Civil - D. Reales. Propiedad horizontal. El título constitutivo no autoriza la realización en un local de negocio de obras que suponen una alteración estructural del edificio y una ocupación de elementos comunes. Inexistencia de consentimiento tácito de los demás propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de junio de 2011.

CUARTO.- El primero de los cinco motivos que se formulan señala como vulnerado el artículo 5 de la LPH así como la jurisprudencia de la Sala contenida en las Sentencias de 29 de octubre de 2002 y 24 de marzo de 2003. Sostiene la recurrente que los Estatutos de la Comunidad le autorizaban a realizar las obras a cuya demolición le condena la Audiencia.

Se desestima.

Dice la cláusula en cuestión lo siguiente: - El titular o titulares de los locales del edificio --o de los que se formen en el futuro por división, segregación, agrupación, etcétera-- podrá por sí solo ejercitar en el mismo las siguientes facultades:

a) Efectuar cualesquiera operaciones de comunicación con otros locales de fincas colindantes, agrupación, segregación, división y subdivisión horizontal y vertical (...), de tal modo que cada uno de los nuevos locales así formados tenga acceso directo desde la calle o tuviere ya acceso abierto a un elemento común antes de tales modificaciones, y sin que en ningún caso se altere la estructura del edificio ni se disminuya la seguridad del mismo.

b) Realizar sin limitación alguna, tanto en el interior del local como en la parte de su fachada exterior, sin rebasar sus límites, cualesquiera obras o modificaciones, abriendo o cerrando huecos, pudiendo instalar anuncios, rótulos o letreros luminosos, en sentido horizontal o vertical, y siempre con el correspondiente permiso administrativo.

Para todo lo dicho los propietarios de los locales se consideran investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de unidades de propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de las mismas." La escritura en la que se incardina la cláusula en que la recurrida basa la facultad de adecuar el local como balneario urbano- spa, forma parte del título constitutivo de la Comunidad de Propietarios, para favorecer la explotación de los locales del edificio, por lo que sin ella, se limitaría de forma considerable, debido a la exigencia del consentimiento unánime de todos los propietarios para la autorización de obras de ese genero. Supone, por tanto, una excepción a la norma que se dice infringida por la recurrente, ya que sí no existiera tal norma estatutaria para la realización de las obras en el local necesitaría la autorización de todos los propietarios, porque las mismas afectan a elementos comunes (SSTS 29 de octubre 2001; 24 de marzo 2003, que se citan en el motivo).

Ahora bien, lo que la parte recurrente no menciona, respecto a la alegación que se examina, es el interés casacional que permite sustentarla. Las argumentaciones que ofrece, fundadas en la vulneración del artículo 5 LPH, únicamente pueden ser entendidas si se obvian los hechos que la Audiencia Provincial considera plenamente probados, pues resulta evidente que lo que se discute no es tanto la autorización de la cláusula estatutaria para realizar obras en sus locales, como la inclusión de las obras dentro de la misma.

La sentencia recurrida no niega que el título constitutivo de la comunidad contenga la cláusula en cuestión.

Lo que dice es que no comparte la interpretación que se mantiene por el recurrente, "pues pretender que la autorización para ejecutar obras en el interior de los locales pueda hacerse sin limitación alguna y aunque afecte a elementos comunes es inadmisible, por desconocer la esencia del régimen de propiedad horizontal que impone a los dueños de espacios privativos limitaciones para alterar elementos comunes, y además, parte el recurso de un dato incierto, cual es que las obras se han llevado a cabo en el interior de su local".

En definitiva, no se plantea a la Sala una vulneración sustantiva, sino que se está realizando lo que se conoce como supuesto de la cuestión o petición de principio, mediante una alteración de la base fáctica que ha sido tenida en cuenta por la Audiencia Provincial y que, entre otras razones, parece sustentarse en el beneficio que para la comunidad representa el refuerzo instalado en el forjado del edificio por debajo de la piscina construida, confundiendo los intereses comunitarios con los propios de quien recurre.

QUINTO.- El segundo motivo se funda en la vulneración de los artículos 7 de la LPH y 394 del CC, y la jurisprudencia contenida en las Sentencias dictadas por la Sala en fecha 22 de diciembre de 2005 y 24 de febrero de 1996. Sostiene la parte recurrente que no puede ser condenada a demoler las obras que ha llevado a cabo, en tanto se han ejecutado en zona privativa y se ha respetado la obligación de no alterar la seguridad del edificio, de no menoscabar su seguridad ni su configuración exterior, así como no se han visto perjudicados los derechos de terceros.

Se desestima.

El recurso se plantea con relación a un procedimiento tramitado en atención a la materia, exclusivamente sobre la base de la infracción de una serie de preceptos, en este caso el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y el 394 del Código Civil, por lo que necesariamente se debe acreditar la existencia de un interés casacional al que en relación a las cuestiones que ahora se plantean nada refiere la parte recurrente, ni resulta de las sentencias que se citan en el motivo en las que se parte de unos hechos subsumidos en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que no ocurre en este caso.

El motivo, como el anterior, hace además supuesto de la cuestión. La construcción de un refuerzo mediante perfiles de acero y a modo de estructura (vigas y pilares) en la planta destinada a garaje, adosadas a las paredes y techo, así como la colocación de un pilar metálico en el hueco de escalera y la construcción de un altillo utilizando vigas y viguetas. "abrochadas a la estructura", con demolición en parte del forjado doble para ganar altura, son obras que exceden de la facultad otorgada en el título constitutivo y han sido hechas en beneficio exclusivo del recurrente para la construcción de una piscina y un altillo en el local, no para reforzar la estructura del edificio, que no prueba que lo necesitara, y ello comporta en si mismo una alteración estructural y una ocupación de elementos comunes, aunque ello no repercuta en la seguridad.

SEXTO.- En el tercer motivo se denuncia la infracción del artículo 394 del CC, y de la jurisprudencia recogida en las Sentencias de la Sala de 29 de junio de 1993 y 23 de diciembre de 1982. Según la parte recurrente las obras y actuaciones realizadas en ningún caso afectan a determinados elementos comunes del inmueble y se encuentran plenamente amparadas por lo dispuesto en el artículo 394 del CC.

Se desestima.

Las sentencias que menciona la parte recurrente se refieren a obras que no modifican la configuración y la estructura del edificio así como a las instalaciones o servicios de un piso o de un elemento privativo de que sea titular, lo que tampoco sucede en este caso en el que lo que está haciendo, entre otras cosas, va mas allá de lo que dispone el artículo 394 que autoriza a cada a cada partícipe a servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Las obras realizadas consistentes, entre otras cosas, en la colocación de una red de tuberías, no son precisamente de escasa entidad y suponen más que uso ordinario de los elementos comunes, disponer en beneficio propio de una parte sustancial del mismo en detrimento de otros copropietarios o de la propia comunidad que no podrá en el futuro tener la libre disposición del espacio ocupado por uno de ellos.

SÉPTIMO.- El cuarto motivo alude a una violación del artículo 7 del CC, y de la jurisprudencia de la Sala contenida en las Sentencias de fecha 14 de febrero de 1986 y 27 de abril de 2004. Argumenta la parte recurrente que la Comunidad actora ha actuado con abuso de derecho al instar la demolición de unas obras cuya existencia ningún daño le ocasiona.

Se desestima.

Las obras realizadas chocan con el prevalente respeto a los elementos comunes y la necesidad de impedir actuaciones indiscriminadas y fuera de control de uno de los comuneros contra los que la Comunidad actúa para salvaguardar su legítimo derecho, sin que ello le impida disfrutar tanto de los elementos propios como de los comunes, sí bien en el marco impuesto por la Ley de Propiedad Horizontal (SSTS 28 de noviembre 2008; 7 de marzo 2011).

OCTAVO.- El quinto y último motivo se sustenta en una infracción del 17 de la LPH y la jurisprudencia de la Sala recogida en las Sentencias de 19 de diciembre de 2008 y 16 de octubre de 1992. Valora el recurrente que ha existido un consentimiento tácito, por parte de la Comunidad de Propietarios, para realizar las obras cuya demolición ahora se pretende.

Se desestima.

La oposición de la sentencia a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en cuanto a la infracción de la doctrina sobre el consentimiento tácito, se concreta en las Sentencias de 16 de octubre de 1992 y 19 de diciembre 2006, las cuales, referidas siempre a obras, admiten la voluntad tácita de los copropietarios manifestada por el transcurso pacífico de largo tiempo sin formular reclamación alguna, como determinante para producir el efecto de tener por renunciado el derecho a impugnar.

Los hechos que declara probados la sentencia ninguna relación tienen con los presupuestos fácticos de la jurisprudencia invocada, referidas a obras. Es hecho probado que la recurrentes-arrendataria no solicitó autorización para acometer la instalación descrita. El único permiso se refiere a la colocación de un cuadro de contadores y para esa finalidad se le entregaron las llaves del garaje, comprobando con posterioridad que se había procedido a perforar el forjado situado entre el garaje y la primera planta. El consentimiento de todos los comuneros se expresa en junta o a través de hechos evidentes que demuestran la aceptación de las obras, no mediante la puesta en conocimiento de un comunero, que tampoco era presidente de la comunidad, de una iniciativa tan compleja, como la que se llevó a cabo. Las obras, ciertamente, duraron más de dos años, pero esa duración corresponde a las que se hicieron en el interior de los locales, no las del garaje que no llevaron más de unos días, llegando incluso algunos comuneros a poner reparos a su ejecución. Pero es que, además, no es función del presidente de la comunidad, sino de la junta de propietarios, debidamente convocada, autorizar la ejecución de tales obras cuando ninguna cláusula de los estatutos le autorizaba hacerlo sin contar con el acuerdo unánime de los propietarios.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]