Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. Resolución del contrato por incumplimiento del promotor de ofrecer o constituir un aval o una caución para el aseguramiento de las cantidades adelantadas. Se desestima.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (s. 5ª) de 7 de octubre de 2011 (D. ANTONIO MASCARO LAZCANO).

SEGUNDO.- (...) Se alega en el recurso de apelación interpretación errónea de los artículos 2 y 7 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas a cuenta del precio correspondiente a viviendas en construcción, siendo obligación del promotor de ofrecer un aval o una caución para el aseguramiento de las cantidades adelantadas.

No existe, como sabe la dirección letrada de los recurrentes, una jurisprudencia uniforme sobre si esta obligación legal es esencial, de tal manera que podría ser en caso de incumplimiento de esta obligación causa de resolución o rescisión del contrato, o es una obligación accesoria, cuyo incumplimiento no afectaría al sinalagma obligatorio.

A favor de la primera interpretación, se pueden citar las Ss. de las AAPP Málaga 12 junio 2008, 16 enero y 28 abril 2009, Las Palmas 10 marzo 2009, Alicante 14 enero 2009 y Valencia 4 febrero 2005, si bien se debe estar a cada caso en particular, puesto que de las sentencias señaladas ninguna es totalmente identificable con el supuesto de autos, en el que sólo se incumple la obligación, incumplimiento que es denunciado ahora cuando ya se estaban ejecutando los contratos de compraventa.

Sin embargo, esta Audiencia defiende la segunda tesis en las Ss. 28 abril 2003, 17 febrero 2006 20 febrero 2009 y 17 mayo 2011 (también las SSAP Pontevedra 2 marzo 2007 y 7 noviembre 2008, Málaga Sección Quinta 24 enero y 1 diciembre 2008). A favor de esta interpretación se pueden invocar las SSTS 9 junio 1986 y 15 noviembre 1999. Esta interpretación es perfectamente viable también después de la LOE, ya que por la misma no ha sido modificada la Ley de 27 de julio de 1968.

A juicio de este Tribunal, estamos en presencia de una obligación accesoria, cuyo incumplimiento no puede ser causa de resolución del contrato de compraventa y del acuerdo novatorio, ya que ello sólo sería posible si se calificara esta obligación como una obligación principal. Ello no impide que los compradores puedan pedir el cumplimiento cuando firmaron el contrato, ponerlo en conocimiento de las autoridades, pedir las indemnizaciones correspondientes en caso de que por el incumplimiento la promotora causase algún perjuicio a los compradores. Incluso deberían tener la facultad de poder desistir del contrato si poco después de la celebración del contrato la inmobiliaria no ha  ofrecido las garantías a que obliga la Ley, cuyo carácter imperativo nadie discute, como se colige también de la STS 13 diciembre 2006.