pérdida del 15% de lo entregado como cláusula penal y la imposición de unos intereses moratorios del 10%. Tales cláusulas, entiende la Sala, la 3ª y la 8ª son abusivas y han de ser declaradas nulas. En este sentido, las sentencias de la Sección 4º de la Audiencia Provincial de Zaragoza de fecha 30 de septiembre de 2009 y de esta Sección de fecha 12 de abril y 29 de junio de 2010. Respecto a la posibilidad de que la nulidad sea declarada de oficio y la facultad de integrar el contrato por el tribunal la sentencia de fecha 15 de febrero y 17 de diciembre de 2010 la admiten sin duda alguna.

En consecuencia, han de estimarse nulas las clausulas 3ª y 8ª en cuanto fijan una cláusula penal del 15% para el consumidor de las cantidades que debían ser entregasen caso de incumplimiento del consumidor y la fijación de los intereses del 10% que se sustituyen por los intereses legales desde la fecha de vencimiento de las obligaciones del consumidor, con estimación del recurso en este extremo.