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Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana (s. 1ª) de 30 de junio de 2011. Pte: AURORA DE DIEGO GONZALEZ. (1.299)
SEGUNDO. Como ha declarado el Tribunal Supremo en Sentencias de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992, doctrina recordada por esta Audiencia en anteriores resoluciones, el contrato de mediación es un contrato revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1091 y 1255 del Código Civil y que si bien mantiene aproximaciones al mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste naturaleza de pacto de encargo, al interesar al Agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado oferte a la venta determinados bienes. Como se dice en la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1992, recordada por la posterior STS de 4 de julio de 1994, el contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado «facio ut des», principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes (el Corredor) se compromete a indicar a la otra (la comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución.
En cuanto al derecho al cobro de honorarios del mediador, las ya citadas STS de 22/12/92 y 4/7/94 señalan que parece evidente, conforme a la normativa general de las obligaciones y contratos, contenida en los Títulos primero y segundo de Libro cuarto de CC, por la que se rige el que nos ocupa, que el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (art. 1450 del CC), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, esto es, cuando el vendedor (comitente en el corretaje) haya cobrado íntegramente el precio de la venta. Lo mismo se reitera en la STS de 30 de abril de 1998, que sostiene que la eficacia del contrato queda supeditada, "en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SS. 26 marzo 1991, 10 marzo 1992, 19 octubre y 30 noviembre 1993, 7 marzo 1994 y 17 julio 1995). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada". Y lo mismo se reitera en la STS de 21 de octubre de 2000 que la juzgadora de instancia trae a colación en la suya.
El mediador o corredor, cualesquiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligencia y trabajo desarrollado, salvo pacto en contrario, no devenga sus honorarios sino hasta el preciso momento en que, a consecuencia de sus gestiones, se celebra el posterior contrato entre su comitente y la persona por él aportada (o desde que el comitente se aprovecha de esas gestiones de una forma distinta a la celebración del posterior contrato), si bien una vez perfeccionado ese contrato ya no pierde el derecho al cobro de sus honorarios por el dato de no haberse consumado a causa de cualesquiera vicisitudes contractuales que puedan surgir, ya que el mediador no responde del buen fin del contrato (Sentencias de la Sala 1ª del T.S.: 973/1994 de 4 de noviembre de 1994; 654/1994 de 4 de julio de 1994; 1140/1993 de 30 de noviembre de 1993; 19 de octubre de 1993; 22 de diciembre de 1992; 21 de mayo de 1992, entre otras).
TERCERO.- El principio de la carga de la prueba que contempla el art. 217 de la LEC que hace recaer sobre la parte actora la obligación de acreditar los hechos constitutivos de su pretensión y sobre la demanda la de probar los hechos extintivos, modificativos o excluyentes de la acción. Pues bien, partiendo de los criterios jurisprudenciales expuestos en el anterior fundamento jurídico, el estudio de las actuaciones conduce a la Sala a la misma conclusión alcanzada en la primera instancia, sin que se aprecie error alguno en la valoración de la prueba, ni tampoco vulneración de los preceptos reguladores de los contratos y su interpretación, y ello, por considerarse que no concurren en el supuesto enjuiciado los presupuestos y requisitos necesarios para la estimación de la acción de reclamación de cantidad ejercitada en la demanda.
La sentencia de esta Sección núm 196, de uno de octubre de 2007 analizó el alcance obligacional de la denominada "Hoja de Visitas" afirmando que " es un simple documento que sirve de elemento de control de la actividad profesional del agente o sus colaboradores, sirviendo también como documento informativo al propietario del inmueble, quien de esta forma podrá conocer el número de personas que han visitado el mismo. Ahora bien, es obvio que la firma de las hojas de visita no puede generar ningún tipo de derecho ni obligaciones, pues no constituye formalización de ningún contrato, sino como su nombre indica es una simple hoja de visitas. Concretamente, en la hoja acompañada a la demanda se hace constar la persona que realiza la visita y la calle donde se encuentra la vivienda, pero ni se describen la vivienda, ni sus características, ni el precio, etc, faltando los elementos esenciales de cualquier contrato como requiere el art 1261 CC. En ese sentido no es de recibo pretender percibir los honorarios de mediación por el simple hecho de haber enseñado una vivienda, al margen de la intervención en el contrato final, cuya perfección como consecuencia de la intermediación, es la que confiere el derecho a percibir el precio por los servicios prestados, más no genera derecho alguno el simple hecho de acompañar a una persona a visitar una vivienda al tratarse de una simple actividad preliminar o precontractual, que tal y como tiene declarado la jurisprudencia no conlleva el derecho a percibir honorarios." En el caso que se analiza el examen de la nota de encargo e intervención (folio 26), de la hoja de visita informativa de venta y el visionado de la grabación audiovisual de la sesión de juicio, no se desprende que la operación de venta fuese fruto de la actividad mediadora de la recurrente, habiéndose limitado a enseñar la villa. Los derechos económicos que reclama se sustentan en la nota de encargo e intervención firmada por la mercantil demandada. La lectura íntegra del documento no permite concluir en el sentido literal propuesto por la recurrente de que la mera visita del inmueble por el cliente, sin efectiva gestión para la venta, le atribuya el derecho al cobro de la comisión del 2% del precio de venta. Y ello es así por que la propia nota habla de encargo e intervención, no ofreciendo duda que el marco convencional en el que se firma la nota es la gestión de venta de un inmueble, que finalmente es vendido por intervención de otra inmobiliaria que recibe la comisión pactada. Tal como apreció la resolución recurrida la nota no basta la reclamación de tal cantidad, al margen de una actuación eficaz en la gestión de venta. Tampoco las hojas de visita que se acompañan a la demanda pueden ser interpretadas como verdaderos contratos vinculantes para los clientes y susceptibles de generar sin más tal derecho económico cuando la gestión de venta no se había atribuido con el carácter de exclusividad.
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