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Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona (s. 1ª) de 12 de julio de 2011. Pte: MARÍA ISABEL SOLER NAVARRO. (1.302)
QUINTO.- Sentado la inexistencia de incumplimiento por parte del vendedor y siendo el único incumplimiento el achacable al comprador que no obtuvo la financiación necesaria para el pago del precio pactado, deberá examinarse si concurren los demás requisitos necesarios para la acción de resolución contractual ejercitada en la demanda.
En cuanto a los requisitos de la facultad resolutoria hay que decir que la especialidad del art. 1504 para los bienes inmuebles no excluye totalmente el art. 1124 y que según una reiterada jurisprudencia entre la que cabe citar la Sentencia Tribunal Supremo núm. 726/1997 (Sala de lo Civil), de 30 julio Recurso de Casación núm. 2441/1993, "los artículos 1124 y 1504 del Código Civil, no se eluden entre sí, sino que se complementan, en el sentido de que la regla que, con carácter general para toda clase de obligaciones recíprocas, contiene el primero, se aplica al segundo cuando se trata de un contrato de compraventa de bienes inmuebles, y así, ha sido doctrina jurisprudencial reiterada que la aplicación de la facultad resolutoria del artículo 1504 del Código, en el especial supuesto de la venta de inmuebles, como la genérica del 1124 del mismo cuerpo legal, requiere no un simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el denunciado como incumplidor, sino que es preciso se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente rebelde y obstativa al cumplimiento y que éste sea imputable al comprador, añadiendo que es suficiente que se frustre el fin del contrato para la contraparte, lo que es importante destacar en el supuesto contemplado pues parece obvio que el largo tiempo transcurrido desde la firma del contrato sin abonar el precio pactado, no pueden sino conceptuarse como de una voluntad obstativa al cumplimiento y achacable al mismo..
El artículo 1504 del CC, en definitiva como norma específica, fija las consecuencias resolutorias de las compraventas de bienes inmuebles por impago del precio, complementando así lo sancionado en la norma genérica del art. 1124 del CC, en la idea de que, al tratarse de bienes inmuebles se precisa, antes de la resolución, un «plus» configurado por el requerimiento efectuado a los compradores, para evitar resoluciones ante meros retrasos en el pago, debiendo insistirse en la preferente aplicación de la norma especial -art. 1504 del CC - sobre la general -art. 1124 del CC - cuando se trata de contrato de compraventa de bienes inmuebles (cual es caso que nos ocupa).
Sentado que nos encontramos ante un incumplimiento sustancial reiterado en el tiempo y que frustra las legítimas aspiraciones de la contraparte es preciso entrar a examinar el siguiente requisito para el triunfo de la pretensión resolutoria.
En efecto contempla el art. 1504 del C.Civil un requerimiento que tiene el valor de una intimación referida, no al pago del precio, sino a que se allane el comprador a resolver la obligación y a no poner obstáculo a este modo de extinguirla (Sentencias de 24 de octubre de 1941, 28 de enero de 1943, 7 de enero de 1948y10 de marzo de 1949).Se trata pues de un acto obstativo al pago y declarativo de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato (STS de 2 de diciembre de 1993), de manera que solamente queda abierta la finalidad de pagar en tanto no haya requerimiento propiamente resolutorio (STS de 16 de marzo de 1995).
Habiendo cumplido el vendedor con dicho requisito, la acción por el mismo entablada debe prosperar.
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