Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Arrendamiento de local de negocio. Arrendamiento de industria. Diferencias. Interpretación de los contratos.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona (s. 1ª) de 21 de junio de 2011. (1.228)

TERCERO.- Para el correcto enjuiciamiento del presente recurso conviene tener presente en primer lugar, y con la finalidad de determinar las posibles obligaciones del arrendador y los incumplimientos imputados al mismo, la naturaleza del contrato ante el cual nos encontramos pues conforme a una constante y reiterada jurisprudencia [ sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2009, 7 de julio de 2006, 24 de mayo de 2006, 21 de febrero de 2000, 8 de junio de 1998, entre otras muchas] puede establecerse que:

a) En el arrendamiento de local de negocio, sometido a la ley arrendaticia urbana, lo cedido, a cambio de la renta, es el elemento inmobiliario; el local. Es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote un negocio. Negocio que tendrá que instalar el arrendatario; incluso haciendo las obras de adaptación necesarias para ello, tramitar las oportunas licencias administrativas, concertar con los distintos suministradores, etcétera.

b) A diferencia del anterior, en el contrato de arrendamiento de industria el objeto del arrendamiento está determinado por una doble composición integradora: (1) Por una parte, el local de negocio propiamente dicho, el habitáculo, el inmueble en que se desarrollará la actividad negocial, como soporte material. (2) Y por otra, el negocio o empresa instalada. La actividad negocial que se desarrollaba en ese local; por lo que no sólo se transmite el uso del local, sino además todos los elementos necesarios para su explotación; sin perjuicio de que algunos elementos se transfieran por medio de compraventa, normalmente los bienes fungibles (bebidas, comida, materias primas, etcétera). Se arrienda el negocio en sí (la empresa, sus instalaciones, clientela, fondo de comercio, etcétera), para que pueda ponerse en marcha de forma más o menos inmediata, y sin perjuicios de que el arrendatario tenga que cumplir con formalidades administrativas.

Lo que caracteriza el arrendamiento de industria es que se arrienda un todo patrimonial, una unidad patrimonial con vida propia determinante del concepto jurídico de industria, con elementos necesarios para su subsiguiente explotación.

Por ello, en el primer caso no estaríamos ante incumplimiento alguno por parte del arrendador mientras que en el segundo, se estaría ante una vulneración respecto del goce y uso pacífico del bien arrendado.

Procede por tanto, con carácter previo, indagar sobre el objeto del contrato, mediante la interpretación de su clausulado, acudiendo a las normas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil, que constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, con rango preferencial o prioritario entre los preceptos. Es por ello que debe acudirse en primer lugar a la interpretación literal; si ésta ofreciese dudas, se acudirá después a intentar indagar cuál era la verdadera voluntad de las partes; y si persistiese la dificultad de interpretar la cláusula contractual, posteriormente, y por su orden, se irán aplicando los distintos criterios interpretativos que establecen las normas siguientes; de tal forma que no puede acudirse a las reglas ulteriores cuando ya se ha interpretado conforme a las preferentes [ Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2010, 5 de noviembre de 2010, 23 de enero de 2003, 18 de julio de 2002 y 13 de diciembre de 2001 entre otras muchas].

El objeto de la interpretación contractual se desdobla en dos partes: la fijación de hechos o «quaestio facti» [cuestión de hecho], y la aplicación de las normas valorativas o interpretativas o «quaestio iuris» [cuestión de Derecho]; el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1281 del Código Civil, por consiguiente, debe estarse al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes. El artículo 1282 Código Civil solo entra en juego cuando por falta de claridad de los términos del contrato no es posible aclarar, a través de ellos, cuál sea la verdadera intención de los contratantes, ya que la norma que el referido artículo contiene es complementaria de la del párrafo segundo del 1281 del Código Civil, no de la del primero, que prevalece cuando los términos contractuales son suficientemente claros o precisos y no dejan lugar a dudas sobre la verdadera intención de los contratantes [ Ts. 21 de diciembre de 2010, 17 de diciembre de 2010 ].

Debe acudirse en primer lugar a la literalidad del contrato, en la que podrá cuestionarse cuál es la interpretación que debe darse a los vocablos empleados en la redacción; pero si no existe ambigüedad en la redacción, no cabe cuestionar cuál era la voluntad: la expresada textualmente, (STS 10 de junio de 1998 y 21 de mayo de 1997), sin olvidar que en nuestro Derecho prima la investigación de lo que las partes convinieron, con independencia de que la literalidad de lo expresado no se ajuste literalmente a lo convenido, pero teniendo en consideración que cuando los términos del contrato son claros e inequívocos, lo razonable es que lo convenido por los dos contratantes suele coincidir con lo que los dos declararon consentir [ STS 21 de septiembre de 2010 ]. La lectura del artículo 1281 del citado Código conduce necesariamente a la conclusión contraria, pues según dicha norma sólo se estará al sentido literal de las cláusulas cuando los términos del contrato sean claros y no dejen duda sobre la intención de los contratantes, añadiéndose que «si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas»; lo que pone de manifiesto que es la intención de las partes y no la literalidad del contrato el elemento de interpretación prevalente [ STS 3 de noviembre de 2010 ]. Y sólo podrá acudirse a los otros criterios interpretativos cuando, o bien las palabras utilizadas resultan insuficientes o contradictorias entre sí y por lo tanto los términos no son claros [ STS 24 de febrero de 1998 ], o bien se contradicen abiertamente con la propia actuación de los contratantes en sus actos coetáneos y posteriores al otorgamiento (los actos anteriores también han de tenerse en consideración, en cuanto se supone que están recogidos en el propio contrato) [ SSTS 28 de noviembre de 1997, 24 de abril de 1964 ]; o bien se pretende atacar una falsa literalidad (supuesto de la simulación) [ STS. 29 de febrero de 1996 ]. Y desde luego siempre analizando el contrato en su conjunto, como un todo armónico que debe ser, y no por una cláusula aislada, como recuerda la regla recogida en el artículo 1285 del Código Civil [ SSTS 24 de junio de 2002, 18 de diciembre de 2000 y 20 de febrero de 1996 ].

En el presente caso, del clausulado contractual se deduce que estamos ante el arrendamiento de un local de negocio, pues junto a esta denominación otorgada por las partes contratantes y pese a que los contratos no son lo que denominan las partes sino lo que se deduce realmente de los mismos, en el mismo se dice que el objeto del contrato es un "local comercial", (asi lo dice el encabezamiento y la clausula 1º y 2ª) del que se limita el uso que puede hacerse del mismo, (restauración), pero sin llegar a arrendar un negocio de dicha naturaleza, ya que según la clausula 5ª el arrendatario dice conocer el local, su calificación urbanística y los usos permitidos, y la clausula 12ª, donde el arrendador faculta al arrendatario para efectuar las obras de apertura del local, siendo de su cargo la obtención de las correspondientes autorizaciones administrativas, de lo que se deduce que se arrienda no un negocio sino únicamente el local o espacio físico donde debe desarrollarse el mismo.

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]