Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Doctrina jurisprudencial sobre el impago por el arrendatario de los costes de servicios y suministros como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª LAU 1964.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2011. (1.000)

CUARTO.- Doctrina jurisprudencial sobre el impago por el arrendatario de los costes de servicios y suministros como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª LAU 1964.

La parte recurrente plantea por la vía del interés casacional por oposición a la doctrina de esta Sala contenida en la STS de 12 de enero de 2007 (RC n.º 2458/2002) y por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales (SSAP Madrid, sección 25ª de 16 de abril de 2000 y 23 de marzo de 2001 frente a las SSAP Asturias, sección 7ª de 31 de enero y 19 de noviembre de 2001) la misma cuestión jurídica relativa a si ha de considerarse cantidad asimilada a la renta el coste de servicios y suministros que debe abonar el arrendatario, a los efectos de considerarse su impago como causa de resolución del contrato de arrendamiento, del art. 114.1ª TRLAU 1964 en relación con la Disposición Transitoria 2ª. 10.5 LAU 1994, para un contrato firmado con anterioridad a 9 de mayo de 1985.

Esta Sala ya ha fijado doctrina jurisprudencial sobre esta cuestión. Así, en la STS de 15 de junio de 2009 (rec. núm. 2320/2004) se declaró como doctrina jurisprudencial «que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964».

Posición doctrinal reiterada en relación con arrendamientos para uso distinto del de vivienda en la STS de 10 de marzo de 2010 (rec. núm. 833/2005).

En la STS de 15 de junio de 2009 se seguía la línea iniciada por la STS citada por la parte recurrente de 12 de enero de 2007 (rec. núm. 2458/2002) en relación con el IBI, con los siguientes argumentos:

A) Las «cantidades asimiladas a la renta» a las que se refiere la causa 1ª del artículo 114 como causa de resolución por su impago, está aludiendo a aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable.

B) La interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario de aquellas cantidades a las que venga obligado legalmente, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.

C) Igual consideración que el impago del IBI ha de tener el impago por el arrendatario de otras cantidades a cuyo pago al arrendador le obliga igualmente la ley, como son las referidas al importe del coste de los servicios y suministros producido a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994, como se desprende de la Disposición Transitoria Segunda, apartado C) 10.5, pues tales importes merecen la misma consideración jurídica que la falta de pago del impuesto de bienes inmuebles ya que el arrendatario está obligado a su pago con carácter periódico y una interpretación integradora de ambas normas, la vigente y la de la LAU 1964, lleva a estimar su necesaria calificación como "cantidad asimilada a la renta" según la expresión utilizada por el artículo 114-1ª de la LAU 1964. Lo contrario supondría igualmente forzar a dicho arrendador a emprender sucesivas reclamaciones contra el arrendatario incumplidor de una obligación periódica de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, lo cual comporta del mismo modo su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación de pago de la renta.

Hay que añadir que la sentencia citada por la parte recurrida de 7 de noviembre de 2008 no contradice esta doctrina en relación con la tasa de basuras, pues en dicha sentencia esta Sala no se pronunció sobre la cuestión jurídica al no haberse acreditado el interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales.

QUINTO.- Aplicación de esta doctrina al caso.

La aplicación de la doctrina anteriormente expuesta lleva a la estimación del recurso de casación, pues al no entender la sentencia recurrida que el impago de las cantidades reclamadas por costes y suministro eran causa de resolución del contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en el artículo 114.1ª LAU 1964, se ha producido la infracción normativa alegada.

Por todo ello, procede casar la sentencia recurrida estimando el recurso de apelación de D. Edemiro.

En los términos que ha sido planteado el debate en este recurso, hay que considerar acreditada la falta de pago de gastos de comunidad, que el propietario empezó a exigir en el año 2003, como afirma la propia parte recurrida, por lo que procede estimar la demanda interpuesta con resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y declarando haber lugar al desahucio de Doña Matilde del inmueble sito en la PLAZA000, número NUM002 NUM000 NUM001 de Madrid, condenándola a que la desaloje y deje libre dentro del término legal, con el apercibimiento de hacerlo a su costa, si no lo hiciese voluntariamente.

Según el artículo 487.3 LEC, cuando el recurso de casación sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 LEC, si la sentencia considera fundado el recurso, además de casar en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarará lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de jurisprudencia. De este modo se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]