Civil - Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución del contrato por no uso de la vivienda o local. Alcance del concepto de justa causa.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2011.

TERCERO.- La resolución del contrato se pretende por aplicación del caso 3º del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que niega al inquilino o arrendatario el derecho a la prórroga forzosa cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca ajusta causa. En lo que aquí interesa supone que la cuestión atinente a la "justa causa" forma parte indisoluble de cualquier discusión que genere la aplicación o no del mismo en torno al caso que contempla, para cuya solución es preciso tener en cuenta reiterada jurisprudencia de esta Sala, citada en el motivo, para su aplicación en razón a la concurrencia de las circunstancias que pueden justificar la permanencia del inquilino o arrendatario en la vivienda o local, interpretando las justas causas de cierre de modo restrictivo (SSTS de 13 de diciembre de 1963; 5 de mayo 1993).

Dice la STS de 24 de febrero de 2010, citando las de 25 de enero de 1964, 10 de noviembre de 1965 y 19 de octubre de 1968 - en el mismo sentido la de 17 de diciembre 1994 -, que "el concepto de justa causa consiste en hechos que estén ausentes de voluntariedad y de conveniencia exclusivamente y que del solo hecho del cierre no se sigue la causa de resolución, porque la Ley, con un sentido social de indudable justicia, deja al arbitrio del Tribunal la estimación de las circunstancias justificativas que demuestren que el desempleo del local no es revelador de una falta voluntaria de dedicación o de necesidad del mismo, sino que, por el contrario, puede ser una causa ajena a la voluntad del arrendatario, a quien, por tanto, no le es imputable".

De esa forma, concurre esta causa de justificación cuando el hecho que motiva el cierre no sea imputable al locatario, por constituir una causa extraña y superior a su voluntad, o sea, un hecho ajeno por completo a su simple comodidad o conveniencia (SSTS de 14 de noviembre de 1960, 25 de enero de 1964, 30 de enero de 1965, 20 de diciembre de 1968, 24 de septiembre de 1969 y 28 de enero y 29 de octubre de 1970, 24 de febrero de 1975).

También es doctrina reiterada de esta Sala, que el cierre de un establecimiento abierto, que significa la incomunicación con el público, no se identifica en sentido legal, con el cese de toda actividad en su uso, y que, en consecuencia, no obsta a la realidad del cierre, el hecho de que el local se utilice pero de forma o modo anormal en relación a como anteriormente se había vendido utilizando, pues esa anormalidad equivale a un incumplimiento de su propia y natural dedicación y que el no uso es equiparable al cierre, sin que sean admisibles las ficciones encaminadas a sostener una mera apariencia de actividad (SSTS 25 de mayo de 1966; de 12 de marzo de 1969m 3 de febrero 1975).

Por lo demás, acercando la jurisprudencia al caso, en principio, la enfermedad del comerciante no debe ser motivo de justificación del cierre del local, porque no es necesario que sea precisamente él quien deba estar al frente del mismo; de ahí que la jurisprudencia haya denegado tal causa de justificación en sentencias como la de 6 de marzo de 1970 y 30 de abril de 1975 porque: "para que la causa alegada justifique el cierre, es necesario que influya o repercuta en la aptitud o capacidad del arrendatario para ejercer en el local la actividad negocial que hasta entonces había venido desarrollando, de tal modo que le impida transitoriamente el desenvolvimiento de las actividades necesarias para que el negocio instalado pueda continuar desarrollándose normalmente; pues, si tal impedimento es permanente, no constituye justa causa de cierre, ya que de no entenderse así se haría definitiva una situación contraria a la propia naturaleza del contrato de arrendamiento".

Aplicando esta doctrina al caso de autos, la solución no es otra que la estimatoria del recurso, en la forma que en su momento resolvió la sentencia del juzgado de 1ª Instancia. El arrendatario, Don Sebastián, de 79 años de edad, está en la grave situación física que describen los hechos probados de la sentencia y ello ha determinado que el local arrendado estuviera cerrado al publico durante un periodo muy superior a los seis meses. Consta que desde junio de 2005, en que se dio de baja una empleada que tenía, no contrató otra hasta el día 1 de marzo de 2007 (una vez que había sido emplazado), manteniendo el local abierto al público de lunes a sábado de 17 a 20 horas.

Y es que, no solo la aplicación de la jurisprudencia al supuesto de hecho haría necesaria una solución jurídica distinta. La misma conclusión se alcanzaría a partir de una valoración lógica, razonable y coherente de hechos, como los descritos, claramente expresivos de la existencia de una situación personal y profesional del arrendatario incompatible con el uso del local en condiciones aptas para cumplir la finalidad que es propia en estos casos: primero, porque el local estuvo cerrado pudiendo haber estado abierto mediante algún empleado, como lo hizo antes y después del cierre. Después, porque se ha abierto al público de una forma prácticamente residual y ello equivale a un incumplimiento de su propia y natural dedicación en la forma o modo en que se ha venido utilizando.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]